Récupérer sa garantie locative est souvent la dernière étape d’un déménagement, et parfois la plus stressante. En Belgique, la garantie ne peut être libérée qu’avec l’accord écrit du bailleur et du locataire, ou sur décision du juge. Voici comment elle fonctionne, le rôle de l’état des lieux de sortie et la marche à suivre pour la récupérer au plus vite.
Les différentes formes de garantie locative
La garantie locative couvre le bailleur si le locataire ne respecte pas ses obligations (loyers impayés, dégâts locatifs…). Elle peut prendre plusieurs formes :
- Le compte bloqué individualisé : la somme est placée sur un compte ouvert au nom du locataire. Les intérêts reviennent au locataire. La garantie ne doit pas être versée sur le compte personnel du bailleur.
- La garantie bancaire : la banque s’engage envers le bailleur, et le locataire constitue la garantie auprès d’elle, par exemple par versements successifs.
- La garantie via le CPAS : pour les personnes qui ne peuvent pas avancer le montant, le CPAS peut intervenir, généralement par l’intermédiaire d’une banque. Renseignez-vous auprès du CPAS de votre commune sur les conditions.
Les montants maximums
| Région et forme de garantie | Maximum |
|---|---|
| Wallonie et Bruxelles : compte bloqué | 2 mois de loyer |
| Wallonie et Bruxelles : garantie bancaire | 3 mois de loyer |
| Flandre (depuis 2019) | 3 mois de loyer |
Comment la garantie est-elle libérée ?
La banque ne libère la garantie que sur présentation :
- d’un accord écrit signé par le bailleur et le locataire, qui précise la répartition du montant (tout au locataire, ou une partie au bailleur pour couvrir des dégâts ou des arriérés) ;
- ou d’une décision de justice, en pratique un jugement du juge de paix.
Le bailleur ne peut donc pas « se servir » seul sur la garantie, et le locataire ne peut pas la récupérer sans son accord. Tout se joue sur la capacité des deux parties à s’entendre, et c’est là que l’état des lieux intervient.
Le rôle clé de l’état des lieux de sortie
À la fin du bail, l’état des lieux de sortie est comparé à l’état des lieux d’entrée. Les différences constatées, au-delà de l’usure normale et de la vétusté, peuvent donner lieu à une indemnité compensatoire au profit du bailleur.
- Si aucun dégât locatif n’est constaté, la garantie doit vous revenir intégralement (sous réserve d’éventuels arriérés de loyer ou de charges).
- Si des dégâts sont constatés, l’indemnité chiffrée dans le rapport est prélevée sur la garantie, et le solde vous est restitué.
- Un état des lieux précis, avec un chiffrage motivé, facilite grandement la signature de l’accord de libération.
Pour limiter les retenues, préparez soigneusement votre départ grâce à notre check-list générale et à notre check-list nettoyage.
Les étapes après votre départ
Réaliser l’état des lieux de sortie
Assistez-y, relevez les compteurs, remettez toutes les clés et lisez le rapport avant de le signer. Faites noter vos remarques en cas de désaccord.
Régler les comptes
Vérifiez le chiffrage des éventuels dégâts et le décompte des charges. Demandez les justificatifs si un montant vous paraît élevé.
Signer l’accord de libération
Rédigez avec le bailleur un document daté et signé indiquant le montant revenant à chacun, avec les références du compte de garantie.
Transmettre à la banque
Envoyez l’accord signé à la banque (ou au CPAS, selon le cas), qui procède au versement. Conservez une copie de tous les documents.
En cas de désaccord avec le bailleur
Si le bailleur refuse de signer ou réclame un montant que vous contestez :
- Demandez des explications écrites : nature des dégâts, calcul du montant, factures ou devis.
- Appuyez-vous sur les états des lieux d’entrée et de sortie, et sur vos propres photos.
- Proposez un accord partiel : libérer d’abord la partie non contestée, le reste faisant l’objet d’une discussion.
- Demandez une conciliation devant le juge de paix : la démarche est simple et peu coûteuse ; si un accord est trouvé, il est acté.
- À défaut d’accord, saisissez le juge de paix du lieu du logement, qui tranchera et pourra ordonner la libération de la garantie.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il garder ma garantie sans justification ?
Non. La garantie ne peut être libérée, au profit de l’un ou de l’autre, qu’avec l’accord écrit des deux parties ou sur décision du juge. Le bailleur doit justifier les montants qu’il réclame.
Puis-je utiliser ma garantie pour payer mes derniers loyers ?
Non, la garantie ne remplace pas le paiement du loyer. Elle sert à couvrir, en fin de bail, les montants éventuellement dus après l’état des lieux de sortie.
Que se passe-t-il si aucun état des lieux de sortie n’a été fait ?
La comparaison avec l’entrée devient difficile, et les parties risquent de ne pas s’entendre. Si le logement est déjà vide, il reste possible de faire établir un constat au plus vite. Voir aussi notre guide quitter son logement.
Ma garantie a été constituée via le CPAS : qui la récupère ?
Les modalités dépendent de l’accord conclu avec le CPAS et la banque. Renseignez-vous auprès de votre CPAS avant de signer l’accord de libération.
Qui paie l’expert de l’état des lieux de sortie ?
Le bail en fixe les modalités ; lorsqu’un expert commun est désigné, ses frais sont habituellement partagés. Consultez nos tarifs.