À la fin du bail, l'état des lieux de sortie compare le logement à l'état des lieux d'entrée. Il permet d'identifier objectivement les dégâts imputables au locataire, de les chiffrer et de libérer la garantie locative sans conflit.
Le rôle de l'expert à la sortie
L'expert reprend l'état des lieux d'entrée point par point et constate les différences. Il distingue ce qui relève de l'usure normale, de la vétusté ou d'un cas de force majeure (à charge du bailleur) de ce qui relève d'un dégât locatif (à charge du locataire). C'est cette distinction qui fait l'essentiel des litiges : un regard neutre et expérimenté la rend beaucoup plus simple.
- Comparaison pièce par pièce avec l'état des lieux d'entrée.
- Relevé des compteurs et restitution des clés.
- Photos de chaque dégât constaté.
- Calcul d'une indemnité équitable, tenant compte de la durée de vie des éléments.
Usure normale ou dégât locatif ?
Le locataire doit rendre le bien tel qu'il l'a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Quelques exemples courants :
- Usure normale : peinture ternie après plusieurs années, légère usure d'un parquet dans les zones de passage, joints de silicone jaunis.
- Dégât locatif : trous de fixation non rebouchés, brûlure sur un plan de travail, moquette tachée, vitre fêlée, appareil manquant.
Pour chiffrer un dégât, l'expert applique un abattement selon l'âge de l'élément : on ne facture pas une peinture neuve pour remplacer une peinture de huit ans. Consultez notre tableau des durées de vie et notre page sur le calcul de l'indemnité compensatoire.
Et la garantie locative ?
La garantie ne peut être libérée qu'avec l'accord écrit des deux parties ou par une décision de justice. Un état des lieux de sortie signé, avec un montant d'indemnité accepté, permet de libérer rapidement la garantie ou d'en affecter une partie aux dégâts constatés.
Comment préparer la sortie ?
- Libérez complètement le logement (meubles, cave, grenier, jardin).
- Nettoyez soigneusement : c'est la source de litige la plus fréquente. Voir notre check-list nettoyage.
- Rebouchez les trous de fixation et remplacez les ampoules manquantes.
- Rassemblez toutes les clés, badges et télécommandes.
Questions fréquentes
Qui paie l'état des lieux de sortie ?
Comme à l'entrée, lorsque l'expert est désigné de commun accord, ses honoraires sont en principe partagés entre le bailleur et le locataire.
Et s'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée ?
L'expert peut toujours décrire l'état du bien à la sortie, mais la comparaison est alors impossible. Sans état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans le même état qu'à la fin du bail.
Que se passe-t-il en cas de désaccord ?
Les parties peuvent négocier sur base du rapport. À défaut d'accord, c'est le juge de paix qui tranche ; un rapport précis et photographié est alors une pièce déterminante.