Le calcul de l’indemnité compensatoire intervient à l’issue de l’état des lieux de sortie : il chiffre les dégâts imputables au locataire, déduction faite de l’usure normale et de la vétusté. Que vous soyez bailleur ou locataire, cette page vous explique la méthode et vous donne des prix unitaires de référence pour évaluer un montant juste.
Le principe : réparer le dommage, pas rénover le logement
En fin de bail, le locataire doit restituer le bien tel qu’il l’a reçu, selon l’état des lieux d’entrée, à l’exception de ce qui a péri ou a été dégradé par l’usage normal, la vétusté ou la force majeure. Les principes sont les mêmes dans les trois Régions (décret wallon du 15 mars 2018, Code bruxellois du Logement, décret flamand de 2018).
Lors de l’état des lieux de sortie, on compare donc point par point l’état actuel à l’état d’entrée, en tenant compte des us et coutumes. Seuls les dégâts et manquements qui dépassent l’usure normale donnent lieu à indemnisation. L’indemnité compensatoire n’a pas pour objet de remettre à neuf un bien qui aurait de toute façon vieilli : elle compense la perte de valeur réellement causée par le locataire.
- À charge du locataire : dégâts (trous, brûlures, taches incrustées, bris), défaut d’entretien, nettoyage non effectué, éléments manquants.
- À charge du bailleur : usure normale liée à l’occupation, vétusté des matériaux, dommages dus à la force majeure.
La méthode de calcul en 4 étapes
Constater
Relever chaque dégât à l’état des lieux de sortie, pièce par pièce, et le comparer précisément à l’état des lieux d’entrée (photos à l’appui).
Chiffrer la remise en état
Évaluer le coût des travaux nécessaires (surface ou nombre de pièces × prix unitaire), à l’aide de grilles professionnelles ou des prix de référence ci-dessous.
Appliquer la vétusté
Réduire ce coût selon l’âge de l’élément et sa durée de vie : plus le bail a été long, plus la part d’usure normale est importante.
Acter l’accord
Reprendre le montant dans le procès-verbal d’indemnité compensatoire, signé par les deux parties, qui permet notamment de libérer la garantie locative.
Comment pondérer par la vétusté ?
La vétusté se calcule au prorata de la durée de vie de l’élément concerné, telle qu’indiquée dans notre tableau des durées de vie. La formule couramment utilisée est :
Indemnité = coût de remise en état × (1 − âge de l’élément ÷ durée de vie)
Exemple : une peinture murale (durée de vie de 10 ans) refaite 6 ans avant la sortie est abîmée sur 20 m². Au prix de 15 €/m², la remise en état coûte 300 €. La peinture ayant déjà « consommé » 6/10 de sa durée de vie, l’indemnité s’élève à 300 € × 0,4 = 120 €. Un élément arrivé en fin de durée de vie n’a, en principe, plus de valeur à indemniser, sauf dégât caractérisé qui empêche son usage.
Prix unitaires de référence
Si vous réalisez vous-même votre état des lieux de sortie et cherchez un accord à l’amiable, les tableaux ci-dessous, issus d’une base de données publiée par le magazine Tu bâtis, je rénove, donnent des fourchettes de prix pour les principaux postes de finition. Ces montants sont indicatifs : ils datent de leur publication, varient selon la qualité des matériaux et la région, et doivent être actualisés (devis récent d’un entrepreneur, par exemple). N’oubliez pas d’y appliquer ensuite la vétusté.
Unités : m² = mètre carré, mc = mètre courant, forfait = prix global pour l’élément.
Plafonnage et plaques de plâtre
| Poste | Unité | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Plafonnage des murs | m² | 12 – 19 € |
| Plafonnage des plafonds | m² | 13 – 20 € |
| Arêtes galvanisées | mc | 2,85 – 5,10 € |
| Plaques de plâtre sur lattage + finition | m² | 30 – 42 € |
| Plaques de plâtre collées + finition | m² | 20 – 36 € |
Chapes et revêtements de sol
| Poste | Unité | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Chape 6 cm | m² | 16,50 – 22 € |
| Chape lisse 6 cm | m² | 19 – 24 € |
| Céramique 10 × 10 cm (fourniture + pose) | m² | 60 – 90 € |
| Céramique 15 × 15 cm (fourniture + pose) | m² | 55 – 85 € |
| Céramique 20 × 20 cm (fourniture + pose) | m² | 50 – 80 € |
| Céramique 30 × 30 cm (fourniture + pose) | m² | 45 – 75 € |
| Carrelage d’escalier | marche | 94 – 125 € |
| Carrelage mural 15 × 15 cm (fourniture + pose) | m² | 60 – 85 € |
| Plinthes (fourniture + pose) | mc | 11 – 19 € |
| Plinthes en bois (fourniture + pose) | mc | 10 – 13 € |
| Finition baignoire | forfait | 145 – 205 € |
| Finition douche | forfait | 75 – 115 € |
| Marbre – tablette de fenêtre | m² | 136 – 205 € |
| Marbre – entre-porte | m² | 136 – 205 € |
| Marbre – revêtement de sol | m² | 95 – 155 € |
| Parquet | m² | 35 – 133 € |
| Plancher | m² | 35 – 155 € |
| Parquet stratifié | m² | 29 – 46 € |
| Tapis plain (moquette) | m² | 30 – 75 € |
| Tapis de pierre | m² | 43 – 58 € |
| Béton lissé / sol industriel | m² | 30 – 39 € |
| Revêtement époxy | m² | 64 – 151 € |
| Linoléum | m² | 45 – 90 € |
| Vinyle | m² | 27 – 38 € |
| Liège | m² | 29 – 66 € |
Menuiserie intérieure
| Poste | Unité | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Porte à peindre | pièce | 174 – 230 € |
| Porte de style | pièce | 348 – 525 € |
| Porte massive en chêne | pièce | 525 – 690 € |
| Porte vitrée | pièce | 405 – 595 € |
| Escalier droit en hêtre | marche | 130 – 160 € |
| Escalier droit en hêtre avec contremarche | marche | 140 – 170 € |
| Escalier droit en chêne | marche | 150 – 180 € |
| Escalier droit en chêne avec contremarche | marche | 160 – 190 € |
| Main courante | mc | 23 – 41 € |
| Balustrade | mc | 115 – 193 € |
| Escalier de cave | marche | 64 – 83 € |
| Escalier escamotable avec trappe (grenier) | pièce | 292 – 435 € |
| Trappe de grenier | pièce | 145 – 193 € |
| Caisson de volet (à peindre) | mc | 64 – 93 € |
| Cache-rail (à peindre) | mc | 75 – 110 € |
Peinture et tapissage
Ce sont les postes les plus fréquents à l’état des lieux de sortie : trous de chevilles, traces, murs repeints dans une couleur non convenue ou papiers peints arrachés.
| Poste | Unité | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Peinture des murs intérieurs | m² | 12 – 15 € |
| Peinture des boiseries (intérieur) | m² | 35 – 52 € |
| Finition d’une porte à peindre | m² | 69 – 100 € |
| Vernis | m² | 35 – 52 € |
| Tapissage – papier standard | m² | 10 – 14 € |
| Tapissage – papier vinyle | m² | 12 – 18 € |
| Tapissage – papier relief + peinture | m² | 18 – 23 € |
| Peinture des murs extérieurs | m² | 18 – 23 € |
| Peinture des boiseries (extérieur) | m² | 35 – 52 € |
| Lasure d’imprégnation | m² | 12 – 20 € |
| Peinture du métal (extérieur) | m² | 12 – 30 € |
Menuiserie extérieure, portes et serrures
Prix pour des fenêtres courantes en bois (merbau) avec vitrage superisolant (U = 1,1). Le PVC blanc coûte souvent autant que le bois, parfois 10 % de plus ; comptez un supplément de 10 à 15 % pour le PVC de couleur et de 25 à 35 % pour l’aluminium. Les essences de bois plus chères (afzelia, par exemple) majorent le prix de 15 à 30 %. Les fenêtres circulaires et semi-circulaires coûtent au moins 50 % de plus, et toute hauteur hors standard (215 cm) est aussi plus onéreuse. Dimensions : largeur × hauteur.
| Poste | Unité | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Fenêtre oscillo-battante 45 × 60 cm | forfait | 275 – 330 € |
| Fenêtre oscillo-battante 90 × 125 cm | forfait | 375 – 435 € |
| Fenêtre double (1 OB + 1 fixe) 180 × 125 cm | forfait | 525 – 700 € |
| Fenêtre double (1 OB + 1 à la française) 180 × 125 cm | forfait | 555 – 710 € |
| Fenêtre fixe 90 × 215 cm | forfait | 350 – 490 € |
| Porte-fenêtre simple ouvrant 90 × 215 cm | forfait | 535 – 590 € |
| Porte-fenêtre 90 × 215 cm à deux croisillons horizontaux | forfait | 575 – 655 € |
| Porte-fenêtre double (1 OB + 1 à la française) 120 × 215 cm | forfait | 495 – 765 € |
| Porte-fenêtre double (coulissante + fixe) 250 × 215 cm | forfait | 1.560 – 1.855 € |
| Fenêtre circulaire fixe (Ø 100 cm) | forfait | 495 – 765 € |
| Fenêtre circulaire oscillo-battante (Ø 100 cm) | forfait | 870 – 2.255 € |
| Porte d’entrée opaque 90 × 215 cm | forfait | 550 – 925 € |
| Porte d’entrée bois massif 90 × 215 cm | forfait | 665 – 1.445 € |
| Porte d’entrée PVC blanc 90 × 215 cm | forfait | 665 – 1.070 € |
| Porte de garage métallique 240 × 215 cm | forfait | 440 – 720 € |
| Porte de garage bois sur métal 240 × 215 cm | forfait | 720 – 1.390 € |
| Porte de garage PVC 240 × 215 cm | forfait | 580 – 870 € |
| Porte de garage sectionnelle | forfait | 920 – 1.740 € |
| Volet roulant PVC | m² | 75 – 145 € |
| Serrure à cylindre | pièce | 58 – 88 € |
| Serrure de sécurité | pièce | 115 – 175 € |
| Menuiserie extérieure en bois (au m²) | m² | 280 – 340 € |
| Menuiserie extérieure en PVC (au m²) | m² | 285 – 390 € |
| Menuiserie extérieure en aluminium (au m²) | m² | 360 – 440 € |
Au m², plus il y a de petites fenêtres ouvrantes, plus le prix est élevé ; il diminue avec de grandes fenêtres fixes.
Sanitaires, chauffage et électricité
Équipements sanitaires
Prix moyens pour des appareils abordables, en blanc. Le haut de gamme peut coûter bien davantage.
| Poste | Unité | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Conduites sanitaires (par m² de surface habitable) | m² | 12 – 18 € |
| Lave-mains | pièce | 100 – 162 € |
| Lavabo | pièce | 162 – 320 € |
| Évier (buanderie) | pièce | 145 – 205 € |
| WC | pièce | 210 – 425 € |
| Baignoire | pièce | 205 – 480 € |
| Douche | pièce | 174 – 595 € |
| Mitigeur de lavabo | pièce | 69 – 1.300 € |
| Mitigeur de baignoire / douche | pièce | 88 – 2.300 € |
| Boiler électrique 200 l | pièce | 425 – 1.700 € |
| Boiler au gaz | pièce | 445 – 845 € |
Chauffage
| Poste | Unité | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Chauffage central (par m² de surface habitable) | m² | 35 – 60 € |
| Radiateur, conduites comprises | pièce | 475 – 780 € |
| Chaudière au mazout | pièce | 2.000 – 5.700 € |
| Chaudière au gaz | pièce | 2.000 – 5.900 € |
| Vanne thermostatique | pièce | 41 – 64 € |
| Vanne thermostatique avec sonde extérieure | pièce | 52 – 69 € |
| Chauffage par le sol | m² | 64 – 90 € |
Électricité (hors luminaires)
| Poste | Unité | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Installation électrique (par m² de surface habitable) | m² | 20 – 34 € |
| Point lumineux + 1 interrupteur | pièce | 35 – 52 € |
| Point lumineux + 2 interrupteurs | pièce | 64 – 100 € |
| Prise de courant | pièce | 35 – 58 € |
| Prise téléphone | pièce | 69 – 88 € |
| Prise TV | pièce | 35 – 58 € |
| Différentiel 40 A 300 mA | pièce | 120 – 175 € |
| Différentiel 40 A 30 mA | pièce | 126 – 175 € |
| Disjoncteur | pièce | 23 – 41 € |
| Variateur (dimmer) | pièce | 81 – 115 € |
| Sonnerie | pièce | 58 – 105 € |
| Parlophone | pièce | 230 – 345 € |
| Vidéophone | pièce | 870 – 1.740 € |
| Câble VOB 3 × 2,5 mm² | mc | 1,25 – 2,25 € |
| Câble VVB 4 × 4 mm² | mc | 5,20 – 8 € |
| Tableau électrique équipé | pièce | 640 – 810 € |
Toute nouvelle installation électrique doit être réceptionnée par un organisme agréé, ce qui représente un coût supplémentaire.
Abords, terrasse et évacuation
| Poste | Unité | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Klinkers en béton 8/8 | m² | 46 – 69 € |
| Klinkers en terre cuite | m² | 50 – 72 € |
| Pierre naturelle | m² | 52 – 127 € |
| Bois | m² | 29 – 75 € |
| Dolomie (ép. 10 cm) | m² | 18 – 22 € |
| Gravier (ép. 10 cm) | m² | 10 – 13 € |
| Carreaux de terrasse 20/20 | m² | 81 – 102 € |
| Dalles en béton 30/30 (ép. 5 cm) | m² | 30 – 62 € |
| Asphalte | m² | 15,50 – 23 € |
| Gouttières en zinc | mc | 33 – 58 € |
| Gouttières en PVC | mc | 25 – 31 € |
| Descentes en PVC Ø 80 mm | mc | 18 – 25 € |
| Location d’un conteneur (10 m³ déchets mixtes) | forfait | 250 – 440 € |
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il facturer la remise à neuf complète d’une pièce ?
Non. L’indemnité doit correspondre au dommage réellement causé, compte tenu de la vétusté. Un locataire ne doit pas financer le rafraîchissement d’une peinture ou d’un revêtement qui arrivait de toute façon en fin de vie.
Qu’est-ce que l’usure normale ?
C’est la dégradation qui résulte d’un usage raisonnable du logement : légère décoloration des peintures, usure d’un revêtement de sol aux endroits de passage, petits frottements. Elle reste à charge du bailleur. Les trous, brûlures, taches incrustées ou bris relèvent en revanche de la responsabilité du locataire.
Où trouver la durée de vie des matériaux ?
Notre tableau des durées de vie reprend les durées usuelles des revêtements de sols, murs et plafonds, qui servent de base au calcul de la vétusté.
Que se passe-t-il sans état des lieux d’entrée ?
Il devient très difficile de prouver que le dégât est apparu pendant la location, ce qui complique fortement la réclamation d’une indemnité. D’où l’importance d’un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et annexé au bail enregistré (voir l’enregistrement du bail).
Comment éviter une indemnité en tant que locataire ?
Réparez les petits dégâts et nettoyez soigneusement le logement avant la sortie. Nos pages check-list générale et check-list nettoyage vous aident à vous préparer.