Conseils au bailleur

Mettre un bien en location demande de la méthode : fixer un loyer juste, choisir un locataire solvable, soigner l’état des lieux d’entrée puis préparer sereinement la sortie. Voici nos conseils au bailleur, étape par étape, pour louer en toute sécurité et protéger votre patrimoine.

Bien évaluer le loyer

En Belgique, le propriétaire fixe librement le montant du loyer de son bien. Encore faut-il le positionner correctement : un loyer surévalué allonge la période d’inoccupation, un loyer sous-évalué vous prive de revenus pendant toute la durée du bail.

• Faites un tour d’horizon des annonces en cours et comparez votre bien à des logements équivalents (localisation, superficie, nombre de chambres, état, performance énergétique).
• Tenez compte des charges que vous refacturerez et présentez-les clairement, séparément du loyer.
• En cas de doute, demandez l’avis d’un agent immobilier, en particulier si vous lui confiez la mise en location.

Louer seul ou passer par un intermédiaire ?

Deux options s’offrent à vous pour trouver un locataire : gérer vous-même la location de particulier à particulier, ou la confier à une agence immobilière.

Louer de particulier à particulier : économique mais chronophage

Vous gardez la maîtrise complète de la mise en location. Il vous faudra :

• rédiger une annonce complète : logement vide ou meublé, situation, superficie, nombre et distribution des pièces, proximité des commerces, écoles et transports en commun, montant du loyer et des charges, photos de qualité ;
• la publier sur différents supports, gratuits ou payants ;
• organiser les visites, individuelles ou groupées ;
• sélectionner le bon candidat sur base de son dossier ;
• rédiger et signer le bail, puis le faire enregistrer ;
• faire réaliser l’état des lieux d’entrée.

Passer par une agence : un gain de temps

L’intermédiaire prend en charge l’ensemble du processus : fixation du loyer en accord avec vous, rédaction et diffusion de l’annonce sur des réseaux bien plus larges que ceux d’un particulier, organisation des visites, présélection des candidats sur dossier et préparation du bail pour la signature.

Choisir un locataire solvable

Avant la signature du bail, retenez les dossiers qui offrent les meilleures garanties financières. Ne vous fiez pas uniquement à votre intuition : prenez le temps de vérifier chaque candidature. Vous pouvez notamment demander au candidat locataire :

• une copie de sa carte d’identité ;
• son contrat de travail ;
• ses trois dernières fiches de salaire (ou autre preuve de revenus) ;
• le cas échéant, son dernier avertissement-extrait de rôle, pour affiner l’analyse de sa situation financière.

En cas de doute sur l’authenticité d’un document, n’hésitez pas à contacter l’employeur pour vous assurer que le candidat y est réellement occupé. Veillez toutefois à ne demander que les informations nécessaires à l’évaluation de la candidature et à respecter les règles de non-discrimination et de protection des données.

Prenez ensuite le temps de rédiger un bail complet : rappelez les principales obligations du locataire et prévoyez, si nécessaire, des clauses relatives aux entretiens spécifiques du logement. Depuis la régionalisation, le bail d’habitation est régi par le décret wallon du 15 mars 2018 en Wallonie, par le Code bruxellois du Logement à Bruxelles et par le décret flamand de 2018 en Flandre : utilisez un modèle adapté à la région où se situe le bien. Pensez aussi à l’enregistrement du bail.

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée détaillé est obligatoire. Il est établi de manière contradictoire, à frais partagés entre bailleur et locataire, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, puis annexé au bail enregistré. C’est la seule référence fiable pour comparer, au départ du locataire, l’état du bien avant et après la location.

• Confiez-le à un expert indépendant : il décrit chaque pièce, équipement et revêtement avec précision et photos, sans parti pris. Voir notre page état des lieux d’entrée.
• Remettez au locataire une copie des modes d’emploi des appareils électroménagers, de l’installation de chauffage central, de la production d’eau chaude et de toute installation spécifique (alarme, adoucisseur…).
• Si certains matériaux exigent un entretien particulier (parquet, pierre naturelle, carrelages…), dressez la liste des produits à utiliser et annexez-la au bail ou à l’état des lieux, en y mentionnant sa présence.
• Précisez les entretiens à charge du locataire et rappelez-lui ses obligations si le bail ne le fait pas déjà (par exemple le nettoyage des chéneaux et gouttières accessibles).

La remise des clés

Ne remettez les clés au locataire qu’après avoir vérifié :

• que la garantie locative est valablement constituée ;
• que l’assurance du locataire (assurance incendie / responsabilité locative) a bien été souscrite, comme le prévoit le bail.

La fin du bail

Les possibilités pour le bailleur de mettre fin au bail (occupation personnelle, travaux importants, congé sans motif moyennant indemnité…), ainsi que les délais de préavis applicables, dépendent du type et de la durée du bail et de la législation régionale en vigueur. Avant d’envoyer un congé, vérifiez les conditions exactes applicables à votre bail : un congé irrégulier peut être sans effet.

Donnez toujours congé par écrit, de préférence par lettre recommandée, afin de disposer d’une preuve de la date d’envoi.

L’état des lieux de sortie

• À la sortie du locataire, faites établir un état des lieux de sortie sur la même base que celui d’entrée, pour comparer facilement les deux situations. Voir notre page état des lieux de sortie.
• Ce document sert à déterminer si des réparations locatives sont dues par le locataire.
• L’usure normale et la vétusté ne sont pas à charge du locataire : seules les dégradations anormales peuvent donner lieu à une indemnisation. Pour estimer celle-ci, consultez notre tableau des durées de vie et notre page sur le calcul de l’indemnité compensatoire.

La libération de la garantie locative

Si les états des lieux d’entrée et de sortie concordent, la garantie locative doit être restituée au locataire. Dans le cas contraire, tout ou partie de celle-ci peut être affectée au paiement des dégâts constatés, sur base du montant des réparations à effectuer, avec l’accord du locataire ou, à défaut, sur décision du juge de paix. Un état des lieux de sortie précis et chiffré facilite grandement cet accord.

Protéger votre logement

Que votre bien soit loué ou non, mieux vaut prévenir que guérir : vol, incendie, dégât des eaux… Quelques mesures simples limitent ces risques.

Contre les vols : renforcer la sécurité des accès

• Porte d’entrée : porte pleine, serrure trois points minimum, entrebâilleur et judas à large champ de vision.
• Appartement : privilégiez une porte blindée.
• Cave : serrure de sécurité et/ou porte renforcée.
• Fenêtres : sécurisez les plus exposées par des barreaux, grilles ou volets.
• Volets : renforcez ceux en bois plein, PVC ou métal et complétez la fermeture par des barres de protection (avec ou sans clé).

Contre les incendies : contrôler les installations

L’installation électrique d’un logement loué doit être conforme aux normes de sécurité en vigueur et en bon état d’usage. Faites vérifier par un professionnel qu’elle comporte au minimum :

• un disjoncteur différentiel (coupure automatique du courant) ;
• une mise à la terre des prises et du circuit dans toutes les pièces ;
• une liaison équipotentielle dans les pièces d’eau (reliant les éléments métalliques de la salle de bains à la terre) ;
• des prises en nombre suffisant dans chaque pièce, pour éviter le recours aux multiprises ;
• des fils et prises en bon état (pas de fils dénudés ni de prises cassées).

Chauffage : faites contrôler les appareils et conduits par un professionnel avant chaque location ; l’entretien courant incombe ensuite généralement au locataire, sauf disposition contraire du bail. Une cheminée ou un insert doit toujours être installé par un professionnel.

Climatisation / ventilation : elle doit être compatible avec les autres systèmes d’extraction et d’évacuation des gaz brûlés (chaudière, cheminée…) ainsi qu’avec la hotte de la cuisine.

Contre les dégâts des eaux : prévenir les infiltrations

Les matériaux extérieurs et intérieurs, toiture comprise, doivent protéger efficacement l’habitation contre les infiltrations.

• Vérifiez régulièrement l’état des conduites d’eau.
• Isolez les tuyauteries exposées à l’air extérieur (soupirail, cave, garage…) pour éviter le gel.
• Prévoyez plusieurs robinets d’arrêt : baignoire, cuisine, machine à laver, etc.

Conseils pratiques

• Constituez un dossier « location » où vous classez tous les documents : bail, état des lieux, preuve de la garantie, attestations d’entretien, courriers…
• Confirmez par écrit au locataire, le cas échéant par lettre recommandée, toute décision prise et toute information importante concernant la location.

Questions fréquentes

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