La garantie locative protège le bailleur contre un éventuel manquement du locataire, sans pour autant lui appartenir. Elle se constitue au début du bail, reste bloquée pendant toute la location et n’est libérée qu’à la fin, sur base de l’accord des deux parties ou d’une décision du juge. Voici l’essentiel à connaître, et pourquoi l’état des lieux est déterminant pour la récupérer.
À quoi sert la garantie locative ?
La garantie locative est une somme mise en réserve par le locataire pour couvrir les montants qu’il pourrait devoir au bailleur à la fin du bail : loyers ou charges impayés, dégâts locatifs constatés à la sortie, frais de remise en état allant au-delà de l’usure normale. Elle ne sert pas à payer les derniers loyers : le locataire reste tenu de les régler normalement.
La loi n’impose pas de garantie : elle n’est due que si le bail la prévoit. Si le contrat n’en mentionne aucune, le bailleur ne peut pas en exiger une par la suite, ni réclamer un complément en cours de bail sauf clause prévue à cet effet.
Les formes possibles
Pour un logement qui constitue la résidence principale du locataire, la législation régionale encadre les formes de garantie admises. Les principales sont :
- Le compte bloqué individualisé : le locataire verse le montant sur un compte ouvert à son nom auprès d’une banque, bloqué pendant la durée du bail. Les intérêts lui reviennent et sont capitalisés.
- La garantie bancaire : la banque s’engage envers le bailleur, et le locataire reconstitue le montant auprès d’elle, généralement par versements mensuels. C’est une solution utile lorsqu’on ne peut pas avancer la somme en une fois.
- La garantie via le CPAS : lorsque le locataire n’a pas les moyens de constituer la garantie, le CPAS peut intervenir, le plus souvent par l’intermédiaire d’une banque, sans que le bailleur en soit informé. Les conditions se renseignent auprès du CPAS de la commune.
La garantie ne doit pas être versée en liquide au bailleur ni sur son compte personnel : pour une résidence principale, ce n’est pas une forme admise, et le locataire perd toute protection sur la somme et ses intérêts.
Quel montant ?
Les plafonds dépendent de la région où se situe le bien et de la forme choisie. À titre indicatif, en Wallonie comme à Bruxelles, la garantie constituée sur un compte bloqué est en général limitée à 2 mois de loyer ; la garantie bancaire peut aller un peu au-delà. En Flandre, les règles sont différentes. Vérifiez toujours le texte applicable (décret wallon du 15 mars 2018, Code bruxellois du Logement) ou renseignez-vous auprès de votre banque avant de signer.
Comment la garantie est-elle libérée ?
La banque ne débloque la garantie, au profit de l’un ou de l’autre, que sur présentation :
- d’un accord écrit signé par le bailleur et le locataire, établi à la fin du bail, qui précise la répartition du montant ;
- ou d’une décision de justice, en pratique un jugement du juge de paix.
Le bailleur ne peut donc pas se servir seul sur la garantie, et le locataire ne peut pas la récupérer sans son accord. Tout repose sur la capacité des parties à s’entendre sur ce qui est dû. Nous détaillons la marche à suivre, étape par étape, dans notre guide Récupérer sa garantie locative.
Le rôle de l’état des lieux
La garantie et l’état des lieux sont indissociables. C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui permet d’établir objectivement ce que le locataire doit, ou ne doit pas, à la fin du bail.
- L’état des lieux d’entrée, détaillé et contradictoire, fixe la situation de départ. Sans lui, il devient très difficile pour le bailleur de prouver qu’un dégât est apparu pendant la location.
- L’état des lieux de sortie, réalisé sur la même base, met en évidence les différences constatées au départ du locataire.
- L’usure normale et la vétusté ne sont pas à charge du locataire : seules les dégradations anormales peuvent donner lieu à une indemnité compensatoire, prélevée sur la garantie.
Un état des lieux de sortie précis, illustré de photos et accompagné d’un chiffrage motivé, permet le plus souvent de signer l’accord de libération rapidement et d’éviter le passage devant le juge de paix.
Nos tarifs d’état des lieux
| Type de bien | Prix par partie (TTC) |
|---|---|
| Studio | 120 € |
| Appartement 1 chambre | 130 € |
| Appartement 2 chambres | 140 € |
| Appartement 3 chambres | 150 € |
| Maison | dès 180 € |
| Colocation | dès 80 € par chambre |
Détail complet sur notre page tarifs ou demandez un devis via le formulaire.
Questions fréquentes
La garantie locative est-elle obligatoire ?
Non. Elle n’est due que si le bail la prévoit. En pratique, la grande majorité des baux d’habitation en contiennent une.
Le bailleur peut-il demander que la garantie lui soit versée directement ?
Pour une résidence principale, non : la garantie doit être constituée sous une forme prévue par la législation régionale, le plus souvent un compte bloqué au nom du locataire ou une garantie bancaire.
Qui touche les intérêts du compte bloqué ?
Le locataire. Les intérêts sont capitalisés et lui reviennent à la libération de la garantie, sauf montant à verser au bailleur.
Que faire si le bailleur refuse de libérer la garantie ?
Demandez-lui de justifier par écrit les montants réclamés, appuyez-vous sur les états des lieux d’entrée et de sortie et, à défaut d’accord, saisissez le juge de paix. Voir notre guide Récupérer sa garantie locative.