L'agent immobilier: l'intermédiaire agrée pour la location
1.1 LE STATUT LEGAL DE L’AGENT IMMOBILIERBref historiqueUn jour, Marcel Proust reçut une carte de visite d’un certain Monsieur X... Là où d’habitude figurait la profession du titulaire, le correspondant avait fait graver le mot « écrivain ». Considérant qu’écrivain ne constituait pas une profession et que ce mot ne voulait par conséquent rien dire sur une carte de visite, Marcel Proust répondit en faisant imprimer un « bristol » libellé comme suit : « Marcel Proust, Abonné au gaz »... Mutatis mutandis, c’est un peu ce dont souffraient les agents immobiliers : n’importe qui pouvait s’intituler « agent immobilier » ; ce titre ne voulait rien dire ; cette profession n’existait pas officiellement et « agent immobilier » ne signifiait pas davantage qu’ « abonné au gaz ». Depuis le 13 octobre 1993, cela n’est plus le cas. Mais que de chemin parcouru avant d’en arriver là C’est que la reconnaissance légale du titre d’agent immobilier est une longue, très longue histoire... Elle démarre voici environ 30 ans, lors de la constitution de l’organisation professionnelle des agents immobiliers. En effet, un des objectifs principaux auquel se sont attelés les responsables de l’époque était d’obtenir le plus rapidement possible un statut légal pour l’agent immobilier : il aura fallu une quinzaine de gouvernements successifs, une bonne dizaine de Présidents de l’organisation professionnelle pour, enfin, venir à bout de cette sorte de « monstre du Loch Ness » qu’était devenu, au fil des années, le sujet du cours que nous traitons aujourd’hui. C’est ainsi que beaucoup d’agents immobiliers avaient depuis longtemps perdu tout espoir de voir, un jour, leur titre reconnu légalement : depuis des années qu’on en parlait, de cette reconnaissance légale d’agent immobilier, la plupart d’entre eux ne se faisaient plus guère d’illusions en cette matière et affichaient un petit sourire narquois dès que ce sujet était abordé lors de réunions professionnelles. Ce n’était pas compter sur l’immense travail et l’opiniâtreté des responsables des organisations professionnelles concernées qui. dans l’ombre et sans relâche, œuvraient auprès des instances compétentes pour atteindre l’objectif. La ténacité de leurs efforts, la pertinence de leurs argumentations et leur conviction du bien-fondé de leurs revendications ont eu raison de tous les obstacles qu’ils soient institutionnels, politiques, interprofessionnels ou Juridiques Un premier espoir jaillit, voici plus de 19 ans déjà, par la publication’ au Moniteur Belge de la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services. Mais il s’est rapidement avéré que cette loi était inapplicable pour toute une série de raisons. Il aura fallu 9 ans et cinq gouvernements différents pour en arriver à modifier cette loi-cadre et c’est ainsi que nous débouchons sur la loi du 15 juillet 1985, modifiant la loi-cadre de 1976 précitée. Ce n’est qu’à partir de cette date que la situation sera vraiment débloquée... Suivent en effet :
A noter que cette loi-cadre visait une série de professions dites intellectuelles prestataires de services qui n’avaient rien à voir l’une avec l’autre, comme, par exemple, les comptables, les agents immobiliers ou les experts en automobile. C’était à chacune de ces professions à introduire, via leurs organisations professionnelles représentatives, une requête visant à réglementer leur propre profession, sur base de la loi-cadre. Et c’est ainsi que la Confédération des Immobiliers de Belgique (C.I.B.) et l’Union de Professions Immobilières de Belgique (U.P.I.) ont conformément aux dispositions que nous venons de citer, introduit une requête auprès du Ministre des Classes Moyennes, visant à réglementer le titre professionnel de consultant immobilier et à fixer les conditions dans lesquelles l’exercice de cette activité pourrait se faire. Une première requête fut introduite et publiée au Moniteur Belge du 16 mai 1987. Cette requête fut rejetée, pour diverses raisons, (voir plus haut et plus loin), par l’arrêté royal du 18 février 1988. Une seconde requête fut introduite et a été publiée au Moniteur Belge du 9 août 1991. A noter qu’entre-temps le titre avait été modifié de « consultant immobilier » en « agent immobilier ». Ceci pour satisfaire quelques petites susceptibilités de la part de certaines professions connexes. L’avis du Conseil supérieur des Classes moyennes fut rendu le 22 avril 1992 : il était partiellement favorable, de telle sorte que le Ministre des Classes moyennes pouvait présenter l’arrêté à la signature royale, non sans avoir détaillé, dans un rapport préalable au Roi, les raisons pour lesquelles il ne suivait pas une partie des quelques remarques émises par le Conseil supérieur des Classes moyennes. Entre-temps avait paru au Moniteur Belge la loi du 30 décembre 1992 portant sur des dispositions sociales et diverses, quelques articles de ces « diverses » modifiant ou plutôt précisant certaines dispositions de la loi-cadre sur l’accès à la profession d’agent immobilier de certaines personnes faisant partie du Conseil d’Administration de sociétés. L’arrêté royal de réglementation d’agent immobilier était enfin prêt... Il portait la date du 6 septembre 1993. Cet arrêté a paru au Moniteur Belge du 13 octobre 1993. Il entrait en vigueur le jour même. Il aura donc fallu plus de 17 ans de procédures administratives, logistiques et autres pour atteindre l’objectif fixé ... il y a plus de 30 ans Période transitoireLa loi précisait que les personnes qui, à la date du 13 octobre 1993, exerçaient la profession d’agent immobilier à titre d’indépendant, pour leur propre compte ou pour le compte te d’une personne morale en tant que mandataires ou organes, depuis trois mois au moins, pouvaient bénéficier des droits acquis et feraient par conséquent d’office partie du futur Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.) à la condition d’être inscrites sur une liste établie par le bourgmestre de la commune du lieu de leur principal établissement ou de celui de la société. Cette inscription auprès de la commune devait avoir lieu dans le mois qui suivait l’entrée en vigueur de l’arrêté royal, c’est-à-dire avant le 16 novembre 1993 (et non le 13 novembre. En effet, le 13 novembre tombant un samedi, le dernier jour d’inscription était reporté au lundi 15 novembre, mais ce 15 novembre étant un jour férié - fête de la Dynastie -, le dernier jour d’inscription auprès de la commune fut donc normalement reporté au lendemain, soit le 16 novembre). Les demandeurs devaient faire accompagner leur demande d’une série de preuves mentionnées par la loi et indiquant qu’ils exerçaient bien dans les délais prescrits la profession d’agent immobilier. C’est ainsi que plus de 12.000 personnes se sont inscrites auprès des communes dans les délais prescrits. A cela, il convient encore d’ajouter les personnes dont le recours auprès des Conseils d’Agréation, entre le ler et le 15 février 1994, a été jugé favorable. Précisons qu’il s’agissait ici de personnes qui s’étaient vues refuser l’inscription auprès des communes durant la période transitoire du 13 octobre au 16 novembre 1993 ou qui, pour des raisons de cas de force majeure, n’avaient pas eu l’occasion de s’inscrire durant ce délai. Force nous est de constater que le nombre d’agents immobiliers qui se sont déclarés officiellement comme tels auprès des communes est très élevé : un agent immobilier pour... 800 habitants pour toute la Belgique ! Un agent immobilier indépendant pour 500 habitants à Bruxelles, pour 700 habitants dans la région flamande et pour 1200 habitants dans la région wallonne. Car, aujourd’hui, n’est plus agent immobilier qui veut. Ce titre est en effet dorénavant protégé par la loi ; il correspond à des activités professionnelles précises pour lesquelles il convient de posséder des diplômes ou certificats précis, sans lesquels il est interdit d’exercer. La profession elle-même est réglementée. Son exercice est contrôlé par un Institut, organisme d’intérêt public, qui contrôle un Tableau des Titulaires et Stagiaires. Nul ne pourra exercer sans y être inscrit. C’est cet Institut qui délivrera la carte professionnelle, seule et unique « laissez-passer » pour pouvoir s’intituler « agent immobilier ». C’est également cet Institut qui possède les moyens légaux pour faire respecter les différents règlements en vigueur.
Chapitre 1 Les bases légales de la profession 1 La loi-cadre La base légale sur laquelle repose tout l’édifice en matière de réglementation de l’agent immobilier est constituée par la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services. Cette réglementation visait une série de professions qui, parfois, n’avait rien à voir l’une avec l’autre ( les comptables et les agents immobiliers, par exemple) Toutes ces professions avaient toutefois deux points communs il s’agissait, d’une part, de professions d’indépendants, et, d’autre part, de prestataires de services. Il s’est rapidement avéré que cette loi-cadre était inapplicable pour un bon nombre des différentes professions visées. Il convenait donc de modifier la loi-cadre en l’adaptant aux structures professionnelles en cause. Une telle procédure exige Généralement entre douze et dix-huit mois, pour autant bien sûr que le Gouvernement reste stable et que les chambres législatives soient les mêmes durant toute la procédure. Les experts en politologie belge se rappelleront facilement que la fin des années 170 et le début des années ‘80 furent caractérisées par certaines « turbulences politiques » et que les Gouvernements se succédaient alors à une cadence parfois déroutante. En ce qui concerne plus particulièrement le domaine qui nous occupe, cette « fringale » de changements politiques a eu comme résultat principal de sans cesse anéantir le travail des initiateurs de la modification de la loi-cadre susmentionnée, chaque fois que les chambres législatives étaient dissoutes et/ ou chaque fois que le gouvernement tombait. Tant et si bien qu’il a fallu beaucoup d’opiniâtreté aux responsables en la matière pour constamment repartir de la case « départ » et sans cesse remettre sur le métier leur ouvrage, comme aurait dit Boileau. Et c’est ainsi que le 26 juillet 1985 paraissait enfin au Moniteur Belge la loi du 15 juillet de la même année modifiant la loi-cadre du ler mars 1976. En d’autres termes, si, virtuellement, la base légale de notre affaire repose sur la loi-cadre du 1er mars 1976, ce n’est qu’en juillet 1985 que celle-ci a pu véritablement entrer en vigueur. L’on peut donc affirmer que le point de départ de la protection du titre d’agent immobilier et de l’exercice de cette profession se situe, en pratique, le 26 juillet 1985. Ce ne fut qu’à cette date, en effet, que la loi-cadre du 1er mars 1976 citée plus haut devenait réellement applicable, ce ne fut qu’à cette date également que les organisations professionnelles concernées - dont celles des agents immobiliers - recevaient le feu vert légal pour entamer leur propre procédure en vue d’introduire une requête auprès du ministre concerné (pour les agents immobiliers, il s’agissait du ministre des Classes moyennes ) dans le but de protéger leur titre professionnel et d’organiser non seulement l’accès mais également l’exercice de cette profession. Son contenu La loi-cadre contient une série de dispositions concernant principalement la demande en réglementation, la protection du titre et de la profession, les organismes d’agréation et de contrôle, les dispositions pénales et, enfin, les dispositions finales. La demande en réglementationD’aucuns pourraient s’étonner de ce que cette loi ne précise pas d’office la réglementation de la profession en question. C’est que, rappelons-le, cette loi est une loi-cadre. Par conséquent, il s’agit d’une loi qui fixe le cadre général de son application et édicte une série de lignes directrices réglementaires, dans la mesure où cette loi ne s’adresse pas à une profession bien définie, mais à une série de professions différentes. C’est donc en vertu de cette loi-cadre que chacune des professions visées doit demander une protection de son propre titre professionnel, une réglementation de cette profession et une réglementation d’accès à celle-ci. La demande en question est appelée « requête » qui, après avoir suivi la procédure réglementaire, peut déboucher sur un arrêté royal protégeant les conditions d’exercice de la profession. Quant à savoir qui introduit cette requête, la loi précise que c’est la (ou les) fédération(s) professionnelle(s) intéressée(s) qui introduit (introduisent) cette requête. Ces fédérations professionnelles doivent répondre aux conditions prévues par l’article 5 de la loi du 6 mars 1964, portant organisation des Classes moyennes. Les principales dispositions de cette loi précisaient que la fédération professionnelle doit fonctionner depuis trois ans au moins, compter des adhérents dans quatre provinces différentes et réclamer de ceux-ci une cotisation d’un montant minimum de 250 frs. Pour les professions immobilières, il s’agissait, en l’occurrence, de la Confédération des Immobiliers de Belgique (C.I.B.) et de l’Union de Professions immobilières de Belgique (U.P.I.). La loi précise encore le contenu de cette requête ainsi que la procédure administrative que cette dernière doit suivre avant d’être coulée, le cas échéant, sous forme d’arrêté royal. La protection du titre D’une manière générale, la loi précise clairement le cadre dans lequel peut être organisée la protection du titre. Elle dispose en effet que nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, une profession réglementée en exécution de la loi. Cette dernière ajoute que toute personne qui exerce la profession visée doit impérativement être inscrite au Tableau des titulaires ou sur la liste des stagiaires de cette profession. Ce Tableau et cette liste sont dressés et tenus à ‘jour par l’Institut professionnel concerné. En ce qui concerne les prestataires de services étrangers, la loi précise encore que ceux-ci peuvent exercer leur métier en Belgique, à la seule condition d’avoir obtenu l’autorisation d’exercer occasionnellement cette profession sur notre territoire national. La loi insiste également sur le fait que toute personne inscrite au Tableau d’une profession intellectuelle prestataire de service est obligée, dans l’exercice de ses activités professionnelles, de porter le titre professionnel exact impose par la loi. De plus, comme pour cadenasser définitivement le titre professionnel protégé et décourager immédiatement les « contrefacteurs », la loi interdit purement et simplement l’ajout d’une autre dénomination au titre officiel ou même d’une mention pouvant prêter à confusion avec le titre professionnel reconnu et protégé légalement. L’on ne pouvait pas être plus clair... En résumé, nous attirons l’attention des élèves sur les points suivants
Les organismes d’agréation et de contrôle Pas de loi efficace sans moyens pour la faire respecter... Pas de profession légalement reconnue sans organe responsable et investi des pouvoirs requis pour intervenir à tous moments et faire respecter les règles déontologiques et les diverses dispositions légales en la matière... C’est ainsi que la loi crée, pour chacune des professions visées, un Institut professionnel. En sont membres toutes les personnes inscrites au Tableau des titulaires ou sur la liste des stagiaires. Cet Institut est composé de 3 organes : le Conseil national, la Chambre exécutive et la Chambre d’Appel. Précisons que cet Institut est à la fois national et communautarisé, dans ce sens où le Conseil national agit collégialement et est composé d’un nombre égal de membres néérlandophones et francophones. En revanche, l’Institut comprend deux Chambres exécutives et deux Chambres d’Appel qui ont respectivement le français et le néerlandais comme langue véhiculaire. En ce qui concerne la Communauté germanophone, la loi spécifie que ce sont les Chambres exécutives ou d’appel réunies qui sont compétentes. Peines disciplinaires et dispositions légales Pas de loi efficace sans sanctions... C’est la raison pour laquelle la loi-cadre détaille les peines disciplinaires qui pourront être prononcées par l’Institut professionnel. Elle prévoit également des peines pénales et précise quelles sont ces peines ainsi que les cas où celles-ci pourront être appliquées. Elle énumère également les personnes habilitées à constater les infractions. Dispositions finales Outre les grandes lignes des dispositions transitoires qui, seront complétées par un important arrêté d’exécution, la loi-cadre précise le régime des personnes qui s’établissent après l’entrée en vigueur de l’arrêté protégeant le titre professionnel, mais avant le jour de l’installation de l’Institut professionnel. Ces personnes disposeront de 6 mois, à partir de la mise en œuvre de l’Institut professionnel, pour se mettre en règle et s’inscrire au Tableau des titulaires, pour autan que ces personnes possèdent les diplômes requis par l’arrêté royal du 6 septembre 1993. De plus, ces personnes ne devront pas accomplir le stage d’un an impose par la loi. 2 Les arrêtés d’exécution Avant que les différentes professions visées n’aient introduit leur requête tendant à réglementer leur profession, le Cabinet du Ministre des Classes moyennes a sorti une série d’arrêtés d’exécution précisant certains aspects de la loi-cadre. Comme nous l’avons déjà écrit dans le préambule du présent cours, il s’agit de :
En détails, reprenons chaque arrêté :2.1 L’arrêté du 2 août 1985 Cet arrêté précise sous quelle forme doit être introduite la requête en réglementation de la profession visée. La loi dispose que toute requête en réglementation est adressée au Ministre des Classes moyennes. La Fédération professionnelle y mentionne le titre à protéger et définit l’activité ou les activités qu’elle entend voir organiser ; elle détermine en outre le programme et le niveau des connaissances professionnelles ainsi que la durée du stage qu’elle souhaite voir imposer. Les connaissances requises doivent pouvoir être acquises dans des institutions d’enseignement ou de formation organisées, reconnues ou subventionnées par l’état ou par les Communautés. La requête prévoit enfin la création d’un Institut professionnel, doté de la personnalité civile qui aura essentiellement pour mission d’établir les règles de déontologie et d’en assurer le respect. La requête introduite est ensuite publiée au Moniteur Belge, dans les trente jours de sa réception. Toute personne intéressée peut faire connaître, par écrit, ses observations au Ministre, dans les trente jours qui suivent sa publication. Ce délai écoulé, la requête est transmise au Conseil supérieur des Classes moyennes avec les observations auxquelles elle a donné lieu. Le Conseil rend un avis motivé après examen par la commission permanente, créée par l’article 19 par. 1, de la loi du 6 mars 1964, portant organisation des Classes moyennes. L’avis et l’extrait du procès-verbal de la séance au cours de laquelle la requête a été examinée sont communiqués au Ministre et à la Fédération au cours des deux mois de la réception par le Conseil. Si l’avis du Conseil supérieur n’est que partiellement favorable, les Fédérations peuvent adapter la requête de manière à tenir compte des observations formulées. Elles peuvent également procéder à des modifications proposées par le Ministre des Classes moyennes. L’adaptation d’une demande ne peut en aucun cas avoir pour conséquence d’étendre la définition et les conditions proposées ou celles acceptées par le Conseil supérieur. L’arrêté dispose encore que si la requête est rejetée par arrêté royal, la (les) Fédération(s) professionnelle(s) disposent de trois ans (à partir de la date de la publication de l’arrêté royal de rejet au Moniteur Belge) pour introduire une nouvelle requête en réglementation. C’est au Ministre des Classes moyennes à se prononcer sur la recevabilité de cette requête portant sur le même objet. L’arrêté, quant à lui, précise encore que la requête en réglementation est adressée en deux exemplaires, par lettre recommandée à la poste, au Ministre des Classes moyennes. Elle porte la signature des personnes qui sont statutairement compétentes pour engager leur Fédération. Les Fédérations professionnelles constituées en Unions professionnelles, conformément à la loi du 31 mars 1898, et aux lois qui la modifient, joignent une copie de l’acte d’entérinement des statuts publié aux annexes du Moniteur Belge. Celles constituées en association sans but lucratif, conformément à la loi du 27 juin 1921, joignent un exemplaire de leurs statuts et la liste des administrateurs en indiquant la date des publications aux annexes du Moniteur Belge. Outre les indications précisées par la loi-cadre, (voir plus haut), l’arrêté d’exécution ajoute que la requête doit préciser :
L’arrêté du 2 août 1985 précise enfin que, le cas échéant, le Ministre des Classes moyennes demande, dans les 15 jours de la réception, les renseignements ou documents nécessaires pour compléter la requête. Le délai de 30 jours pour la publication de la requête au Moniteur Belge, délai fixé par la loi-cadre, prend cours à partir de la réception d’une requête complète. Lorsque le Ministre est en possession d’une requête, il vérifie, dans le délai fixé de 30 jours, si elle répond aux conditions requises. Si la requête ne répond pas à ces conditions, le Ministre notifie une décision motivée de rejet, par lettre recommandée à la poste, à la Fédération ou aux Fédérations requérantes. Les observations du Conseil supérieur des Classes moyennes doivent être faites par lettre recommandée à la poste. Au cas où l’avis du Conseil supérieur des Classes moyennes n’est que partiellement favorable, le Ministre des Classes moyennes invite la Fédération professionnelle, par lettre recommandée à la poste, à adapter la requête. S’il n’est pas satisfait à cette demande dans les trois mois, le Roi rejette la requête. 2.2 L’arrêté du 27 novembre 1985 Cet arrêté porte principalement sur l’organisation et le fonctionnement pratique des différents organes de l’Institut professionnel et organise les modalités des élections des représentants à ces différents organes. 2.3 L’arrêté du 24 juin 1987 Il s’agit ici d’un arrêté très important puisqu’il organisait le régime transitoire. En effet, l’arrêté royal qui allait protéger le titre d’agent immobilier devait fixer la liste des diplômes requis pour pouvoir exercer le métier. Dès lors, que faire des personnes qui, au moment de l’entrée en vigueur de cet arrêté royal, ne pouvaient pas justifier d’un de ces diplômes, mais qui, en revanche, exerçaient le métier parfois depuis des décennies ? C’est ainsi que cet arrêté prévoyait que toute personne qui exerçait la profession d’agent immobilier depuis au moins trois mois avant l’entrée en vigueur de l’arrêté réglementant la profession, devait introduire une demande d’inscription auprès de l’administration communale du lieu de son principal établissement ou du principal établissement de la société pour le compte de laquelle il exerce son activité professionnelle. C’est ce que la loi appelait « les modalités d’établissement des listes de bénéficiaires de droits acquis ». Cette demande devait être introduite dans le mois qui suit la date d’entrée en vigueur de l’arrêté réglementant la profession, contre récépissé valable ou par lettre recommandée à la poste. La demande devait être rédigée sous forme de lettre adressée au bourgmestre. Cette demande mentionnait l’identité complète du demandeur, l’adresse de l’établissement principal, le domicile et la profession que le demandeur entendait continuer à exercer. La demande devait être accompagnée des pièces établissant l’exercice de la profession. Les pièces justifiant de la profession d’agent immobilier étaient les suivantes :
A noter que, pour les professionnels étrangers, cette preuve pouvait, le cas échéant, être remplacée par une attestation de l’administration des Affaires sociales du Ministère des Classes moyennes ou de l’Institut national d’assurances sociales pour travailleurs indépendants, certifiant qu’une convention nationale dispensait le demandeur de l’obligation d’affiliation à une caisse d’assurances sociales pour travailleurs indépendants. Remarque importanteLa preuve de l’immatriculation au registre de commerce sous la rubrique «affaires immobilières », pouvait toutefois remplacer valablement l’un des deux documents de preuve exigée sous les points 1, 2, 3, 4.
Remarque importanteLa preuve de l’immatriculation au registre de commerce, sous la rubrique «affaires immobilières », pouvait toutefois remplacer le document pouvant établir l’exercice de la profession pour le compte d’une personne morale (voir ci-dessus), dans la mesure où il était également satisfait au point « 1 » ci-dessus. Pour les personnes qui exerçaient le métier d’agent immobilier à titre d’indépendant, mais dans le cadre d’une société, la question se posait de savoir qui, d’entre les indépendants de cette société, devait s’inscrire auprès de la commune ? L’arrêté dont il est question ici précisait que les dispositions de l’arrêté de réglementation de la profession étaient uniquement applicables à celui ou ceux des administrateurs d’une société, gérants ou associés actifs qui exerçaient personnellement l’activité réglementée ou qui avaient la direction effective des services où cette profession était exercée. Une précision a encore été apportée un peu plus tard à cette question, par l’article 130, alinéa 3 de la loi du 30 décembre 1992, portant sur des dispositions sociales et diverses. Il y est précisé qu’à défaut de ces personnes (i.e. les administrateurs d’une société, gérants, ou associés actifs, dont nous parlions plus haut), les dispositions de l’arrêté de réglementation de la profession étaient applicables à un administrateur ou à un gérant ou à un associé actif de la société. L’on devait également se poser la question de savoir ce qui arriverait à un professionnel qui, pour une raison ou pour une autre, ne pouvait pas apporter les preuves de l’exercice de sa profession d’agent immobilier, dont nous avons parlé plus haut. La réponse est simple : le bourgmestre était obligé de refuser son inscription sur les listes communales. Autre questionQue se passait-il si un professionnel n’introduisait pas sa demande d’inscription auprès de l’administration communale, dans le délai d’un mois après l’entrée en vigueur de l’arrêté de réglementation de la profession ? L’article 131 de la loi du 30 décembre 1992, portant sur des dispositions sociales et diverses, a modifié l’article 17 par. 4 de la loi-cadre du 1er mars 1976 (modifiée par la loi du 15 juillet 1985) réglementant la protection du titre et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services. Cet article précisait que les Conseils d’agréation prenaient également connaissance des demandes introduites par les personnes qui, en raison d un cas de force majeure ou de circonstances spéciales indépendantes de leur volonté, n’avaient pu introduire leur demande d’inscription à la Commune dans le délai prescrit. Pour les autres, la loi précisait que le défaut d’inscription dans les délais prescrits était assimilé à un refus. Si tel était le cas, il leur restait donc la procédure de recours à introduire dans les délais. Un recours était effectivement prévu pour le demandeur qui s’était vu refuser l’inscription sur la liste communale. Ce recours devait intervenir avant le quinzième jour suivant le terme du temps d’affichage. La preuve de la date d’introduction du recours était fournie par le cachet de la poste. Le recours motivé, accompagné des pièces justificatives, devait être adressé par lettre recommandée à la poste, au secrétaire du Conseil d’agréation, à l’adresse du Ministère des Classes moyennes. Il était perçu un droit de 1.000 frs pour chaque recours, à acquitter au moyen de timbres fiscaux, apposés sur l’acte de recours et annulés conformément à la loi. L’arrêté royal du 24 juin 1987 portant sur le régime transitoire précisait encore dans le détail la procédure à suivre par le demandeur et l’administration communale, de la demande d’inscription sur les listes qui constituaient les listes provisoires des membres du futur Institut professionnel. Ce même arrêté prévoyait également la procédure des recours devant les Conseils d’agréation (un pour le régime francophone et un pour le régime néérlandophone) constitués spécialement à cet effet. Il nous a semblé inutile de nous perdre dans le dédale de la procédure administrative dans ce domaine, puisque la période transitoire se clôturait définitivement le 16 novembre 1993, les recours devaient être introduits avant le 15 février 1994 et les Conseils d’agréation ont statué, pour le 15 juin 1994, sur tous les recours introduits. Précisons toutefois ce qui s’est passé après que tous les recours aient été analysés par le Conseil d’agréation : Le Conseil d’agréation a établi la liste définitive des agents immobiliers, en tenant, bien sûr, compte des décisions prises par lui. Les listes définitives ont été ensuite adressées par lettre recommandée à la poste, au Ministère des Classes moyennes, dans les 15 jours qui suivaient la notification de la dernière décision en matière de recours. Dès cet envoi, la compétence des Conseils d’agréation prenait fin. A noter enfin qu’en cas d’annulation d’une décision des Conseils d’agréation par le Conseil d’état, la loi prévoyait que le dossier soit renvoyé devant la Chambre d’Appel de l’Institut professionnel immobilier. La période transitoire prit ainsi fin et dès le 1er juillet 1994, nous sommes définitivement entrés dans le régime nouveau, celui de la loi-cadre et de ses arrêtés d’exécution de la requête et de l’arrêté de réglementation du 6 septembre 1993. 3 La requête 3.1 Bref historique C’est le 16 mai 1987 que la Confédération des Immobiliers de Belgique (C.I.B.) et l’Union de Professions Immobilières de Belgique (U.P.I.) adressèrent, selon les formalités légales décrites plus haut, une requête conjointe en vue de protéger le titre d’agent immobilier et de réglementer cette profession. Sur avis défavorable du Conseil supérieur des Classes moyennes, cette requête fut rejetée par l’arrêté royal du 18 février 1988. Selon les dires du Ministre des Classes moyennes lui-même, (voir préf, ce qui a fait problème, c’est à la fois l’appellation (consultant immobilier), la définition (beaucoup trop ample, pour ne pas dire monopolistique), et enfin le fait qu’il était question de vente et d’achat, sans fournir de précisions sur les rôles de conseil et d’intermédiaire. Tenant compte des remarques formulées par le Conseil supérieur des Classes moyennes et par le Ministre des Classes moyennes, les deux organisations professionnelles remirent leur ouvrage sur le métier. Et c’est ainsi que le 9 juillet 1991 (M.B. du 9 août 1991), les deux organisations professionnelles concernées introduisirent une nouvelle requête qui, cette fois, fut acceptée moyennant certaines remarques mineures du Conseil supérieur des Classes moyennes, qui déposa son avis, à ce sujet, le 22 avril 1992. Rappelons qu’entre la première et la seconde requête, le titre à protéger s’était transformé de « consultant immobilier » en « agent immobilier ».La porte était dès lors large ouverte pour faire aboutir l’ultime étape de cette longue procédure : l’arrêté royal de réglementation de la profession d’agent immobilier. 3.2 Son contenu La requête doit contenir évidemment toutes les prescriptions légales la concernant La loi-cadre précise qu’elle doit également contenir la liste des connaissances dont tout candidat doit pouvoir justifier. Cette liste est impressionnante. Jugez-en: DroitDroit civil Personnes physiques et morales, nom, domicile, nationalité. Actes d’état civil, absence, mariage, divorce, filiation, puissance paternelle, minorité, émancipation, majorité, interdiction, conseil judiciaire.
Propriétés : propriétés mobilière et immobilière, droits d’accession, copropriété. Droits réels de jouissance : usufruit, nue-propriété, usage et habitation, superficie, emphytéose.
Manières dont s’acquiert la propriété : succession, donation entre vifs, testament, transcription, inscriptions marginale. Contrats ou obligations conventionnelles sources, validité, effets, transmission, obligations conditionnelles (sous une condition suspensive, sous une condition résolutoire), obligations à terme, obligations alternatives, obligations solidaires, obligations divisibles et indivisibles, obligations avec clauses pénales. Extinction des obligations. La preuve des obligations : littérales (acte authentique, acte sous seing privé), testimoniale, présomptions, aveu de la partie et serment. Contrats usuels : ventes, échanges, louage des choses ( baux de maisons, baux de biens ruraux, baux à loyer, baux commerciaux, baux à ferme), louage d’ouvrage et d’industrie, bail à cheptel, contrats de société, de prêt de dépôt, mandat, cautionnement, transactions, nantissement, privilèges et hypothèques, contrats aléatoires. Contrats spécifiques des activités immobilières. Prescription, empêchement, interruption, suspension. Droit fiscal (personnes physiques et morales de droit civil ou de droit commercial) Fiscalité générale de la jouissance, les impôts fonciers (voir également « cadastre »), bases, propriétés bâties et non bâties, redevables, exemption, suppléments, recours, révision périodique des évaluations, centimes additionnels. Fiscalité en matière de mutation et de transmission successorales ou par donation entre vifs à titre gratuit ( droits d’enregistrement, droits d’hypothèques et de greffe, T.V.A.). Taxation des plus-values. Droit commercial Acte civil, acte commercial. Définitions. Conditions requises pour qu’un acte soit réputé commercial. Les sociétés commerciales : formes, création, liquidation, fusion, transformation, absorption, etc... Les sursis de paiement, concordats, faillite et banqueroute. Le contrat de commission. Code judiciaire :l’expertise judiciaire, l’arbitrage, la saisie immobilière. Droit administratif Etat, pouvoirs subordonnés, organismes publics, parastataux, leurs activités immobilières. Chemins et voiries. Police des cours d’eau non navigables ni flottables. Code rural. Code forestier. Hygiène, salubrité, sécurité des biens immobiliers. Législation en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire plans régionaux, de secteur, communaux, particuliers. Expropriations et indemnités. Remembrements. Lotissements. Permis de bâtir. Permis de lotir. Règlement sur les bâtisses. Renseignements à fournir par les pouvoirs publics. Conservation des monuments et sites. ArchitectureNotions Générales sur l’évolution de l’architecture et des matériaux de construction à travers les âges. Evolution des techniques. Evolution de l’urbanisme au cours des siècles. Les courants actuels d’architecture et d’urbanisme. Les grands architectes contemporains. Aménagement du territoire et urbanisme dans les faitsAménagement du territoire : disparités régionales, régions déprimées, reconversions, industrialisation, nouvelles civilisations paysannes. Aménagement des régions, enquête, évaluation des besoins, synthèses, plan directeur, programme. Lotissements pour résidences permanentes et secondaires. Régions de détente et de repos. UrbanismeSes grands problèmes : circulation, problèmes socio-économiques, d’hygiène, de confort (bruits, pollution), d’esthétique, intellectuels, spirituels et de détente. réaménagement et promotion. Zonage. Spéculation foncière. Régies foncières. Collaboration entre les services publics et privés. LogementEvaluation de la population et de l’habitat. Besoins, densités, implantation, plans-masses, rapport plancher-sol. Solutions privées. Solutions étatiques. Logement social, taudis, location forcée, expropriation, blocage des loyers. La copropriété. Les grands ensembles. Technologie du bâtiment Les sols. Les fondations. Le gros œuvre. Les conduits verticaux. Notions de parachèvement. L’isolation. Devis descriptif cahier des charges droits et obligations de l’architecte, de l’entrepreneur et du maître de l’ouvrage. Evaluations Distinction entre avis, estimation, évaluation et expertise. Connaissance du marché immobilier. Exposé sommaire des méthodes d’évaluation des biens immobiliers et de leur rendement. Cadastre
Hypothèque, prêt hypothécaire et épargne immobilière Généralités et définitions. Droit réel, immobilier, accessoire et indivisible. L’usufruit, l’emphytéose et la superficie concernant l’hypothèque, le prêt hypothécaire et l’épargne immobilière. Capacité du propriétaire et du créancier et du créancier hypothécaire. Droits des créanciers. Exercice des droits. Assiette de l’hypothèque. Nature de l’hypothèque. Inscription, radiation, réduction, extinction, renouvellement, transmission des hypothèques. Conservation des hypothèques. Dossiers, formalités. Effet des hypothèques : premier et deuxième rang, modalités. Assurances immobilières Généralités - Historique : importance économique et sociale. Organismes d’assurances. Sociétés à primes fixes et mutuelles. Organismes de droit public. Distinction entre agents et courtiers d’assurances. Les conditions d’exercice de la profession de courtiers d’assurances. Les contrats d’assurances. Leur nature, éléments, caractère juridique. Assurances de choses, de personnes, de transport, réassurance. Loi du 11 juin 1874 sur les assurances. Branches de l’assurance intéressant les activités des agents immobiliers. Fonds d’investissements immobiliers Les sociétés civiles foncières. Les certificats fonciers. Les fonds communs de placements immobiliers. Les bons hypothécaires. Définitions. Fonctionnement, avantages et désavantages, garanties. Administration des biens immeubles et locations L’administration des biens immeubles. Distinction entre gérant d’immeuble et syndic de copropriété. La copropriété (acte de base, division en millièmes). La multipropriété. Le mandataire effectuant toutes opérations de gestion pour personnes physique ou morale. Le régisseur. Le concierge. Responsabilités générales et particulières du gérant ou syndic. Fonctionnement des services communs. Les contrôles techniques. Les locations. Biens meublés et non meublés. Bâtiments industriels. Leasing. Emphytéose. Locations touristiques. Déontologie Les règles professionnelles de l’agent immobilier. Les relations avec les notaires, les architectes, les géomètres-experts immobiliers, les experts et les fonctionnaires. Les chambres de discipline et d’arbitrages Il va de soi que la requête prévoit également les personnes réputées réunir les connaissances professionnelles requises. Il s’agit des détenteurs d’un diplôme dont la liste est énumérée dans le chapitre 2. 4 L’arrêté royal de réglementation Nous l’avons vu, la deuxième requête reçut un avis partiellement favorable le 22 avril 1992. Sans tarder, les services du Cabinet du Ministre des Classes moyennes se mit au travail pour rédiger le projet d’arrêté royal. 4.1 Le Conseil d’état Une fois la requête coulée sous forme de projet d’arrêté royal, il restait encore à ce dernier à être soumis à l’avis du Conseil d’état. Celui-ci, outre quelques remarques d’ordre purement formel, émit quatre observations principales. La première observation portait sur le fait que, comparé à la requête introductive du 9 juillet 199 1, le projet d’arrêté royal prévoyait une extension du champ d’application de la loi au personnes exerçant le métier d’agent immobilier à TITRE ACCESSOIRE. A noter que cette extension avait effectivement été introduite dans le projet d’arrêté royal sur proposition du Conseil supérieur des Classes moyennes, proposition à laquelle les deux Fédérations professionnelles concernées (U.P.I. et C.I.B.) avaient exprimé leur adhésion par leur lettre conjointe du 9 septembre 1992. Le Conseil d’état faisait remarquer que cette extension était contraire à l’article 2 par.4 alinéa 3 de la loi-cadre, (voir plus haut), qui stipulait que « en aucun cas, l’adaptation d’une requête ne peut avoir pour effet d’étendre la définition initialement proposée. » La deuxième observation du Conseil d’état proposait pour la même raison (extension du projet d’arrêté par rapport à la requête initiale) de supprimer certains diplômes pouvant entrer en ligne de compte pour l’exercice de la profession d’agent immobilier. Il s’agissait des diplômes suivants:
Ces diplômes, précisait l’avis du Conseil d’état, ne figurant pas dans la requête initiale, ne pouvaient pas figurer dans l’arrêté royal. Une troisième observation du Conseil d’état concernait la liste des connaissances dont tout candidat devait pouvoir justifier (voir plus haut). Telle qu’elle est formulée, précisait l’avis du Conseil d’état, cette liste est dénuée de toute portée normative. En effet, en application de l’article 2 par. ler alinéa 2 de la loi-cadre du ler mars 1976, la requête introductive du 11 juillet 1991 (Moniteur Belge du 9 août 1991, pp. 17.568 et 17.569) déterminé le niveau des connaissances professionnelles en énumérant les matières dans lesquelles le candidat doit justifier de connaissances suffisantes. La même requête précise par ailleurs (ibid., p. 17.570) que les titulaires des diplômes, certificats et titres énumérés sont réputés réunir ces connaissances professionnelles. L’article 5 par. ler, l’, a), du projet impose la condition d’être titulaire de l’un de ces diplômes pour pouvoir exercer la profession d’agent immobilier et pour porter le titre professionnel y afférent. Dans ces circonstances, précisait l’avis du Conseil d’état, il est donc superflu de reproduire telle quelle l’énumération des matières susdites dans l’arrêté en projet. Cette énumération, continuait le Conseil d’état, pourrait néanmoins être utilement remplacée par une disposition aux termes de laquelle, pour établir l’équivalence de certificats ou la correspondance de diplômes ainsi que pour reconnaître des diplômes au sens respectivement, des points b, c et d de l’article 5, par. ler, l’, du projet, il sera procédé en fonction des dites listes de matières. Enfin, la quatrième et dernière observation du Conseil d’état contestait le fait qu’il était stipulé que l’arrêté entrait en vigueur le jour de sa publication au Moniteur Belge. Aucun motif plausible, stipule l’avis du Conseil d’état, ne semble justifier une dérogation au délai usuel d’entrée en vigueur. Il était donc préférable, selon le Conseil d’état, de supprimer l’article en question, de sorte que l’arrêté entre en vigueur le troisième jour suivant sa publication au Moniteur Belge (délai normal). 4.2 Rapport au Roi Le Ministre des Classes moyennes tint compte de toutes les observations formulées par le Conseil d’état. Toutes, sauf deux : l’extension des diplômes et la date d’entrée en vigueur de l’arrêté, d’où la nécessité d’un rapport au Roi, dans lequel le Ministre explicite les raisons pour lesquelles il n’a pas suivi le Conseil d’état sur ces deux points. En ce qui concerne tout d’abord les ajouts dans la liste des diplômes, (voir liste plus haut), le Ministre des Classes moyennes déclare, dans son rapport au Roi, qu’il ne voit pas pourquoi des diplômes ne pourraient être ajoutés à ceux prévus par la requête. Et le Ministre de citer le cas dans l’arrêté royal du 19 mai 1992, protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession de comptable, ainsi que dans de nombreux arrêtés d’exécution de la loi-cadre du 15 décembre 1970, sur l’exercice des activités professionnelles dans les petites et moyennes entreprises du commerce et de l’artisanat, qui comprend une disposition analogue (art. 3 chap. 5 , 3ième alinéa). En ce qui concerne ensuite l’entrée en vigueur de l’arrêté, rappelons que le Conseil d’état estimait préférable de ne pas prévoir d’entrée en vigueur le jour de la publication au Moniteur Belge, aucun motif plausible ne semblant justifier une dérogation au délai usuel de dix jours. Le Ministre attira l’attention sur le fait que les arrêtés de réglementation pris en exécution de la loi-cadre du 15 décembre 1970 entrent toujours en vigueur le jour de leur publication au Moniteur Belge, afin d’éviter que certaines personnes n’utilisent le délai de dix jours pour prendre une immatriculation au registre du commerce leur permettant de bénéficier abusivement du régime transitoire. Bien que le présent arrêté, pris en exécution de la loi du 1er mars 1976, précisa le Ministre des Classes moyennes, prévoit la nécessité d’exercer la profession depuis trois mois pour bénéficier de l’inscription sur la liste communale des droits acquis, il a été jugé préférable de fixer également l’entrée en vigueur à la date de publication au Moniteur Belge : cette disposition a déjà été prévue dans l’arrêté royal du 19 mai 1992 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession de comptable ; son but est de permettre aux demandeurs de connaître avec précision la date du début de la période qui entre en considération pour bénéficier de l’inscription sur la liste du bourgmestre ; en outre, la période de dix jours pourrait être utilisée par certaines personnes mal informées pour prendre précipitamment une immatriculation au registre du commerce ou, à la T.V.A., avec des conséquences dommageables puisqu’elles risqueraient de devoir ultérieurement mettre fin à leur activité professionnelle. Et le Ministre de terminer son rapport en ces termes « Je suggère dès lors à votre Majesté de maintenir, pour ces deux points, le texte prévu initialement dans l’arrêté royal ». Le Roi suivit le rapport de son Ministre : la liste des diplômes exigés fut maintenue (y compris ceux ajoutés entre la requête et le projet d’arrêté) et l’arrêté royal entra en vigueur le jour de sa publication au Moniteur Belge. En conséquence, l’arrêté fut signé par le Roi le 6 septembre 1993. Il parut au Moniteur Belge le 13 octobre 1993 et entrait donc en vigueur le jour même. 4.3 Son contenu Comme le prévoyait donc la loi, l’arrêté royal protégé le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier et promulgue la création de l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.). Il crée le titre désormais légalement protégé de « agent immobilier agréé I.P.I. » et « agent immobilier stagiaire ». Il définit également ce que l’on entend par « agent immobilier ». L’arrêté dresse ensuite la liste des personnes qui ne tombent pas dans le champ d’application de la réglementation. Comme prévu, l’arrêté cite ensuite la longue liste des diplômes et certificats dont il convient d’être porteur pour pouvoir exercer le métier d’agent immobilier. L’arrêté décrit également les obligations professionnelles des agents immobiliers et fixe la durée du stage. Enfin, il énumère les formalités à accomplir par les personnes qui exercent le métier d’agent immobilier depuis trois mois au moins avant le 13 octobre 1993, mais qui ne possèdent pas un des diplômes ou certificats requis. En ce qui concerne la liste des diplômes et certificats requis, nous vous renvoyons au chapitre suivant. Pour le reste, deux points nous paraissent importants le titre « d’agent immobilier I.P.I. » et la définition exacte des activités de ces agents. 4.3.1. Agent agréé I.P.I. C’est désormais un titre légalement protégé, qui correspond à une notion juridique et à des activités bien précises. L’article 2 de l’arrêté royal de réglementation de la profession d’agent immobilier stipule : « nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier, ou porter le titre professionnel « d’agent immobilier agréé I.P.I. » ou « d’agent immobilier stagiaire », s’il n’est inscrit au Tableau des titulaires de la profession, ou sur la liste des stagiaires tenue par l’Institut, ou si , étant établi à l’étranger, il n’a obtenu l’autorisation d’exercer occasionnellement cette profession. Le dit arrêté royal s adresse donc aux agents immobiliers qui exercent en qualité d’indépendants, à titre principal ou accessoire, ainsi qu’aux mandataires de sociétés qui exercent la profession d’agent immobilier. Il est donc bien établi que l’arrêté royal ne vise que les personnes qui exercent le métier d’agent immobilier à titre d’indépendant. En ce qui concerne les salariés, ceux-ci ne sont pas soumis aux dispositions de l’arrêté royal. Ces derniers pourront donc continuer à exercer leur métier librement, dans le cadre de leur contrat de travail, mais ne seront pas autorisés à porter le titre professionnel. Ceci signifie aussi clairement que si un salarié veut exercer, à titre complémentaire et en tant qu’indépendant, l’activité professionnelle d’agent immobilier telle que définie par l’arrêté royal, ce dernier devra, pour cette activité, être inscrit auprès de l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.). A noter que pour les professionnels qui exercent dans le cadre d’une société, la loi est uniquement applicable à celui ou ceux des administrateurs, gérants ou associés actifs. de cette société, qui exercent personnellement l’activité réglementée ou qui ont la direction effective des services où elle est exercée. A défaut de ces personnes, les obligations réglementaires s’appliquent à un administrateur ou à un gérant ou à un associé actif de la société, désigné à cet effet. Pour l’application de cette réglementation, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre d’indépendant. 4.3.2. Les activités d’agent immobilier Exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers
En revanche, ne tombent pas sous l’application de l’arrêté royal:
Il va de soi que ces personnes ne sont pas autorisées au port du titre de « agent immobilier agréé I.P.I. », ou de « agent immobilier stagiaire ». . Il est évident qu’existe une série de cas particuliers qui correspondent plus ou moins à la définition du titre « d’agent immobilier agréé I.P.I. » ou aux activités de ces professionnels. Chapitre 2 L’accès à la profession 1 Diplômes et certificats requis Le législateur et les organisations professionnelles ont voulu rehausser très sensiblement le niveau de 1’l agent immobilier. C’est la raison pour laquelle, pour pouvoir dorénavant exercer le métier d’agent immobilier, il sera impératif d’être porteur d’un des diplômes ou certificats suivants (art. 5, par. ler, a,b,c et d de l’arrêté royal du 6 septembre 1993) A: diplôme de :
B un certificat équivalent à l’un des titres repris ci-dessus et délivré par un jury d ‘ Etat ou de Communauté C un diplôme de formation de chef d’entreprise correspondant à la profession d’agent immobilier et délivré conformément à la législation relative à la formation permanente dans les classes moyennes. Cette liste est limitative ! En d’autres termes, en dehors des diplômes ou certificats énumérés ci-dessus, pas de salut aucune possibilité d’embrasser le métier d’agent immobilier. 2 Les équivalences Toutefois, le législateur a laissé une possibilité d’ouverture pour l’avenir, puisque l’arrêté royal du 6 septembre 1993, art. 5, par. 1, d. prévoit égaiement dans la liste des diplômes requis, « un diplôme délivré par tout autre établissement de niveau comparable à ceux énumérés ci-dessus, reconnu par arrêté royal, après avis de l’Institut professionnel des Agents immobiliers » Il est donc important de noter que c’est l’Institut professionnel des Agents immobiliers qui, en dernier ressort, devra émettre son avis sur le fait qu’un diplôme non compris dans la liste ci-dessus, est comparable ou non, ou, autrement dit, si le diplôme en question est au moins de niveau égal à l’un des diplômes énumérés par l’arrêté royal de réglementation de la profession d’agent immobilier, et si les connaissances qui donnent droit à ce diplôme sont équivalentes à celles requises pour l’obtention d’un des diplômes imposés par l’arrêté. D’aucuns se sont déjà posé la question de savoir si cet avis de l’Institut professionnel des agents immobiliers sera ou non impératif. Le texte réglementaire reste muet à ce sujet. Mais nous voyons mal comment un Ministre, quel qu’il soit, puisse outrepasser l’avis d’un organisme composé de professionnels compétents connaissant leur métier et parfaitement au courant des matières qu’ils traitent quotidiennement. En d’autres termes, si légalement, le Ministre compétent peut s’écarter de l’avis préalable émis par l’Institut professionnel des Agents immobiliers, cela lui serait pratiquement très difficile. 3 Les diplômes étrangers Hormis les cas de diplômes dont l’équivalence est, en vertu d’une autre législation, reconnue officiellement (par exemple dans le cadre ou en vertu d’une convention bilatérale entre deux pays de l’union européenne), aucun diplôme étranger, si important ou prestigieux soit-il, n’est pris en considération. Ce l’est d’autant moins que l’arrêté de réglementation précise clairement que tous les diplômes ou certificats énumérés plus haut doivent obligatoirement être délivrés par des institutions d’enseignement ou de formation organisées et reconnues ou subventionnées par l’état ou les Communautés. Les agents immobiliers en général et l’Institut professionnel des Agents immobiliers en particulier, risquent ici de se trouver parfois dans des situations assez épineuses, paradoxales, voire ridicules. En effet, que faire d’un candidat qui présenterait par exemple un diplôme de « Master in Business Administration » de la prestigieuse université de Harvard ? Théoriquement, l’Institut professionnel devra refuser sa candidature, sous prétexte qu’il ne possède pas un des diplômes requis. Le candidat aura beau argumenter que son diplôme est d’un niveau égal sinon supérieur à un de nos diplômes requis, l’Institut professionnel devra refuser son inscription sur la liste des titulaires. La raison de ce refus sera que le candidat ne dispose pas d’un des diplômes requis. Il ne restera donc à ce prestigieux candidat que d’aller se rasseoir sur les bancs d’une de nos écoles et de suivre minimum 3 ans de cours du soir pour obtenir un des certificats exigés. Il va néanmoins de soi que l’Institut professionnel des Agents immobiliers et plus spécifiquement la Chambre exécutive (voir plus loin), devra rapidement se forcer une ligne de conduite quant à l’attitude et aux décisions à prendre à l’égard des candidats porteurs d’un diplôme ou certificat étrangers. L’on pourrait par exemple suggérer que le candidat étranger qui possède un des diplômes ou certificats requis pour pouvoir exercer le métier d’agent immobilier dans son propre pays, en vertu d’une législation ou d’une réglementation de ce pays, puisse se voir admis sur le Tableau des titulaires de l’Institut professionnel. A l’inverse, les candidats qui ne posséderaient les diplômes ou certificats requis par la réglementation de leur pays pour pouvoir exercer le métier d’agent immobilier dans ce pays, ceux-là se verraient refuser leur inscription à l’Institut professionnel. Resterait évidemment le cas des candidats des pays qui n’ont pas de législation en la matière (p.e. le Guatemala, la Mongolie extérieure, ...) Nous voyons mal comment l’Institut pourrait admettre ces candidats au Tableau des titulaires, sans avoir analyser, au cas par cas et en détail, le diplôme ou certificat du demandeur étranger. Selon nous, la décision dépendra principalement des matières étudiées et des connaissances du demandeur dans le domaine immobilier. Celles-ci devront être minutieusement comparées avec les connaissances dont tout candidat belge doit pouvoir justifier pour pouvoir exercer le métier d’agent immobilier. A la lumière de cette analyse comparative, l’Institut devra ensuite apprécier si oui ou non le demandeur étranger est compétent et peut, par conséquent, être admis à figurer sur le Tableau des titulaires et si ce dernier est apte à exercer le métier d’agent immobilier en Belgique. Il va de soi que les candidats étrangers qui ne possèdent aucun diplôme ni certificat et dont le pays d’origine ne dispose pas d’une réglementation d’accès à la profession, devraient normalement se voir refuser d’office l’inscription à l’Institut professionnel. En d’autres termes, ces personnes ne pourraient pas exercer le métier d’agent immobilier en Belgique, du moins d’une manière principale et définitive. Pour clore ce chapitre, un autre problème est celui des professionnels immobiliers étrangers qui désirent exercer le métier d’agent immobilier en Belgique mais ce d’une manière occasionnelle. Dans ce cas, l’art. 8,par. 1, 2’, de la loi du 15 juillet 1985 est formelle : c’est la Chambre exécutive qui peut autoriser l’exercice occasionnel de la profession par des personnes établies à l’étranger, conformément aux dispositions du Traité de Rome et des directives prises en exécution de celui-ci, ou en fonction d’un traité en réciprocité, et ce pour autant que l’intéressé réponde aux conditions d’exercice de la profession prévues dans le pays de son principal établissement. Le même article précise que les bénéficiaires de l’autorisation doivent se soumettre aux règles de déontologie édictées par l’Institut. 4 Conditions d’accès La loi est on ne peut plus claire à ce sujet : hormis les personnes qui ont pu bénéficier des droits acquis (voir plus haut), seules les personnes qui sont porteuses d’un des diplômes ou certificats requis (voir plus haut) sont habilitées à introduire leur demande d’inscription au Tableau des titulaires de l’Institut professionnel des Agents immobiliers. Ensuite, seules les personnes inscrites à ce Tableau des titulaires de l’Institut sont autorisées à exercer le métier d’agent immobilier au sens de la loi. Rappelons brièvement qu’il s’agit des courtiers immobiliers, des syndics, gérants et régisseurs d’immeubles qui exercent ces métiers en tant qu’intermédiaires indépendants, à titre principal ou accessoire (voir aussi les exceptions énumérées plus haut). Enfin, seules les personnes en règle de cotisation et, conséquemment, possédant leur carte professionnelle et leur numéro d’agréation délivrés par l’Institut professionnel, sont autorisées à exercer librement le métier d’agent immobilier. En résumé, un diplôme, une inscription au Tableau des titulaires, une carte professionnelle et le paiement de la cotisation annuelle, telles sont les conditions impératives pour pouvoir dorénavant exercer le métier d’agent immobilier. 5 Procédure d’admission Celle-ci est définie par les articles 46 à 48 de l’arrêté royal du 2 août 1985 (voir plus haut). La demande d’inscription au Tableau ou à la liste des stagiaires est adressée, par lettre recommandée à la poste, au Président de la Chambre exécutive de l’Institut professionnel. Dans les huit jours de la réception d’une demande d’inscription, accompagnée des pièces tendant à établir qu’il est satisfait aux conditions imposées, le secrétaire convoque, par lettre recommandée à la poste, les membres de la Chambre exécutive, l’assesseur juridique et le demandeur. La convocation doit être notifiée 15 jours au moins avant la date de la réunion. Elle mentionne l’identité du demandeur et l’objet de sa demande. Les décisions concernant l’inscription doivent être notifiées par lettre recommandée à la poste dans les soixante jours de la réception de la demande. Au cas où la chambre exécutive de l’Institut professionnel a refusé l’inscription au demandeur, celui-ci peut introduire un recours devant la Chambre d’Appel. Ce recours doit s’effectuer par lettre recommandée à la poste et ce dans les trente jours de la notification de la décision de la Chambre exécutive. Nous verrons plus loin comment fonctionnent les Chambres d’Appel. A noter cependant que, comme pour les décisions des Chambres exécutives, les décisions rendues en dernier ressort par les Chambres d’Appel peuvent être déférées à la Cour de Cassation par les mêmes personnes, pour les mêmes raisons et selon les mêmes modalités que pour les décisions des Chambres exécutives. 6 Stages Outre un des diplômes ou certificats requis, l’inscription au Tableau des titulaires est subordonnée à l’accomplissement de manière satisfaisante d’un stage d’un an. Toutefois, les demandeurs qui entrent dans la profession après l’entrée en vigueur de la réglementation (i.e. le 13 octobre 1993), mais avant l’installation de l’Institut professionnel, doivent évidemment être porteurs d’un des diplômes requis par l’arrêté de réglementation. Ces demandeurs pourront s’inscrire à l’Institut professionnel dans les six mois de l’installation officielle de ce dernier. Il est important de noter que, dans ce cas, ces demandeurs sont dispensés de stage. Ceci dit, comment se déroulera le stage de l’agent immobilier ? C’est à l’Institut professionnel des agents immobiliers et plus particulièrement à son Conseil national à définir le règlement du stage professionnel. Ce règlement devra être approuvé par arrêté royal. A l’heure actuelle, il s’agit d’un stage en bonne et due forme, avec des maîtres de stage désignés et agréés par l’Institut professionnel. Ces maîtres de stage auront une mission de conseillers auprès de leur(s) stagiaire(s) ; ils accompagneront leur(s) élève(s) tout au long du stage et, au terme de ce dernier, apprécieront les compétences et le travail presté par le stagiaire sur base d’une série de critères fixés par l’Institut professionnel. Il va de soi que dès qu’un stagiaire est inscrit au Tableau des stagiaires de l’Institut professionnel, il peut exercer légalement le métier d’agent immobilier à titre d’indépendant mais il l’exercera sous la houlette, la supervision et le contrôle, les conseils et les avis de son maître de stage. EXTRAIT DU DOSSIER DE STAGE EDITE PAR L’IPI INTRODUCTION La loi-cadre du ler mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services, ainsi que les différentes lois qui la modifient, prévoient l’inscription sur une liste des stagiaires avant de pouvoir figurer au tableau des titulaires de l’Institut professionnel des agents immobiliers ( I.P.I. ). Conséquence logique de ce qui précède, ladite loi dispose que ces stagiaires accomplissent et réussissent - un stage dont la durée légale, pour les agents immobiliers a été fixée à un an à temps plein ou, moyennant l’autorisation préalable de la Commission de stage de l’I.P.I., à 1.500 heures de prestations à accomplir dans un délai maximum de 36 mois. Le présent fascicule a pour but d’informer le stagiaire sur la procédure à suivre avant, pendant et après le stage. Il met en exergue l’importance primordiale du stage lui-même et il souligne le rôle essentiel de celui-ci dans les « premiers pas immobiliers » de l’intéressé. Un agent immobilier stagiaire aura l’occasion de profiter de l’expérience de son maître de stage qui lui prodiguera aide et conseils tout au long de son stage. Il pourra ainsi vivre, au quotidien, tous les problèmes rencontrés dans une agence immobilière et apprendre à en maîtriser les solutions. Le stagiaire mettra également à profit l’occasion unique qui lui est offerte pour se perfectionner dans les très nombreux domaines qui touchent de près ou de loin le secteur immobilier en général et sa profession d’agent immobilier en particulier. Il participera conséquemment aux conférences, séminaires, exercices professionnels et autres activités conseillés pour lui par la Commission de stage et l’Institut professionnel des agents immobiliers. Nous espérons que ce fascicule sera utile au stagiaire et formons le vœu que ce stage constituera les meilleures garanties d’un professionnalisme accru grâce auquel les futurs titulaires assureront un service de qualité dans l’intérêt de leurs clients. Pour les membres de la Commission de stage, le vice-président, le Président Winand Van Coillie Roger Braconnier REGLEMENT DE STAGE Article 1 CHAMP D’APPLICATIONLe présent règlement de stage est applicable à toutes les personnes régulièrement inscrites sur la liste des stagiaires de l’Institut professionnel. L’admission comme stagiaire impose l’accomplissement effectif d’un stage conformément aux dispositions légales en la matière. Tout stagiaire qui, pour un motif quelconque, se trouve dans l’incapacité de remplir ses obligations, prévient la commission de stage qui avisera. Article 2 MAITRE DE STAGELa demande d’admission du stagiaire propose et requiert la désignation d’un maître de stage, professionnel agréé par la Commission de stage. Le stagiaire peut changer de maître de stage. Toutefois, la permanence du stage pendant six mois au moins auprès d’un même maître de stage est considérée comme une condition indispensable à l’accomplissement d’un stage fructueux. Article 3 CONVENTION DE STAGELes relations entre stagiaires et maîtres de stage sont régies par la convention agréée par la Commission de stage et dûment contresignée par le président de la Commission ou son mandataire. Celle-ci reçoit une copie conforme de chaque convention contresignée par les deux parties et la sanctionne. Article 4 DUREE DU STAGELa durée du stage est fixée à un an, soit 200 jours à temps plein ou, après avis favorable de la Commission, 1.500 heures à temps partiel. Dans ce dernier cas, la durée peut être portée à 3 ans maximum. Article 5 DROITS ET OBLIGATIONS DU MAITRE DE STAGELe maître de stage veillera personnellement à la formation du stagiaire, notamment en le faisant participer aux travaux de bureau, aux visites d’immeubles, aux démarches administratives, aux contacts avec la clientèle ; il l’instruira des usages et de la déontologie et veillera à la tenue régulière du journal de stage. Il renseignera objectivement la Commission de stage sur le comportement professionnel du stagiaire, signalera à la Commission tout manquement à ses obligations et toute interruption dans l’accomplissement du stage. Il n’assume aucune responsabilité des actes professionnels accomplis par le stagiaire à titre personnel. Article 6 DROITS ET OBLIGATIONS DU STAGIAIRELe stagiaire agira en collaboration étroite avec son maître de stage ; il exécutera en conscience et de son mieux toutes les missions qui lui sont confiées ; il respectera strictement le secret professionnel ainsi que le règlement du bureau et suivra l’éventuelle formation complémentaire prévue par la Commission de stage. Article 7 CONTROLE DU STAGELa Commission de stage examine les conventions, tient les dossiers, contrôle régulièrement la bonne exécution du stage, instruit les contestations entre stagiaires et maîtres de stage et tranche les litiges . Elle peut également organiser des réunions d’information pour les stagiaires. DISPOSITIONS PRATIQUES CHAPITRE I - Définitions Article 1 Pour l’application du présent règlement, il faut entendre par
CHAPITRE Il - Du stage en général Article 2 Le stage a pour but de préparer les candidats à la profession d’agent immobilier indépendant en assurant leur formation à la pratique professionnelle et à la déontologie. Le stage s’effectue, sous la surveillance de la Commission, auprès d’un maître de stage. La Commission exerce son activité sous le contrôle du Conseil. CHAPITRE Ill - De la Commission de stage Article 3 Les missions de la Commission sont les suivantes:
Article 4 § 1 - La Commission compte huit membres effectifs. Quatre membres sont francophones et quatre membres sont néerlandophones. CONVENTION DE STAGE
M ( nom, prénoms ) Nationalité, lieu et date de naissance : Domicile Tél Fax Membre titulaire de l’I.P.I, sous le numéro R.C. localité No T.V. A Exerçant la profession d’agent immobilier depuis le Agissant au nom de la société : Siège social de la société Tél Fax R.C. localité No T.V.A. N° Spécialisations exercées : Courtage vente résidentielle Courtage location résidentielle Commerciale bureaux industrielle saisonnière Remise de fonds de commerce Régisseur d’immeubles Syndic de copropriété soussigné(e) de première part ci-après dénommé(e) le (la) MAITRE DE STAGE, ET M ( nom, prénoms ) Nationalité, lieu et date de naissance Domicile : Tél : Fax : Adresse professionnelle actuelle Tél Fax R.C. localité No T.V.A.n’ Caisse d’assurances sociales N° d’inscription Diplôme requis ( A.R. du 6.9.1993 ) Membre stagiaire I.P.I. - N° d’inscription Spécialisations souhaitées: Soussigné(e) de seconde part, ci-après dénornmé(e) le (la) STAGIAIRE IL A ETE CONVENU,conformément aux prescriptions de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 M.B. du 13 octobre 1993 ) protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier ainsi qu’aux dispositions pratiques approuvées par le Conseil national des 12 décembre 1995 et 13 février 1996, la conclusion d’un contrat de stage aux conditions exposées ci-après Article 1 - OBJET DE LA CONVENTIONLe (la) soussignée) de première part prend en stage le (la) soussignée) de seconde part :
pour une durée de prenant cours le pour se terminer le Article 2 - OBJECTIF ET NATURE DU CONTRATU objectif de la présente convention est de permettre au stagiaire inscrit à l’I.P.I. de compléter sa formation et d’obtenir son inscription au tableau des titulaires. La présente convention ne peut en aucun cas être considérée comme un contrat d’emploi, le (la) soussignée) de seconde part devant impérativement conserver son statut d’indépendant. Article 3 - REGLEMENT DE STAGELes parties déclarent avoir une parfaite connaissance du règlement de stage et s’engagent à s’y conformer. Article 4 - INDEMNITESLe stage ayant pour objectif une formation pratique complémentaire, est rétribué de la manière suivante (à définir entre parties) : ............................................................................................................................................. Article 5 - ASSURANCES Le (la ) stagiaire souscrira auprès d’une compagnie d’assurance de droit belge, outre toutes les polices légalement imposées dans le cadre de la profession, une police couvrant les risques d’accident corporels et le (la) maître de stage veillera à faire garantir sa responsabilité civile envers les tiers, dans le cours et par le fait du stage accompli par son (sa) ou ses stagiaires, dans le cadre de la présente convention. Article 6 - LIEU DU STAGELe présent stage sera effectué à l’adresse ( aux adresses ) suivante(s) ................................................................................................................................................. Article 7 - CAS PARTICULIERSl’exécution de la présente convention est suspendue pendant les huit dernières semaines de la grossesse de la stagiaire et pendant les huit semaines qui suivent l’accouchement et ce sur présentation des certificats médicaux idoines. Il est mis fin à la présente convention en cas de faillite, de suspension ou de radiation du tableau des titulaires du (de la) mettre de stage. Au cas où l’une des parties ne satisferait pas aux obligations qu’implique pour elle la présente convention de stage, la partie lésée en informera immédiatement l’I.P.I. Article 8 - MISSIONSLe (la) maître de stage s’engage à offrir au (à la) stagiaire le plus large éventail possible de missions. Article 9 - INTEGRATIONLe (la) stagiaire s’engage à s’intégrer le mieux possible au cadre de travail du stage qu’il (elle) effectue. Il (elle) s’oblige à une présentation, une conduite et une tenue irréprochables, en conformité avec les activités du bureau. Article 10 - RESPONSABILITELe (la ) maître de stage aura la responsabilité :
Article 11 - ENGAGEMENTLe (la) stagiaire s’engage :
Fait à le : Le (la) stagiaire Le (1 a) maître de stage signature précédée de la mention signature précédée de la mention « lu et approuvé « « lu et approuvé « Visa de la Commission de stage de l’I.P.I. en séance du Signature du Président de la Commission de stage ou de son délégué DISPOSITIONS PRATIQUES Les membres effectifs de la Commission sont désignés par le Conseil pour un terme de six ans parmi les membres titulaires ou honoraires de l’Institut, le premier mandat se terminant lors de l’installation du prochain Conseil. L’Institut désigne parmi ses membres du personnel un secrétaire francophone et un secrétaire néérlandophone. §2 -Les membres de la Commission désignent en leur sein un président et un vice-président de rôle linguistique différent. §3 - Un membre francophone et un membre neérlandophone au moins doivent être professeur et/ou chargé de cours dans un établissement de l’enseignement reconnu ou subventionné par les autorités publiques et qui délivre un diplôme d’agent immobilier. La Commission doit également comprendre un représentant au moins de chacune des disciplines visées par la loi. §4 - Un des membres de la Commission doit posséder une connaissance suffisante de la langue allemande. §5 - Le Conseil désigne également deux membres suppléants francophones et deux membres suppléants néérlandophones, parmi les membres titulaires ou honoraires de l’Institut. Les membres suppléants peuvent assister aux réunions de la Commission mais n’ont voix délibérative que lorsqu’ils remplacent un membre effectif. Article 5Il y a incompatibilité entre le mandat de membre de la Commission et les mandats de : l’ membre effectif ou suppléant d’une Chambre ; 2’ membre effectif ou suppléant d’une Chambre d’appel ;. Article 6 La Commission se réunit sur convocation écrite de son président ou vice-président ou au moins quatre de ses membres. La convocation mentionne l’ordre du jour de la réunion et est accompagnée des documents nécessaires. Si le Conseil en fait demande, la Commission se réunit dans les trente jours de la réception de cette demande Le membre effectif qui est empêché d’assister à la réunion, avertit en temps utile le secrétariat de l’institut qui, après en avoir fait part au président de la commission, convoque, selon le cas, un membre suppléant francophone ou neérlandophone. Article 7Les réunions de la Commission sont présidées par le président ou, en son absence, par le vice-président. Si les deux sont absents, la séance est présidée par le membre le plus âgé. Le président faisant fonction dispose des mêmes prérogatives que le président. Article 8La Commission ne peut délibérer valablement que lorsque cinq membres au moins sont présents dont au moins deux par régime linguistique. Les décisions de la commission sont prises à la majorité simple des voix. En cas de parité des voix, celle du président est prépondérante. Article 9Les décisions de la Commission sont consignées, en même temps qu’un bref compte rendu des débats, dans un procès-verbal dont le projet est adressé aux membres effectifs et suppléants et soumis à approbation au plus tard à la séance suivante. Les procès-verbaux approuvés sont signés par le considère que la formation donnée est insuffisante ; Article 10 Au plus tard au mois de juin de chaque année, la Commission remet au Conseil un rapport sur ses activités de l’année écoulée. Elle y formule les observations et propositions qu’elle juge utiles. Article 11 En vue de la réalisation des missions définies à l’article 3 du présent règlement, la Commission a notamment les attributions suivantes : 1’ elle approuve les conventions de stage ; 2’ elle surveille l’accomplissement du stage et examine les journaux de stage, rapports, notes et renseignements divers fournis sur l’activité professionnelle des stagiaires ; 3’ elle prévoit ou reconnaît à l’usage des stagiaires, des conférences, des programmes d’études et des exercices pratiques ; 4 Elle peut organiser un programme de formation destiné aux maître de stage. 5 Elle donne son avis à la Chambre sur la suspension de stage dans le cadre de l’article 23 du présent règlement. 6 En cas de différent entre le maître de stage et le stagiaire, elle peut entendre les parties pour tenter de les concilier. 7. Elle donne son avis au conseil, d’office ou à la demande de celui-ci, sur les questions relatives au stage 8 elle suit la formation donnée par le maître de stage et donne les directives nécessaires lorsqu'elle considère que la formation donnée est insuffisante; 9' elle peut organiser un contrôle confraternel; 10' elle délivre le certificat de fin de stage et propose à la Chambre l'inscription au tableau des titulaires. Article 12 Dans l'exercice de sa mission, la Commission dispose des moyens les plus étendus de contrôle et d'enquête. Elle peut notamment recueillir tous les renseignements utiles, inviter les stagiaires et les maîtres de stage à se présenter devant elle et à faire parvenir les documents requis. Elle peut déléguer son droit de contrôle et d'enquête CHAPITRE IV - De l'admission au Stage Article 13 La Chambre transmet, chaque mois, la liste des stagiaires à la Commission, la Chambre d'appel en fait de même. Article 14 Peut être admis au stage, le candidat dont le dossier satisfait aux conditions prévues à l'article 15 du présent règlement. Article 15 § 1 - La demande d’admission au stage est adressée au président de la Commission, par lettre recommandée à la poste dans les trois mois de la notification de l’inscription sur la liste des stagiaires. A défaut, le président de la Commission en informera la Chambre qui avisera. §2- Pour être recevable, elle doit être accompagnée d’un dossier qui doit comporter : l’ l’attestation de la notification de l’inscription sur la liste des stagiaires, accompagnée du numéro d’ordre de celle-ci ; 2’ trois exemplaires de la convention de stage dûment signés par les parties et répondant aux conditions prévues par le présent règlement ; 3’ l’engagement de suivre, pendant la durée du stage, les conférences, séminaires, exercices professionnels et activités diverses organisés à l’intention des stagiaires ; §3 - Dans les trente jours de l’envoi recommandé de la demande, la Commission notifie la réception du dossier en précisant si ce dernier est complet ou en spécifiant la (les) pièce(s) manquante(s). Elle notifie ensuite sa décision dans les 45 jours de la date de l’envoi recommandé du dossier complet §4 - S’il s’agit d’un refus d’admission au stage, la notification est accompagnée de tous les renseignements concernant le délai d’appel et les modalités selon lesquelles l’appel peut être interjeté §5 - Lorsque l’intéressé en fait la demande expresse, l’audience doit être publique. Article 16Si, sans motif, le candidat n’a pas introduit, dans le délai fixé par la commission, les documents ou informations manquants qui lui sont demandés, sa demande d’admission au stage est rejetée. Ce délai sera de trente jours minimum. CHAPITRE V - De la convention de stageArticle 17§ 1 - La convention de stage conclue entre le stagiaire et son maître de stage doit comprendre : l’ l’engagement des parties de se conformer au règlement de stage et aux instructions et directives qui leur sont données par la Commission ; 2’ l’engagement du maître de stage d’assurer la formation du stagiaire en le guidant et en l’associant à un nombre suffisant d’activités, pour lui permettre d’acquérir l’expérience professionnelle nécessaire et la pratique des règles professionnelles et déontologiques. 3’ l’engagement du stagiaire et du maître de stage de se consacrer au stage avec loyauté, de respecter le secret professionnel, et de ne pas porter atteinte pendant la période du stage aux intérêts professionnels des parties. Le stagiaire et le maître de stage s’engagent à ne pas reprendre des dossiers de leur clientèle respective sans l’autorisation écrite et préalable de l’autre partie intéressée à la convention de stage et ce, durant le stage et les trois années qui suivent la fin de la convention. 4’ le défrayement éventuel. §2 - La convention de stage en trois exemplaires dûment signés par les parties, est soumise à l’agrément de la Commission et produit ses effets dès la signature du président ou de son mandataire, constatant la conformité de la convention avec la réglementation de stage. Si elle remplace ou modifie une ancienne convention de stage, celle-ci est présentée, pour approbation à la Commission. Après approbation de la convention, un exemplaire est envoyé au stagiaire ainsi qu’au maître de stage. Le troisième exemplaire reste joint au dossier du candidat. § 3 - La convention de stage peut être signée par un maître de stage reconnu par l’Institut et pouvant agir au nom d’une société. Article 18 Les conditions auxquelles les prestations de services se feront, sont constatées par écrit. Le stage est accompli dans le cadre d’une convention de prestations de services indépendants. Article 19Il peut être mis fin prématurément à la convention de stage1. sans préavis, pour faute grave ; 2. moyennant un préavis d’un mois signifié à l’autre partie ; 3. moyennant un accord écrit des deux parties ; 4. pour un motif fondé, apprécié par la Commission, après avoir entendu les parties ou au moins les avoir dûment convoquées. La Commission doit simultanément être informée de la résiliation de la convention par la partie qui donne le préavis. Lorsqu’il s’agit de motif grave, la Commission en avertit immédiatement la Chambre. CHAPITRE VI - De la durée du StageArticle 20Le stage commence à la date de la prise d’effet de la convention de stage dûment approuvée par la Commission. La moitié du stage doit obligatoirement être consacrée au courtage immobilier, l’autre moitié pouvant être consacrée à une autre spécialité du secteur immobilier. Article 21 Le stage est accompli en Belgique Article 22 Sur demande motivée du stagiaire ou du maître de stage, la Commission peut accorder une suspension du stage. Elle en détermine la durée. Lorsqu’il est mis fin à la convention de stage en application de l’article 19, l’exécution du stage est suspendue d’office. Le stage peut reprendre son cours le jour où la Commission a approuvé une nouvelle convention de stage conclue avec un autre maître de stage. La durée totale de l’ensemble des stages doit comporter au moins 200 jours complets de prestations à accomplir dans un délai maximum de 12 mois. Sur demande motivée du stagiaire, la Commission peut accorder la possibilité d’un stage à temps partiel. Dans ce cas, la durée du stage comportera minimum 1.500 heures de prestations, à accomplir dans un délai de 36 mois maximum. Article 23 Lorsqu’à la suite d’une condamnation ou d’une autre raison ou mesure, le stagiaire se trouve dans l’impossibilité d’exercer ses activités, la Commission peut, dans l’intérêt de la profession, suspendre le stage. Elle en avertit la Chambre qui avisera. Article 24 Lorsque le stagiaire ou le maître de stage est suspendu, le stage est interrompu pour la durée de la suspension. En cas de suspension du maître de stage, le stage n’est pas interrompu lorsqu’une nouvelle convention de stage, à faire approuver par la Commission, est conclue dans les trente jours. Article 25 Toute suspension ou radiation est notifiée par la Chambre simultanément au maître de stage et au stagiaire par lettre recommandée à la poste. La motivation de la suspension ou de la radiation n’est mentionnée que sur la notification adressée à la personne suspendue ou radiée. Article 26 Le stage se termine par l’ la remise d’un certificat de fin de stage délivré par la Commission ; 2’ la démission du stagiaire ; 3’ la radiation du stagiaire de la liste des stagiaires. CHAPITRE VII - Des droits et devoirs du stagiaire Article 27 Le stagiaire remplit soigneusement ses missions. Pendant la durée de son stage, le stagiaire devra consacrer son temps à des activités d’agent immobilier. Seules les activités accomplies dans le cadre d’une convention de prestations de services indépendants, sous le contrôle du maître de stage, sont prises en considération pour le stage. Article 28 Le stagiaire participe assidûment aux conférences, séminaires, exercices professionnels, activités et formation complémentaire qui lui seraient imposés par la Commission. Il remet à la commission les rapports qu’elle lui demande et répond aux questions qui lui sont posées. Article 29 Le stagiaire tient un carnet-type de stage, fourni par l’Institut, qui rend compte des travaux qu’il a effectués ou auxquels il a participé. Le journal de stage est tenu en observant la discrétion nécessaire. Il indique la dénomination et la forme juridique de l’entreprise, la nature de son activité ainsi que la nature des missions accomplies par le stagiaire et le temps qu’il y a consacré. Article 30 Le stagiaire et le mettre de stage sont soumis à la surveillance de la Commission et aux dispositions du présent règlement. CHAPITRE VIII - Du maître de stage Article 31 Peuvent être maître de stage, après avis favorable de la Commission, les personnes physiques inscrites au tableau des titulaires de l’Institut professionnel des agents immobiliers. Ces personnes doivent toutefoisl’ exercer la profession d’agent immobilier à titre principal ; 2’ ne pas avoir encouru de peines disciplinaires de la part de l’Institut ; 3’ avoir au moins cinq ans d’expérience dans laprofession d’agent immobilier ; 4’ être en contact direct avec les clients, soit personnellement, soit en passant par leur agence ; 5’ fournir un certificat de bonne conduite, vie et mœurs (administration publique). Article 32 Sauf dérogation préalable de la commission, un maître de stage ne peut former plus de trois stagiaires en même temps. Article 33Le maître de stage, en collaboration avec la commission, veille à la bonne formation professionnelle et déontologique du stagiaire. Article 34 Le maître de stage contrôle personnellement la tenue à jour du carnet de stage du stagiaire et y consigne ses observations et appréciations. Il prend régulièrement connaissance des rapports du stagiaire. Le stagiaire et le maître de stage signent le carnet de stage après avoir discuté des observations qui y sont consignées par le maître de stage. A tout moment, la commission peut vérifier sur place la bonne exécution du présent article ou exiger de se faire remettre le carnet de stage. CHAPITRE IX - Des infractions aux obligations de la convention de stage Article 35 La Chambre peut être saisie par chacune des parties concernées par la convention de stage de toute infraction aux obligations imposées par celle-ci. CHAPITRE X - Dispositions finales Article 36 Si, de l'avis de la Commission, il répond aux conditions du présent règlement, le stage accompli avant son entrée en vigueur est pris en considération pour le calcul de la durée du stage fixée par l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier. JOURNAL DE STAGE PREAMBULE Le journal de stage sert à rendre compte de vos activités quotidiennes. Le but est que vous vous fassiez une idée générale de la vie dans une agence immobilière. Pour ce faire, vous mentionnerez, par exemple - et sans que cette liste ne soit limitative -
Exemplaire à détacher et à envoyer chaque mois à la Commission de stage de l’I.P.1. RAPPORT HEBDOMADAIRE Nom du maître/bureau de stage (+ cachet) Nom du stagiaire Matières traitées
Signature, pour accord, le maître de stage Signature, pour accord, le stagiaire A envoyer tous les trimestres à la Commission de stage de l’I.P.I. RAPPORT TRIMESTRIEL Nom du stagiaire 1. - Activités exécutées au sein de l’agence ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 2. - Activités exécutées en déplacement ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 3. - Mandats obtenus ou à la conclusion desquels vous avez assisté: ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 4. - Documents utilisés: ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
5. - Publicité et media 6. - Autres activités exercées en rapport avec la profession 7. - Discussions menées et/ou informations reçues 8. - Activités personnelles 9. - Avez-vous des remarques ou des suggestions à formuler qui pourraient permettre d’améliorer le stage ? Heures prestées de à et de à Date Signature du maître de stage Signature du stagiaire A envoyer à la Commission de stage de l’I.P.I FORMULAIRE D’EVALUATION (Fin de stage) émanant du maître de stage Nom du stagiaire : Nom/Bureau du maître de stage :
Tél./Fax : Tél./Fax : Responsable de cette évaluation : Nom et prénoms : Fonction dans l’agence : Points à évaluer 1. Connaissance professionnelle de base 1 2 3 4 5 2. Connaissances générales 3 Présentation et connaissances linguistiques 4 Ordre et exactitude 5. Motivations 6. Créativité 7. Autonomie 8. Capacités d’adaptation 9. Contacts avec le personnel 10. Contacts avec la clientèle 11. Conclusions des dossiers 12. Autres Explications Vous évaluez ci-dessus une série de points relatifs au comportement du stagiaire. La note à attribuer varie de 1 à 5. Entourez celle qui vous semble la plus correcte pour chacun des points 1. Insatisfaisant 2. peut mieux faire 3. Suffisant 4. Bien 5. Très bien Il est possible que certains points indiqués soient difficilement évaluables. Dans ce cas, demandez l’avis de vos collègues.. Si vous estimez ne pas pouvoir évaluer correctement l’un des points ci-dessus, n’hésitez pas à ne pas compléter la ligne concernée. Veuillez retourner le présent formulaire, DES LA FIN DU STAGE, sous enveloppe fermée, à la Commission de stage de l’I.P.1. Signature du maître de stage Chapitre 3 L’organisation de la profession 1 L’institut professionnel C’est l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.) qui est chargé de l’organisation de la profession. Il s’agit d’un organisme d’intérêt public. En quelque sorte, cet Institut est aux agents immobiliers ce qu’est l’ordre aux professions libérales. Il se compose de trois organes a) le Conseil national b) la Chambre exécutive c) la Chambre d’Appel. Rappelons que cet Institut est à la fois national et communautarisé dans la mesure où le Conseil national, composé d’un nombre égal de francophones et de néérlandophones, travaille collégialement. En revanche, comme nous l’avons signalé plus haut, l’Institut comprend deux Chambres exécutives et deux Chambres d’Appel, qui ont, respectivement, le français et le néerlandais comme langue véhiculaire. Elles sont indépendantes l’une de l’autre. Pour la communauté Germanophone, ce sont les Chambres exécutives ou d’appel réunies qui sont compétentes. C’est principalement l’arrêté royal du 27 novembre 1985 qui organise l’Institut professionnel immobilier (voir plus haut). Nous analyserons tour à tour la mission, la composition et le fonctionnement des trois organes qui le composent. Conseil National
C’est la loi du 15 juillet 1985 (voir plus haut) qui détermine la mission du Conseil national de l’Institut professionnel. La mission du Conseil national est
Si les quatre premiers points sont clairs et précis, il nous semble qu’il n’en va pas de même pour le 5ième point. En effet, il apparaît que ce dernier veuille tout dire ou ne rien dire, selon une interprétation maximaliste ou restrictive. Les maximalistes sont d’avis que l’Institut professionnel doit mettre tout en oeuvre pour remplir sa mission comprise dans le sens le plus large du terme. Pour les partisans de cette thèse, outre ses missions légales, l’Institut professionnel doit assumer les tâches les plus diverses pour remplir la mission qui lui est impartie : informations juridiques, fiscales, techniques et autres documentation diverse, relations publiques, lobbying, organisation de colloques, de journées d’études et de séminaires, bulletins et lettres d’information, études, monographies et rapports, services aux membres, etc.. En un mot comme en cent, les maximalistes mettent l’accent sur l’esprit de la loi. En revanche, les minimalistes ou « légalistes » s’en tiennent à la lettre de la loi. Ils prétendent que la mission de l’Institut professionnel est d’être le garant du Droit et de la déontologie. Les seules « mesures » citées dans le dernier point du descriptif de la mission de l’Institut ne visent que les moyens pour mettre en oeuvre les missions mentionnées par la loi, c’est-à-dire : les règles de déontologie, le règlement de stage, les conditions d’accès à la profession, la dénonciation à l’autorité judiciaire des infractions, les conditions d’admission à l’honorariat et le Règlement d’Ordre intérieur de l’Institut. Les bulletins, les lettres d’information, les colloques et autres manifestations diverses ne peuvent que traiter des points cités ci-dessus. Le reste, affirment les minimalistes, est du ressort des Chambres professionnelles. L’avenir nous dira qui a tort et qui a raison. Mais gageons d ores et déjà que la vérité se trouve, une fois de plus, au milieu et qu’Institut professionnel et Chambre syndicale professionnelle devront rapidement se répartir la tâche dans un esprit d’équité, avec, comme seul objectif, l’intérêt de la profession, à la lumière de celui des consommateurs... A noter que, tant en justice que pour stipuler et s’obliger, l’Institut agit toujours par le biais du Conseil national. Ce dernier peut se faire représenter par son Président ou son Président suppléant. A noter également que le contrôle des actes du Conseil national est exerce par un commissaire du gouvernement. Celui-ci dispose d’un délai de 15 jours francs pour prendre son recours auprès du Ministre des Classes moyennes contre l’exécution de toute décision qui sera contraire aux lois et règlements ou de nature à compromettre la solvabilité de l’Institut. Ce délai court à partir du jour où il a eu connaissance de la décision. Le recours est suspensif. Si le Ministre n’a pas prononcé l’annulation dans un délai de 15 jours à partir de la réception du recours, la décision devient définitive. A noter enfin, qu’il appartient au conseil national de l’Institut de désigner dans chaque chambre exécutive et d’appel ainsi que pour les chambres réunies, un secrétaire parmi les membres du personnel de l’Institut.
Le Conseil national est composé de 9 membres effectifs francophones et de 9 membres effectifs néérlandophones, ainsi que de 9 membres suppléants francophones et 9 membres suppléants néérlandophones : ce qui nous fait, au total, 18 membres effectifs et 18 membres suppléants. Tous les membres sont élus pour un terme de 6 ans . Nul ne peut exercer plus de deux mandats consécutifs. Le Bureau est composé du Président et du vice-président qui assurent l’activité journalière du Conseil. Les membres du Conseil élisent le Président et le vice-président. Le Président et le vice-président doivent être issus de collèges électoraux distincts (entendez par là : de régime linguistique différent). Ils sont tour à tour d’expression française et néerlandaise. Le vote est secret et, à peine de nullité, chaque bulletin ne peut mentionner qu’un seul nom.
C’est le Président et le vice-président qui constituent le Bureau. Le Bureau assure l’activité journalière du Conseil. Il prend toutes les décisions nécessaires à la préparation des décisions du Conseil, il assiste le Président pour l’établissement de l’ordre du jour des séances. Le Bureau assume également la coordination des activités des deux sections linguistiques du Conseil. C’est le Président du Conseil qui dirige les activités de ce dernier et du Bureau, signe les procès-verbaux ainsi que tous documents qui émanent de ces organes. A noter que la loi spécifie - si besoin en est - que c’est le Vice-président qui remplace le Président lorsque celui-ci est absent ; dans ce cas, le Vice-président assume toutes les tâches qui incombent au Président. Le Conseil national tient au moins une réunion par an. Il se réunit au siège de l’Institut professionnel des Agents immobiliers, sur convocation de son Président, à son initiative, à la demande d’un tiers des membres ou à la requête du Commissaire du gouvernement. La convocation doit être adressée aux membres 8 jours au moins avant la réunion. Le Commissaire du gouvernement est convoqué dans le même délai, par lettre recommandée à la poste. Le Conseil national ne délibère valablement que sous la présidence de son Président, en présence du Vice-président et de 6 membres au moins de chaque appartenance linguistique. Le Commissaire du gouvernement doit avoir été convoqué valablement. Si le quorum n’est pas atteint, le Conseil est convoqué à une date postérieure. Il délibère alors valablement lorsque 4 membres au moins, de chaque appartenance linguistique, sont présents. Les décisions sont prises à la majorité des voix et, en cas de parité des voix, celle du Président est prépondérante. A noter également que le Conseil national délibère à huis-clos. Les procès-verbaux sont communiqués au Commissaire du gouvernement qui peut, par ailleurs, prendre connaissance sur place de toutes les décisions du Conseil. Les chambres exécutives · Leur missionLa loi précise clairement cette mission
Il s’agit donc ici principalement d’une Chambre de discipline chargée de veiller à la stricte application des règles de déontologie, y compris l’exercice illégal de la profession d’agent immobilier. La Chambre exécutive sera donc habilitée, d’initiative ou suite à la plainte d’un confrère ou d’un particulier, à prononcer, le cas échéant, une peine disciplinaire (voir plus loin) à l’égard d’un agent immobilier. La Chambre exécutive n’est toutefois pas habilitée à prononcer des peines pénales : ceci est du ressort de l’autorité judiciaire à l’initiative du Conseil national de l’Institut professionnel (voir plus haut) qui peut dénoncer à cette autorité idoine toute infraction aux lois et règlements protégeant le titre professionnel et organisant la profession d’agent immobilier. La Chambre exécutive est également partiellement compétente en matière d’arbitrage. Elle peut arbitrer sur des litiges relatifs aux honoraires, mais, elle ne le peut qu’à la demande conjointe de tous les intéressés, et ce, en dernier ressort. Cette dernière précision revêt une importance majeure car elle suppose que l’avis émis par la Chambre exécutive sur une affaire relative aux honoraires de l’agent immobilier ne soit pas susceptible d’appel quant au fond, sauf pour les cas de contravention à la loi, ou pour ceux de violation des formes substantielles ou prescrites à peine de nullité. Il conviendra donc aux parties en cause de bien réfléchir avant de soumettre ce genre de litige à la Chambre exécutive, puisque les parties en cause seront obligées de se soumettre à l’avis émis et ce, répétons-le, sans possibilité d’appel, du moins quant au fond. Enfin, la Chambre exécutive possède une compétence d’avis en matière de mode de fixation des honoraires et ce, à la demande des Cours et Tribunaux. En revanche, la Chambre exécutive peut d’initiative émettre un avis sur cette même matière, en cas de contestation d’honoraires entre deux agents immobiliers (ou stagiaires). · Leur compositionLa Chambre exécutive du régime linguistique francophone est composée de 6 membres effectifs et de 6 membres suppléants. Ces membres sont élus. Leur mandat est de 6 ans. Nul ne peut exercer plus de deux mandats consécutifs. La Chambre exécutive est assistée d’un Assesseur juridique ou d’un Assesseur juridique suppléant, nommés pour 6 ans par le Ministre des Classes moyennes, parmi les avocats inscrits à un Tableau de l’ordre. Il en va de même pour la Chambre exécutive du régime linguistique néérlandophone. Rappelons que cette Chambre exécutive (néérlandophone et francophone) fonctionnel de manière totalement indépendante. Est-ce à dire qu’il y aurait une Chambre exécutive à deux vitesses Nous ne le croyons pas. Tout d’abord parce que chacune des Chambres exécutives est composée de juristes et de professionnels patentés, sérieux et objectifs. Ensuite, n’oublions pas la présence de l’Assesseur juridique dans chacune des Chambres. Enfin, parce qu’il va de soi que, tout en étant indépendantes l’une de l’autre, ces deux Chambres ont avantage à travailler de concert, surtout qu’il s’agit ici de déontologie, de discipline et , dans certains cas, d’arbitrage. Nul doute qu’une Chambre n’ignorera pas les attendus prononcés, les peines infligées et les avis émis par l’autre Chambre. Mais il est toutefois possible que l’une ou l’autre décision reflète plus la spécificité ou la sensibilité d’une des trois communautés du pays, du moins quant à certains détails peut-être ; en ce qui concerne le principal, cela sera plus difficile, puisque la base, le règlement de déontologie, est commune aux trois communautés. Rappelons enfin, que le conseil national désigne pour chaque chambre exécutive ainsi que pour les chambres d’appel réunies, un secrétaire parmi les membres du personnel de l’Institut. · Leur fonctionnementLes membres effectifs et suppléants de chacune des Chambres exécutives élisent, au cours de leur première réunion, leurs Président et vice-président. Elles ne délibèrent valablement que si le Président (ou le Vice-président), deux membres effectifs (ou suppléants) et l’Assesseur juridique (ou son suppléant) sont présents. Les décisions sont prises à la majorité des voix, et, en cas de parité des voix, la voix du président est prépondérante. Les Chambres exécutives se prononcent par décision motivée, une fois les personnes intéressées entendues ou dûment appelées. Ces personnes peuvent se faire représenter ou assister par un avocat ou par un ou plusieurs membres de l’Institut réunissant les conditions d’éligibilité aux Chambres. Lorsqu’elles ne sont pas représentées par un avocat, le mandat doit être écrit. A noter que les décisions rendues en dernier ressort par les Chambres exécutives ou les Chambres exécutives réunies (voir plus loin) peuvent être déférées à la Cour de Cassation par les intéressés ou par le Président du Conseil national, conjointement avec un assesseur juridique, pour contravention à la loi ou pour violation des formes soit substantielles, soit prescrites à peine de nullité. Il est loisible au Procureur général près la Cour de Cassation de se pourvoir devant cette Cour dans l’intérêt de la loi. En cas de cassation, la cause est renvoyée devant la Chambre (ou les Chambres réunies) autrement composée. Il va de soi que celle-ci se conforme à la décision de la Cour de Cassation, sur les points de Droit jugés par Elle. La procédure du pourvoi en cassation est réglée comme en matière civile ; le délai pour introduire le pourvoi est d’un mois, à partir de la notification de la décision. · La procédure à suivreC’est l’arrêté du 27 novembre 1985 qui règle la procédure en la matière. En fait, c’est le Président de la Chambre exécutive qui, informé d’un manquement ou saisi d’une plainte en matière disciplinaire, ou d’un litige en matière d’honoraires, désigne un membre effectif ou suppléant de la Chambre, chargé d’instruire l’affaire. Celui-ci fait rapport au Président, son rapport est communiqué à l’Assesseur juridique. A noter que le rapporteur peut être entendu par la Chambre, mais il ne peut pas participer aux délibérations. Les personnes intéressées sont citées à comparaître, par lettre recommandée à la poste, 30 jours au moins avant la date fixée pour la réunion. Pendant ce délai, le dossier disciplinaire doit être laissé à la disposition de l’intéressé. Les décisions qui sont rendues en matière disciplinaire ou en matière d’honoraires, doivent être notifiées dans la huitaine de leur prononciation. En matière disciplinaire, cette notification est accompagnée de tous les renseignements utiles au sujet des délais et modalités de recours. Le défaut de ces indications entraîne la nullité de la notification. · Compétence linguistique des Chambres exécutivesLa compétence des Chambres exécutives est déterminée par le lieu où le demandeur exercera sa profession pour la première fois ou ultérieurement par celui de son principal établissement. Si ce lieu est situé dans la Région bilingue de Bruxelles-Capitale, cette compétence dépendra de la langue utilisée dans la demande ou de celle choisie par le défenseur. A noter que les contestations entre personnes inscrites à des Tableaux établis par des Chambres exécutives différentes sont de la compétence des Chambres réunies, de même qu’en ce qui concerne les contestations émanant des personnes de la région de langue allemande. · Fonctionnement des Chambres exécutives réuniesLes Chambres exécutives réunies ne délibèrent valablement qu’en présence de trois membres de chaque Chambre et d’un Président. Le Président doyen d’âge ou, à défaut, le vice-président, exerce la présidence des Chambres réunies , s’il est absent ou empêché, la charge est assumée par un Président effectif ou suppléant de l’autre Chambre. En cas de parité des voix, la voix du Président est prépondérante. Pour le surplus, les Chambres exécutives réunies suivent les mêmes réglés de procédure que les Chambres qui les constituent (voir plus haut). Les chambres d’appel · Leur missionLes Chambres d’Appel se prononcent sur les recours introduits contre les décisions prises par les Chambres exécutives, (chacune dans leur langue véhiculaire) ainsi que sur les recours concernant les refus d’inscriptions au tableau des titulaires ou sur la liste des stagiaires ou encore sur les recours introduits contre les résultats des -élections. Ici aussi, notons que les deux Chambres fonctionnent d’une manière totalement indépendante. Les mêmes questions et les mêmes réponses que pour les Chambres exécutives sont valables ici.
Chacune des deux Chambres d’Appel (une francophone et une néérlandophone) se compose de six personnes
Les mandats de ses membres sont de 6 ans. Nul ne peut exercer plus de deux mandats consécutifs.
Les recours sont introduits auprès de la Chambre d’Appel idoine, (en français ou en néerlandais selon le cas : voir plus haut), par les personnes qui ont fait l’objet de décisions ou par un des Assesseurs Juridiques. A noter que les recours contre les décisions par les Chambres exécutives réunies (voir plus haut), sont de la compétence des Chambres d’Appel réunies (francophone et néérlandophone). Comme pour les Chambres exécutives, les Chambres d’Appel réunies sont également compétentes pour les recours en langue allemande. Les Chambres d’Appel ne délibèrent valablement que si le Président ou le vice-président et deux membres effectifs ( ou suppléants)’sont présents. Les décisions sont prises à la majorité des voix. Comme pour les décisions des Chambres exécutives (voir plus haut), les décisions rendues en dernier ressort par les Chambres d’Appel peuvent être déférées à la Cour de Cassation par les mêmes personnes, pour les mêmes raisons et selon les mêmes modalités que pour les décisions des Chambres exécutives. Rappelons enfin que, comme. pour les chambres exécutives, le Conseil national désigne pour chaque chambre d’appel ainsi que pour les chambres d’appel réunies, un secrétaire parmi les membres du personnel de l’Institut. · La procédure à suivreLe recours contre la décision de la Chambre exécutive est signé par son auteur et adressé au secrétaire de la Chambre d’Appel par lettre recommandée à la poste. Le recours a un effet suspensif ; il doit être formé dans les trente jours de la notification de la décision de la Chambre exécutive ( la preuve de la date d’introduction du recours est faite par la date du cachet de la poste). Le recours suit les mêmes règles en matière linguistique que pour les Chambres exécutives (voir plus haut). Dès la réception du recours, le secrétaire l’inscrit sous un numéro d’ordre dans un registre constitué à cette fin et demande au secrétaire de la Chambre exécutive de lui communiquer le dossier. Chaque semaine, le secrétaire de la Chambre d’Appel envoie au Président la liste des affaires qui n’ont pas encore été fixées à une audience. Le Président fixe la date à laquelle les affaires déposées à la Chambre d’Appel seront soumises. En matière disciplinaire, le Président de la Chambre d’Appel désigne un membre effectif ou un membre suppléant de la Chambre et le charge d’instruire l’affaire. Celui-ci fait rapport au Président. Le rapporteur peut être entendu par la Chambre mais il ne participe pas aux délibérations. C’est ensuite au secrétaire de convoquer les membres effectifs de la Chambre d’Appel à l’audience fixée. Si un membre effectif est empêché, le secrétaire convoque un suppléant. Le secrétaire convoque également les parties par lettre recommandée à la poste, huit jours au moins avant l’audience (en matière disciplinaire, ce délai est porté à trente jours), en indiquant les lieux, jours et heures où le dossier peut être consulté. Pendant ce délai, le dossier doit être laissé à la disposition des parties. La consultation se fait sur place, en présence du secrétaire. C’est le Président qui dirige les audiences , il ouvre et lève celles-ci, accorde et retire la parole et clôt les discussions et les délibérations. La Chambre d’Appel peut entendre des témoins, ordonner des expertises et prendre toutes mesures d’instructions nécessaires. Elle peut également déléguer un de ses membres pour procéder à ces devoirs. Les décisions de la Chambre d’Appel sont motivées et mentionnent
A noter qu’en matière disciplinaire, les décisions sont notifiées dans la huitaine de la prononciation. Cette notification doit être accompagnée de tous les renseignements utiles au sujet des délais et des modalités de recours. Le défaut de ces indications entraîne la nullité de la notification. Les décisions en matière disciplinaire sont rendues par défaut à l’égard de la partie qui, après avoir été convoquée, n’a ni exposé ses moyens par écrit, ni comparu ou été représentée à l’audience. Les décisions rendues par défaut en matière disciplinaire sont susceptibles d’opposition. Cette opposition doit être notifiée par lettre recommandée à la poste, expédiée au plus tard le trentième jour qui suit celui de la notification de la décision. La partie opposante qui fait défaut une seconde fois n’est plus admise à formuler une nouvelle opposition. Enfin, la Chambre d’Appel connaît l’ensemble de la cause. Néanmoins, l’appel de l’intéressé ne peut avoir pour conséquence, en matière disciplinaire, une aggravation de la -sanction prononcée. Pour terminer, notons que les sentences définitives de suspension ou de radiation sont dénoncées au Procureur général près la Cour d’appel compétente, par le secrétaire de la Chambre (ou des Chambres) concernée(s).
Comme pour les Chambres exécutives, précisons encore qu’en ce qui concerne les Chambres d’Appel réunies, celles-ci se composent de deux Présidents ou vice-présidents et de deux membres de chaque appartenance linguistique. Comme pour les Chambres exécutives, c’est le Président doyen d’âge, ou, à défaut, le vice-président qui exerce la présidence des Chambres réunies ; s’il est absent ou empêché, la charge est assumée par un Président effectif ou suppléant de l’autre Chambre. En cas de parité des voix, la voix du Président est prépondérante. Pour le surplus, les Chambres d’Appel réunies suivent les mêmes règles de procédure que les Chambres qui les constituent et que nous venons d’aborder plus haut. Les élections Nous avons vu que les membres du Conseil national, des Chambres exécutives et des Chambres d’Appel sont élus pour six ans. Comment tout ce petit monde est-il élu et comment se déroulent les élections ?C’est l’arrêté royal du 27 novembre 1985 (voir plus haut) qui déterminé et détaille toutes les modalités en matière d’élections et de dépouille ment des votes. Le moins que l’on puisse dire, c’est que le législateur n’a rien voulu laisser au hasard. · Les préliminairesC’est en fait le Bureau du Conseil national, qui, assisté des secrétaires des Chambres, procède aux opérations électorales, sans préjudice des compétences expressément dévolues à son Président. Les opérations ont lieu au siège de l’Institut professionnel des agents immobiliers (I.P.I.). Tous les membres de l’Institut inscrits au Tableau des titulaires peuvent y assister. L’arrêté précise que ces élections ont lieu deux mois avant l’expiration du mandat des membres du Conseil national ou des Chambres, à la date et aux heures fixées par le Président du Conseil. Le secrétaire entame la procédure au moins deux mois avant la date fixée pour les élections. Le Président du Conseil national en fait publier l’annonce au Moniteur Belge. Simultanément, il informe ensuite, par circulaire, les membres inscrits au Tableau des titulaires, de la date et des heures fixées pour les élections et il précise la date ultime pour la réception des candidatures. Signalons que pour être recevables, les candidatures doivent être présentées par plus de cinq électeurs et parvenir au Président un mois au moins avant la date fixée pour les élections. Ces candidatures sont adressées au Président par lettre recommandée à la poste ou lui sont remises contre récépissé. Il va de soi que pour être valablement présenté, le candidat doit réunir les conditions d’éligibilité à la date fixée pour les élections. Quant aux actes de candidatures, ceux-ci doivent préciser leur objet. Ils mentionnent les nom, prénoms et domicile du candidat. Ils sont signés par lui et par les électeurs qui le présentent. Le législateur a tout prévu puisque si le nombre des candidatures présentées régulièrement est inférieur au nombre de membres à élire, le Président complète la liste des candidats en faisant appel aux membres choisis parmi les plus anciens, inscrits au Tableau, qui ne font pas partie du Conseil ou d’une Chambre, selon le cas. Enfin, quinze jours au moins avant l’élection, le Président adresse à chaque électeur le bulletin de vote par lettre recommandée à la poste. Ce bulletin, précise l’arrêté royal, indique l’objet de l’élection, les noms et le nombre de candidats. · Le bulletin de voteChaque bulletin, envoyé par lettre recommandée à la poste, est marqué au verso du sceau du Conseil et est plié en quatre, à anale droit, l’estampille à l’extérieur Ces bulletins de vote ainsi que les enveloppes destinées à les contenir sont fournis par l’Institut. Chaque bulletin est placé dans une première enveloppe, laissée ouverte, et portant l’inscription
Une deuxième enveloppe, laissée également ouverte, est jointe à l’envoi et porte l’adresse du Président, au siège de l’Institut, ainsi que la mention « expéditeur » que l’électeur devra faire suivre de ses nom, prénoms et domicile, inscrits lisiblement en caractères d’imprimerie. Le tout est enfermé dans une troisième enveloppe à l’adresse de l’électeur et contresigné par le Président ou le secrétaire du Conseil national. A noter que les électeurs qui n’auraient pas reçu leur bulletin de vote dans le délai prévu plus haut, le retirent au siège du Conseil, au plus tard jours avant les élections. · Le voteL’électeur exprime son vote sur le bulletin pour, au maximum, autant de candidats qu’il y a de membres effectifs et suppléants à élire dans chaque organe considéré : 9 effectifs et 9 suppléants pour le Conseil national, 6 effectifs et 6 suppléants pour la Chambre exécutive, et 2 effectifs et 2 suppléants pour la Chambre d’Appel. Les enveloppes contenant le bulletin de vote sont ensuite déposées ou adressées au siège de l’Institut. A peine d’être refusée, l’enveloppe contenant le bulletin de vote (qu’elle soit expédiée par la poste, envoyée par porteur ou déposée par l’électeur lui-même), doit parvenir au siège de l’Institut avant l’heure fixée pour la clôture du scrutin. Au Jour et à l’heure fixés pour les élections, le Président remet au Bureau les enveloppes qu’il a reçues. Le nom de chaque membre votant est pointé au fur et à mesure par le secrétaire désigné, sur la liste qui a servi à expédier les bulletins de vote. Les enveloppes extérieures sont ensuite ouvertes et les enveloppes intérieures contenant les bulletins de vote sont introduites fermées dans une urne. Lorsque tous les bulletins y ont été introduits, les enveloppes extérieures sont immédiatement détruites et il est procédé au dépouillement. Comme le lecteur aura pu aisément le remarquer, tout a été minutieusement prévu et ce jusque dans les moindres détails... · Le dépouillementL’arrêté royal du 27 novembre 1985, toujours lui, précise que les enveloppes contenant les bulletins sont sorties de 1’urne, puis ouvertes. Les bulletins, poursuit le texte de l’arrêté, en sont extraits, ils sont comptés et leur nombre est mentionné au procès-verbal du scrutin. Le Président ou un membre désigné par lui, lit successivement les bulletins, à haute voix, et les suffrages sont notés par le secrétaire. A concurrence du nombre de mandats à conférer, les candidats qui, dans chaque collège électoral, ont obtenu le plus grand nombre de suffrages, sont élus membres effectifs. Les suivants sont élus membres suppléants. L’on a même prévu le cas où plusieurs candidats obtiennent le même nombre de suffrages. La préférence va au plus ancien d’après l’ordre d’inscription au Tableau, et, à ancienneté égale, au plus âgé. A noter que si aucun candidat domicilié dans la région de langue allemande n’est élu dans une Chambre, le Président désigne le candidat de cette région qui a obtenu, pour les deux collèges électoraux, le plus grand nombre de suffrages. Il prend la place du membre suppléant élu qui avait obtenu le plus petit nombre de suffrage. Le résultat du scrutin est ensuite immédiatement proclamé par le Président. Le procès-verbal du scrutin est dressé en double exemplaire. Immédiatement après la clôture des opérations, un des exemplaires est envoyé, selon le cas, au Conseil national ou à la Chambre concernée. L’autre est déposé aux archives de l’Institut, avec la liste des électeurs qui ont été pointés ainsi que tous les bulletins de vote enliassés, en deux paquets fermés, cachetés et marqués du sceau du Conseil. Un paquet contient les bulletins valables, l’autre les bulletins nuls. · La nullitéSi une enveloppe contenait plusieurs bulletins, ceux-ci seraient considérés comme nuls. Sont également nuls les bulletins qui ne portent l’indication d’aucun suffrage, ceux où l’électeur a voté pour un nombre de candidats supérieur au nombre de sièges à conférer, ceux qui portent une indication de nature à identifier l’électeur, ceux qui ne portent pas la marque du sceau de l’Institut ou qui ne sont pas plié en quatre. A noter que ces bulletins nuls sont défalqués du nombre total des bulletins de vote pour la détermination du nombre de votes valables. · Les recoursTout électeur peut introduire un recours contre les résultats du scrutin, dans les huit Jours de leur proclamation. Ce recours doit être formé par lettre recommandée à la poste, adressé au Président en fonction des Chambres d’Appel réunies. Les Chambres d’Appel réunies statuent en dernier ressort sur le recours, dans les 15 jours de la réception de la lettre recommandée. Si l’élection est annulée partiellement ou totalement, les Chambres d’Appel réunies fixent la date à laquelle il y a lieu de procéder à de nouvelles élections. · Election du Président et du vice-président du Conseil nationalC’est à l’expiration du délai fixé pour les recours contre les élections du Conseil national (i.e. 8 jours à partir de la proclamation des résultats) et 8 jours au moins avant l’expiration du mandat du Bureau sortant, que le nouveau Conseil est réuni à l’initiative et sous la présidence du Président sortant. Lors de cette réunion, le Conseil élit en son sein, son Président et son vice-président. Le vote, précise l’arrêté royal, est secret, à peine de nullité, et chaque bulletin ne peut mentionner qu’un seul nom. Les chambres professionnelles L’utilitéD’aucuns pourraient penser que l’Institut professionnel des Agents immobiliers dont nous venons de décortiquer tous les rouages, constitue le seul et unique représentant et interlocuteur valable des agents immobiliers. Ils se trompent, et ce à trois titres. Tout d’abord, nous avons vu que la loi définit clairement la mission de l’Institut professionnel des Agents immobiliers et de ses différents organes. Même si nous adaptons à ce propos les thèses maximalistes (voir plus haut), il va de soi qu’une série de services aux membres ne pourront pas être fournis par l’Institut professionnel. Tout simplement parce que l’Institut professionnel ne sera pas habilité à le faire. Nous pensons, pêle-mêle, par exemple, aux séminaires de recyclage, aux rapports conjoncturels, aux contacts régionaux et communautaires avec les autorités compétentes, aux boutiques professionnelles, aux services de documentation et d’information auprès des membres, aux banques de données immobilières et aux services immobiliers informatisés pour la clientèle, etc...). Ensuite, ceux qui pensent que l’Institut professionnel suffit, se trompent, parce que, comme nous l’avons déjà dit plus haut, la mission principale de ce dernier est d’être le gardien du Droit et de la déontologie immobilière, en fonction, surtout, des intérêts des consommateurs. Par conséquent, il est indispensable que l’Institut professionnel soit confronté à un contre-pouvoir en quelque sorte, gardien des intérêts des professionnels immobiliers eux-mêmes. Enfin, parce qu’il est indispensable que l’Institut professionnel ait un interlocuteur à qui s’adresser. Les Chambres professionnelles représentent ce que l’on a actuellement l’habitude d’appeler la base, c’est-à-dire les professionnels eux-mêmes. Il est évident que l’Institut professionnel, avant de décider quoi que ce soit en matière de déontologie, de barèmes ou de réglementations professionnelles diverses, d’usages, de pratiques ou de coutumes professionnelles variées, devra, avant tout, consulter un interlocuteur valable et compétent, représentatif de la profession : la Chambre syndicale professionnelle. Mutatis mutandis, c’est comme chez les médecins par exemple, où nous avons l’ordre des médecins (l’Institut professionnel des Agents immobiliers), et les Chambres syndicales de médecins (les Chambres syndicales des Agents immobiliers). Nier l’importance et l’utilité des Chambres syndicales immobilières les anciennes Chambres professionnelles), c’est octroyer à l’Institut professionnel les pleins pouvoirs, sans aucune contrepartie ; c’est également donner à l’Institut professionnel la possibilité d’être à la fois juge et partie, en ce qui concerne les consommateurs d’une part et les professionnels immobiliers d’autre part ; c’est enfin supprimer la base de la profession sur laquelle repose l’Institut professionnel et ôter à ce dernier l’interlocuteur que doivent représenter les Chambres professionnelles. Le rôle de ces dernières est par conséquent plus que jamais indispensable. Quant aux objectifs des Chambres professionnelles, ils sont principalement au nombre de deux 1) documenter et informer les membres 2) représenter et défendre les intérêts des membres auprès de l’Institut professionnel. Il va toutefois de soi que les compétences et la répartition des tâches doivent être clairement et rapidement définies entre l’Institut professionnel d’une part et les Chambres syndicales professionnelles d’autre part. Ceci afin d’éviter les doubles emplois, les querelles intestines au sein d’une même profession et, par là, le gaspillage d’énergie et donc d’argent. Il est vrai que les organisations professionnelles-, du secteurimmobilier se trouvent à un tournant important de leur histoire. Ce sont elles qui, par leur ténacité et leurs efforts constants et efficaces, ont obtenu le statut légal de l’agent immobilier. C’est à elles, maintenant, de réussir leur conversion et leurmutation en Chambre syndicale professionnelle. Cela signifie, comme le nom l’indique, une organisation performante, efficace et revendicatrice vis-à-vis du tout-puissant Institut professionnel, avec, comme objectif principal, les intérêts de la profession en général et en particulier ceux des agents immobiliers eux-mêmes. Cela nécessitera, de la part de ces nouvelles Chambres syndicales professionnelles patronale une attention de tous les instants et une fermeté à toute épreuve dans les revendications envers l’Institut professionnel. Gageons que les professionnels du secteur immobilier ont compris l’enjeu réel et primordial de la situation, car il ne s’agit pas de perdre de vue que l’affiliation à l’Institut professionnel est strictement obligatoire pouvoir exercer légalement le métier d’agent immobilier, alors que l’affiliation à la Chambre syndicale restera facultative. Or, les Chambres syndicales professionnelles ne pourront être efficaces et ne seront prises au sérieux par l’Institut professionnel que si elles sont représentatives. Et cette représentativité passe obligatoirement par un nombre important de membres. Or, à l’heure actuelle, ces Chambres syndicales ne représentent environ qu’un quart de l’ensemble des membres inscrits au tableau des titulaires de l’Institut professionnel des agents immobiliers. A la lumière de ce qui précède, nous ne pouvons que d’espérer dans l’intérêt d’une saine démocratie professionnelle. Les incompatibilitésCertains professionnels se sont émus du fait que certains dirigeants des Chambres syndicales acceptent simultanément des fonctions au sein d’un des organes de l’Institut professionnel. En d’autres termes, ces professionnels posent ouvertement le problème du cumul de certains mandats et de l’incompatibilité entre certains de ceux-ci. Pour répondre à cette remarque, disons d’emblée que la loi ne prévoit aucune incompatibilité entre les fonctions à l’Institut et celles aux Chambres syndicales professionnelles. Les seules incompatibilités prévues par la loi sont celles entre les fonctions au sein même des trois organes de l’Institut (pour rappel, Conseil national, Chambre exécutive, Chambre d’Appel). Toutefois, comme nous l’avons vu, l’Institut professionnel sera plus orienté vers le Droit et la déontologie, et, conséquemment, vers le consommateur. En revanche, la Chambre professionnelle syndicale, quant à elle, représentera plus les intérêts propres et légitimes des agents immobiliers eux-mêmes. Partant de ces deux principes, certains affirment qu’il est difficile pour un membre du Conseil national de l’Institut professionnel d’accepter simultanément une fonction au sein du Conseil d’Administration d’une Chambre syndicale professionnelle, par exemple. C’est, en quelque sorte, se trouver entre le marteau et l’enclume, dans certains cas précis, où, par exemple, une revendication de la Chambre syndicale ne serait pas satisfaite par l’Institut professionnel. D’autres prétendent, au contraire, que le cumul entre les deux fonctions en question, permettra justement de défendre plus efficacement et en connaissance de cause, les intérêts des membres de la Chambre syndicale auprès de l’Institut professionnel et, vice-versa, d’expliquer les motivations de l’Institut professionnel auprès des membres du Conseil de la Chambre syndicale professionnelle. Quant à nous, nous pensons qu’il n’y a aucune raison d’empêcher un quelconque cumul de fonctions entre Chambre exécutive ou Chambre d’Appel de l’Institut professionnel et une quelconque fonction au sein de la Chambre syndicale professionnelle, hormis le cumul entre une fonction au sein d’un Conseil d’arbitrage et de discipline d’une Chambre syndicale et celle au sein de la Chambre exécutive ou de la Chambre d’Appel de l’Institut. Et ceci pour des raisons évidentes qu’il est inutile de développer : la personne en question serait souvent juge et partie, c’est comme si un magistrat cumulait ses fonctions au Tribunal de 1ière Instance et à la Chambre d’Appel, par exemple. Hormis aussi les cas ponctuels d’incompatibilité courante qui relèvent plus de la conscience personnelle ou de la simple déontologie juridique le cas, par exemple, d’un Président ou Administrateur d’une Chambre syndicale professionnelle qui aurait à juger un de ses collègues du Conseil en Arbitrage, en discipline ou en Appel, au sein de l’Institut professionnel. Il est évident que cette personne se doit de se désister en faveur d’un confrère pour juger ce cas précis. Quant au cumul possible entre une fonction au sein du Conseil national de l’Institut professionnel et au Conseil d’Administration d’une Chambre syndicale professionnelle, nous n’y voyons pas non plus d’inconvénient majeur, nous fondant sur les arguments utilisés par les partisans de cette thèse et que nous venons d’exposer plus haut. Nous n’y voyons pas d’inconvénient. hormis le cas d’un membre du Bureau de l’Institut (actuellement le Président et le vice-président). Il est en effet difficilement soutenable qu’une personne jouant un rôle important et de décision au sein de l’Institut professionnel puisse également jouer le même rôle dans les Chambres syndicales professionnelles. Il s’agirait ici d’une concentration de pouvoirs dangereuse pour le bon fonctionnement démocratique tant de l’Institut professionnel que de la Chambre syndicale professionnelle. Position dangereuse et souvent très délicate pour un Président ou un vice-président qui pourrait se trouver désavoué au sein d’un des organismes sur une même affaire. Dangereuse, délicate et position pratiquement intenable pour les raisons que nous venons d’exposer. En résumé, oui au cumul des fonctions, mais pas de n’importe lesquelles. Chapitre 4 Droits et obligations des titulaires Autant la réglementation a été prolixe et détaillée en matière d’élections, autant celle-ci est discrète et vague en ce qui concerne les droits et obligations de l’agent immobilier. Seuls les agents immobiliers inscrits au Tableau des titulaires de l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.) auront le droit de porter le titre, devenu désormais officiel, de « agent immobilier agréé I.P.I. ». Rappelons que les professionnels indépendants sont obligés de s’inscrire au Tableau des titulaires ou des stagiaires. S’ils se sont acquittés de leur cotisation annuelle, dans les délais prescrits, ils recevront leur numéro d’agréation et leur carte professionnelle sans lesquels ils ne peuvent exercer. Rappelons également qu’il est formellement interdit de porter tout autre titre qui pourrait porter à confusion. Nous pensons, par exemple, à « consultant immobilier » ou « conseil immobilier », ou encore « courtier immobilier », et bien d’autres encore... En contrepartie du droit de porter le titre de « agent immobilier agréé I.P.I. », l’arrêté royal du 6 septembre 1993 précise que ce dernier doit satisfaire aux obligations suivantes:
La responsabilité de tout acte professionnel Avant de se pencher sur la responsabilité qui incombe à l’agent immobilier, il nous semble opportun de d’abord définir les obligations de l’agent immobilier, et, plus précisément, du courtier immobilier. Dans son excellent ouvrage « Ventes d’immeubles et Agents immobiliers » (De Bock, 1993, 323 pp.) Maître Philippe Van de Bielle, traitant des obligations du courtier (op. cit. p. 208 et vs.) écrit que contrairement à l’entrepreneur, par exemple, l’agent immobilier n’a aucun objet à livrer à son client ; il n’est tenu, en fait, que d’une obligation de faire, à savoir : faire diligence pour trouver une contrepartie et la mettre en rapport avec son client. Cette obligation de faire diligence en vue de trouver un acquéreur est bien évidemment une obligation de moyen et non de résultat. Il n’empêche qu’en cas d’inaction de la part de l’agent, celle-ci peut donner lieu à la résolution de la convention pour inexécution fautive de sa part et éventuellement à une condamnation à des dommages et intérêts. Peu à peu la jurisprudence, considérant que l’agent était un professionnel de l’immobilier, a précisé la part de responsabilité lui incombant. (voir cours de déontologie 3e année) Ces décisions jurisprudentielles sont les titres de noblesse de la profession, compte tenu de ce qu’à la lecture de celles-ci, on se rend compte que l’agent immobilier ne peut plus être considéré comme un simple intermédiaire mais est véritablement le conseil de son client. C’est ainsi, par exemple, que le tribunal de commerce de Liège a décidé en date du 14 novembre 1980 (Comm. Liège, 14 nov. 1980, Jure. Liège, 198 1, p. 354) que si « un agent immobilier a assurément droit au paiement de sa rémunération lorsqu’il trouve amateur, il lui incombe notamment de chercher si l’opération qui lui est confiée est possible, à tout le moins par l’examen des titres de propriété ou des registres des hypothèques et d’attirer, le cas échéant, l’attention du propriétaire avant d’accomplir une quelconque démarche ». Un autre jugement du tribunal de Nivelles daté du 1 0 juin 198 1 (Ci. Nivelles, 10 juin 1981) affirme, quant à lui, que l’agent immobilier aurait dû, en sa qualité de professionnel, exiger que ses clients lui remettent une copie de leur titre de propriété. La lecture de celui-ci aurait révélé que ceux-ci ne pouvaient vendre que moyennant l’accord du propriétaire précédent, lequel accord était subordonné à certaines conditions. La responsabilité de l’agent est, dans pareil cas, contractuelle à l’égard de ses clients et quasi-délictuelle (vu l’absence d’un quelconque contrat) vis-à-vis des amateurs. Et Maître Van de Wiele (op. cit.) de présenter une série de cas concrets d’où il appert, entre autres, que l’agent doit veiller à s’assurer de la réalité du dossier qui lui est confié. Vérifier que ses clients sont bien propriétaires de l’immeuble concerné n’offre pas de difficulté au regard de la publicité organisée par la loi , s’il commet une erreur sur ce point, elle semblera difficilement excusable ; par contre, lorsqu’il s’agit de vérifier la fiabilité d’une promotion, par exemple, il ne peut lui être reproché d’avoir accordé foi à des sources d’information dignes de confiance et ce même si l’opération fait naufrage. Il en serait bien entendu autrement si l’agent avait caché à son client des informations défavorables. Il appartient également à l’agent immobilier qui annonce à ses confrères la vente d’un bien, de s’assurer de l’exactitude des renseignements fournis, car c’est lui qui est en rapport avec le propriétaire. Cette obligation de s’informer porte également sur la situation réelle du bien et ce d’autant plus lorsque l’agent se charge du libellé du compromis de vente. Il est également établi que l’obligation de conseil de l’agent oblige celui-ci à éclairer son client sur les personnes qu’il lui présente et à attirer son attention sur les risques de l’opération qui va se nouer par son entremise. A signaler aussi qu’un jugement du tribunal de commerce de Bruxelles du 30 novembre 1977 suivi d’un arrêt de la Cour de Bruxelles du 30 octobre 1979, a affirmé que commet une faute l’agent immobilier qui ne prend pas soin de réaliser une vente sous le régime de la T.V.A., ce qui aurait permis de récupérer celle-ci. En effet, si le courtier n’est pas chargé de gérer les intérêts de l’acquéreur, il ne peut cependant, par imprudence ou autrement, lui causer un préjudice qu’en sa qualité de professionnel il aurait pu éviter. Un dernier cas cité par Maître Van de Wiele (op. cit.) signale encore que la responsabilité de l’agent immobilier fut également retenue par la Cour d’appel de Gand dans un cas où l’agent avait présidé à la signature d’un compromis prévoyant que l’immeuble était « quitte et libre » sans s’être assuré qu’il en était bien ainsi. Ceci dit, l’arrêté de réglementation de la profession d’agent immobilier rend définitivement chaque agent immobilier agréé I.P.I. personnellement responsable de ses actes professionnels et donc d’une éventuelle faute professionnelle. Noblesse oblige car, confirmant en cela les assertions de Maître Van de Wiele, il est vrai que, ces dernières années, la jurisprudence abondait de plus en plus dans ce sens et conférait davantage de responsabilités aux professionnels immobiliers dans l’exercice de leur métier. Lors d’une après-midi d’études sur la nouvelle réglementation de la profession d’agent immobilier, organisée par la Conférence du Jeune Barreau le 30 mai 1994, Maître Françoise Balon confirmait cette tendance et affirmait que cela allait de pair avec des exigences de plus en plus importantes imposées aux agents immobiliers, et ce tant en matière de connaissances que de pratiques professionnelles ou de précautions à prendre en matière juridique lors de la signature d’une convention, d’une option ou d’un compromis de vente, pour ne citer que ces exemples. A vrai dire, nous pensons que les avocats vont se réjouir car la loi de réglementation de la profession d’agent immobilier va inévitablement leur faciliter la tâche dans de nombreuses affaires, et leur donner quelqu’argument supplémentaire. Il en va de même pour les magistrats toujours en veine d attendus... En effet, les lois qui, dans un but d’intérêt général, réglementent l’exercice d’une profession, sont d’ordre public (voir e.a. Bruxelles, 6 mars 1986, Pas. 1986, Il. p. 73). De plus, la nullité qui sanctionne la violation de ces dispositions est imputable au professionnel et il n’est pas rare que les tribunaux usent de la faculté de lui faire supporter intégralement les conséquences d’une situation irrégulière, en le privant du droit à toute restitution (Cass. 24 sept. 1976, J.T., 1977, p. 47 1). Certains se sont émus, voire ont parfois trouvé ridicule, le niveau de diplômes exigés par la nouvelle réglementation d’agent immobilier (voir plus haut), et ce pour une profession qui, somme toute, n’est que celle d’un simple intermédiaire... Nous ne partageons pas cette façon de voir les choses, car s’il est vrai qu’un agent immobilier n’est qu’intermédiaire entre un propriétaire vendeur ou bailleur et un candidat acheteur ou locataire, ou encore entre une association de copropriétaires et de corps de métiers, il convient de ne pas perdre de vue que cet intermédiaire-là agit dans un cadre où s’échangent des sommes importantes et qu’il ne s’agit ici ni d’un sac de pommes de terre, ni d’un ballotin de pralines, mais d’immeubles représentant des millions de francs. Qu’il soit courtier, gérant ou syndic d’immeubles, un agent immobilier intervient dès le départ d’une transaction ; c’est lui qui se trouve à la base de celle-ci ; c’est donc lui qui enclenche, bien ou mal, le processus. D’où l’immense importance de sa formation et de ses connaissances. Peu de personnes se rendent compte combien le secteur immobilier est un domaine dont les ramifications s’étendent et se répandent en tous sens... Il aborde des matières aussi diverses que variées, depuis l’urbanisme et l’aménagement du territoire jusqu’au Code du logement, en passant par la législation fiscale, les primes. les prêts, les successions, les régimes matrimoniaux, la technique du bâtiment et bien d’autres encore. Les problèmes sont de tous ordres : juridiques, économiques, fiscaux, comptables, familiaux, culturels et administratifs. Le professionnel immobilier doit pouvoir maîtriser tous ces problèmes. Il se doit d’apporter une solution et d’informer son client d’une manière aussi complète que possible. Pour ce faire, il convient de connaître les bonnes portes où l’on peut frapper pour obtenir le renseignement objectif ou le conseil utile, se documenter pour pouvoir éclairer au mieux le client, savoir la quintessence des différentes réglementations de base en vigueur ; et enfin se tenir au courant des nouvelles dispositions prises ou des modifications intervenues. A l’heure actuelle, les meilleurs juristes s’invectivent et s’interpellent en matière de loyer par exemple, et certains d’entre-eux y perdent même parfois leur latin. Aujourd’hui, les magistrats les plus expérimentés se demandent comment interpréter certains nouveaux articles du Code Civil relatif à la copropriété. A l’heure où tout se transforme et évolue, tout change et tout s’adapte, il serait folie de ne pas exiger de la part d’un agent immobilier toutes les compétences nécessaires (et donc les diplômes) à l’exercice de son métier, un agent immobilier dont le titre est désormais protégé, l’accès à la profession fortement réglementé et la profession elle-même soumise à une déontologie très stricte. Le secret professionnel Il va de soi que l’agent immobilier est souvent appelé à entendre les confidences de ses clients. Que ce soit en matière de régime matrimoniaux, de faillite, de dépôts de bilan, d’hypothèques ou de difficultés financières, de situation familiale ou autre, nous avons vu plus haut que l’agent immobilier se doit de se renseigner au préalable. Cela fait partie de sa tâche professionnelle. Il est bien évident que, dans ce contexte, l’agent immobilier se doit d’être discret. Le législateur l’a parfaitement compris puisqu’il impose à l’agent immobilier le secret professionnel. Est-ce à dire que l’agent immobilier est soumis au secret professionnel tel que l’entend l’article 458 du Code pénal ? Nous ne le croyons pas, suivant en cela l’avis de Maître Françoise Balon qui se base sur le fait que l’agent immobilier n’est pas un « confident nécessaire ». Nous parlerions plutôt de devoir de discrétion, et non de secret professionnel au sens strict du terme, et ce malgré les termes explicites de l’article 5, par. 1, 4’, de l’arrêté royal du 6 septembre 1993. Rappel de certaines règles de déontologie Honoraires de l’agent immobilier Les honoraires seront fixés en tenant compte des difficultés et des responsabilités réelles de la mission à accomplir, et par préférence aux barèmes officiels nationaux ou ceux pratiqués dans la région dans laquelle est située la propriété concernée. Ces honoraires seront clairement précisés de même que l’étendue et les limites de la mission dont l’agent immobilier est investi, dans un document « ad hoc ». L’agent immobilier s’interdit d’accepter une rémunération inférieure aux barèmes officiels, sauf justification à fournir éventuellement aux autorités responsables. La T.V.A. est à charge du contractant auquel incombe le paiement des honoraires. Il n’est pas interdit qu’en cas de vente d’un bien dans des conditions particulièrement favorables au propriétaire vendeur, celui-ci accorde à l’agent immobilier un complément de rémunération. La prise par l’agent immobilier de tout profit subreptice sous quelque forme que ce soit est strictement interdite. Toute forme de collusion avec quiconque est pareillement interdite. L’agent immobilier ne pourra recevoir de rémunération que d’une seule partie, en principe le vendeur ou le bailleur, sauf convention formelle que des circonstances spéciales pourraient justifier qui sera portée à la connaissance des parties contractantes ou sauf usage contraire. L’agent immobilier qui perçoit des fonds provenant notamment d’un acompte sur vente d’immeuble doit obligatoirement en faire le dépôt soit en banque, soit entre les mains du notaire instrumentant, le plus rapidement possible. Il peut en déduire le montant de sa rémunération. L’agent immobilier doit avoir le souci de manifester et de développer des liens de confraternité à l’égard de ses collègues. Il doit être objectif et courtois dans les jugements qu’il peut être amené à formuler tant à l’égard de ses confrères que des représentants des professions connexes. L’activité immobilière se situant au sein d’une économie à base de libre concurrence, permet à l’agent immobilier :
Il est interdit à tout agent immobilier...
Toute opération immobilière proposée à un confrère doit, à moins que celui-ci ne se déclare d’accord d’y renoncer, être couverte par un contrat formel, exclusif ou non, au bénéfice du proposant. Ce partenaire doit être tenu au courant. Lorsque plusieurs agents immobiliers exécutent en commun une mission, ils prennent, dès la mise en commun de l’opération, un accord concernant le partage des rémunérations et des débours. A défaut d’accord, les frais et débours ainsi que les rémunérations seront réputés devoir être partagés par parts égales entre eux. La répartition entre immobiliers des rémunérations et débours est à faire par les intéressés, et non à l’intervention de leurs clients. Les professions connexes sont représentées notamment par les notaires, les architectes, les constructeurs de travaux publics et privés, les marchands de biens, les géomètres, les promoteurs et lotisseurs agissant pour leur propre compte. Elles sont soumises à leurs propres règles de déontologie, écrites ou non. Les agents immobiliers doivent avoir le, souci permanent de ne pas porter atteinte aux droits réservés par voie législative aux autres professions organisées, agissant dans le cadre de leur déontologie. En ce qui concerne le syndic d’immeubles Rappelons brièvement quelles sont, dans les grandes lignes, les prestations usuelles et les prestations généralement considérées comme exceptionnelles de celui-ci. Prestations usuelles L’administration courante comprend les opérations usuelles de gestion des parties communes ci-dessous limitées Assemblée générale ordinaire
Conseil de gérance
Compte des charges courantes
Assurances
Pourvoir à la conservation de toutes les parties communes
Prestations exceptionnelles
Droits et obligations des titulaires
AssurancesVisites spéciales
Déclarations
Renseignements
Mutations
Travaux exceptionnels
Litige
Prescriptions générales Outre les spécifications concernant le courtier, le syndic devra se conformer aux prescriptions suivantes: Le syndic prendra l’initiative de se faire seconder par des personnes plus compétentes, dans les circonstances où ses connaissances seraient insuffisantes, ceci afin de remplir sa mission d’une façon précise et complète. Chaque mission fait l’objet d’une convention écrite. Cette convention doit spécifier :
Le syndic agit conformément à un cahier des charges détaillé spécifiant au minimum les stipulations suivantes
Le syndic de copropriété est le seul qui présente et qui engage la communauté, sauf stipulations contraires reprises à l’acte de base, ou par la loi. Le syndic conservera en toutes circonstances les documents de base suivants
Le dossier financier sera conservé au moins pendant cinq ans, sauf autres stipulations légales. En cas de changement de syndic, les documents de la copropriété seront transmis à ses successeurs. Outre les obligations financières déjà reprises plus haut (cahier des charges), le syndic est également chargé envers le conseil de gestion de
Le syndic prendra les dispositions nécessaires pour effectuer régulièrement un contrôle des parties communes du bâtiment. Il en fait rapport au moins lors de l’assemblée annuelle statutaire. Le syndic informera la communauté des propriétaires des prescriptions légales qui l’intéressent, et il l’obligera à les respecter. Le syndic ne confiera des travaux qu’à des personnes ou firmes en règle avec les normes légales. Les livraisons et travaux importants feront toujours l’objet de commandes écrites signées par le syndic au nom et pour compte de la communauté. Le syndic fera couvrir suffisamment tous risques du bâtiment lui confié. Le syndic de copropriété devra toujours avoir une attitude neutre envers les copropriétaires. En cas de litige entre copropriétaires, il aura une attitude objective et conciliante. Nonobstant le fait que le syndic n’est qu’à la disposition des copropriétaires, il devra :
Il est interdit au syndic de faire de la prospection déloyale auprès de copropriétaires qui se sont déjà contractuellement engagés auprès d’un confrère. Le syndic appliquera les barèmes nationaux officiels. Si, lors d’une reprise d’un bâtiment, le tarif appliqué par le syndic sortant est trop bas, le nouveau syndic s’adaptera progressivement au tarif national préconisé sur une période de maximum trois ans. Dans la présentation de la tarification et de la prestation de services, seules les prestations ordinaires peuvent y figurer, telles que décrites par les règles professionnelles. Le syndic de copropriété accepte aux Assemblées générales les régisseurs agissant en tant que représentants-mandataires d’une copropriété. Le syndic accepte
Il est important de noter que, tant la profession de syndic que celle de régisseur sont en pleine mutation et que, par conséquent, les missions respectives de ces professions décrites ci-avant et ci-après sont susceptibles de modifications. En ce qui concerne les régisseurs d’immeubles Comme pour les deux professions envisagées précédemment, rappelons ce qu’est exactement le régisseur d’immeubles et sa mission Le régisseur, appelé souvent administrateur ou gestionnaire de biens, gère les biens qui lui sont confiés. A ce titre, il est chargé, entre autres, des tâches suivantes
Outre les règles imposées au courtier, le régisseur d’immeubles se soumettra aux prescriptions suivantes : Le régisseur prendra l’initiative de se faire seconder par des personnes plus compétentes, dans les circonstances où ses compétences seraient insuffisantes, ceci afin de remplir sa mission d’une façon précise et complète. Chaque mission fait l’objet d’une convention écrite. Cette convention doit spécifier :
les procurations. Le régisseur agit conformément à un cahier des charges détaillé spécifiant au minimum les stipulations suivantes
Le régisseur peut représenter son commettant dans les termes de la procuration reçue, à l’assemblée générale de copropriété. Le régisseur peut également représenter son commettant en justice. Le régisseur conservera tous documents jusqu’à un an après la clôture du dossier, sauf autres stipulations légales. En cas de changement de régisseur, ou de fin de contrat, il transmettra tous les documents nécessaires à la reprise, de dossier. Le régisseur acceptera toute ristourne en faveur de son commettant, sauf s’il s’agit de supercommissions découlant de contrats de groupe. Le régisseur prendra les dispositions nécessaires pour effectuer régulièrement un contrôle des bâtiments qui lui sont confiés. Il fera régulièrement rapport auprès de son commettant. es livraisons et travaux importants feront l’objet de commandes écrites signées par le régisseur au nom et pour compte de son commettant. Le régisseur ne commandera des travaux qu’à des personnes ou firmes en règle avec les prescriptions légales. Le régisseur vérifiera toujours si les bâtiments qui lui sont confiés sont couverts par dès assurances légalement prescrites. Lors d’une modification de location, cession de bail ou renouvellement de bail, le régisseur établira ou fera établir un état des lieux et avisera son commettant de travaux éventuels d’amélioration. Là où cela s’avérerait nécessaire, le régisseur fera respecter les réglementations légales ou autres en vigueur. Le régisseur s’engagera envers les locataires de bâtiments qui lui sont confiés, d’une exécution correcte du contrat de location et leur garantira un confort d’habitation normal. Le régisseur accepte
A défaut, des sanctions sont prévues par les Conseils de Discipline installés dans les différentes Chambres provinciales. Chapitre 5 Sanctions disciplinaires et pénales. 1 Le Conseil d’Arbitrage et de Discipline (C.A.D.) des chambres professionnelles Généralités. Jusqu’à présent, hormis bien sûr les tribunaux civils saisis d’un litige, c’était aux Conseils d’Arbitrage et de Discipline des deux organisations professionnelles existantes à donner leur avis lorsqu’il s’agissait d’un arbitrage, ou à prononcer leur sanction lorsqu’il s’agissait d’une procédure de discipline. Il va de soi que seuls les membres de ces organisations professionnelles étaient obligés de comparaître devant le Conseil, que ce soit en arbitrage ou en discipline, soit sur plainte d’un confrère ou de tiers non professionnel. A contrario, les professionnels qui ne faisaient pas partie d’une des deux organisations professionnelles immobilières, n’étaient nullement tenus de comparaître devant cette juridiction. C’était d’ailleurs en cela que résidait le grand défaut du système. De plus, d’aucuns se demandaient comment un professionnel pouvait librement s’affilier à une chambre professionnelle, payer une cotisation annuelle pour, le cas échéant, se voir imposer une procédure arbitrale ou, pire, une sanction disciplinaire ?... Il ne fallait pas oublier que cette possibilité constituait précisément une garantie pour le client qui, pour cette raison, avait intérêt à s’adresser à des agents immobiliers membres d’une de ces deux organisations professionnelles : si, d’aventure, un litige survenait, aussi minime fut-il, ces clients étaient certains de pouvoir immédiatement s’adresser à une instance structurée et professionnelle. De plus, la procédure arbitrale ou disciplinaire était sensiblement moins onéreuse et beaucoup plus rapide que celle engagée devant les Tribunaux civils. Enfin, beaucoup de clients estimaient qu’un arbitrage dirigé par des professionnels était préférable à de longues et pénibles explications, devant un tribunal civil, et étaient d’avis qu’en matière de discipline, il était beaucoup plus important, plus sévère et plus efficace de se voir éventuellement infliger une peine par ses pairs. D’autres se basaient précisément sur ce même argument pour prétendre que la procédure arbitrale ou disciplinaire des organisations professionnelles débouchait le plus souvent sur une solution au détriment du client et à l’avantage du professionnel. Notre expérience dans ce domaine nous a prouvé le contraire :
Tant et si bien qu’à la lumière des cas traités par ces Conseils d’Arbitrage et de discipline, plus de deux cas sur trois se soldent en faveur du client. La procédure d’arbitrage La requête introductive doit être adressée, par écrit, au président du Conseil d’Arbitrage, au siège de l’association professionnelle de la province ou de la région adéquate. Celle émanant des personnes étrangères à l’association professionnelle stipulera, expressément, qu’elles s’engagent à en respecter les décisions. Le tribunal arbitral décidant de la recevabilité de la demande d’arbitrage, après examen des dossiers et analyse des conclusions déposés par les parties en cause, convoque celles-ci à comparaître. La sentence arbitrale motivée doit être rendue dans les 45 jours ouvrables de la Comparution et notifiée par envoi recommandé à la poste au domicile de chacune des parties en cause, sauf dispense obtenue de la part des parties. Si, à l’occasion d’un arbitrage, l’une des parties manquait délibérément, par des paroles ou des écrits injurieux, diffamatoires ou menaçants, la a considération due au tribunal, celui-ci statuant à la majorité de ses membres, pourrait refuser d’arbitrer le différend et permettre aux Conseillers ainsi visés, de réclamer dommages et intérêts s’il s’agit de personnes étrangères à l’association professionnelle, ou de faire traduire le membre individuel devant le Conseil de Discipline de l’organisation professionnelle. Notons que l’arbitre a le statut de magistrat durant les audiences. Les Conseillers peuvent s’adjoindre le personnel administratif nécessaire ainsi qu’un avocat inscrit au Tableau des différents ordres nationaux, pour le cas où la complexité juridique de la cause l’exigerait. Pour le surplus, la procédure sera suivie conformément aux articles 1676 et suivants du code judiciaire. En cours d’instruction, le Président du Conseil d’Arbitrage ou un Conseiller délégué à cet effet, pourra tenter de concilier les parties. Après introduction de la cause devant le tribunal arbitral, les parties seront invitées à signer une convention d’arbitrage. Les parties seront autorisées à demander la récusation d’un ou plusieurs arbitres conformément aux articles 1690 à 1692 du code judiciaire. Les sentences arbitrales seront rédigées en mentionnant les noms, prénoms, qualités et domiciles des arbitres et des parties en cause, l’exposé sommaire des points de fait et de droit, les motifs et dispositifs, le lieu et la date du prononcé de la sentence arbitrale ainsi que la signature des Conseillers constituant le siège. Le Président du tribunal arbitral est tenu de déposer la sentence au greffe du Tribunal de Première Instance du ressort, à moins que, statuant en amiable compositeur, le tribunal arbitral en ait été expressément dispensé par les parties. Et en cas de discipline ? Quant à la procédure de discipline, le Conseil siège en qualité de Conseil de Disciple lorsqu’il est saisi, à la demande d’un membre de l’association professionnelle, d’un tiers, ou par l’association professionnelle elle-même
Les membres de l’organisation professionnelle mis en cause ont l’obligation de comparaître devant le Conseil de Discipline, à la première injonction ; ils peuvent se faire assister par un Conseiller technique ou un avocat Les sentences disciplinaires pourront être prononcées, par défaut à charge du membre défaillant, sans motif légitimement admis Après examen des faits contestés et comparution des parties, le Conseil de Discipline statuera en équité et décidera s’il y a lieu d’une « mesure disciplinaire motivée » Les sentences disciplinaires sont susceptibles d’appel devant le Conseil National d’Arbitrage et de Discipline de l’organisation professionnelle, dans un délai de 15 jours, à compter de la date de la notification. Les sentences disciplinaires sont adoptées à la majorité des conseillers constituant le siège. Les peines Le Conseil de Discipline pourra infliger les peines suivantes
L’avertissement Il est donné verbalement par le Président du Conseil, et ne figure pas au dossier personnel de l’intéressé. La réprimande Elle est notifiée par écrit, elle est inscrite au dossier personnel de l’intéressé. Sera réputé en état de récidive celui qui. s’étant vu infliger une réprimande, sera convaincu d’une nouvelle faute, endéans les trois ans de la décision lui ayant infligé la réprimande. Le blâme Il est inscrit au dossier personnel de l’intéressé. La décision motivée qui inflige la sanction du blâme est communiquée in extenso aux membres de l’organisation professionnelle. Sera réputé en état de récidive celui qui, s’étant vu infliger un blâme, une suspension ou une proposition d’exclusion, sera convaincu d’une nouvelle faute dans les cinq ans de la décision lui ayant infligé l’une de ces sanctions. La suspension par mesure disciplinaire Elle est infligée pour un mois minimum et douze mois maximum. Le membre suspendu ne pourra exercer ni mandat, ni charge au sein de l’organisation professionnelle. Il sera demandé à ces associations professionnelles de ne plus assurer le service au bénéfice de ce membre pendant sa période de suspension. La proposition d’exclusion Elle ne pourra être appliquée comme sanction disciplinaire que vis-à-vis des membres en état de récidive ou vis-à-vis des membres ayant fait l’objet de condamnation correctionnelle, pour des faits en rapport avec la profession ou des faits infamants. La proposition d’exclusion est transmise au Conseil d’Administration de l’organisation professionnelle; elle figurera à l’ordre du jour de l’Assemblée générale la plus proche, à laquelle sera convoqué le Président du Conseil de Discipline. Suspension conservatoire Tout membre, toute personne physique ou morale, ou organe représentatif de celle-ci, faisant l’objet de poursuites ou de procédure devant les juridictions pénales et/ou civiles, en matière de faillite et/ou de concordat, pourra être suspendu sans limitation de durée, et au minimum jusqu’à l’aboutissement de celle-ci. La possibilité de suspension conservatoire existe également pour les membres de l’organisation professionnelle sous le coup de poursuites ou de procédures relatives à des actes délictueux ou criminels. Il appartiendra au Conseil d’Administration de l’organisation professionnelle de statuer sur base du rapport qui lui sera transmis par le Conseil d’Arbitrage et de Discipline. Divers Le Conseil de Discipline peut infliger les peines de la réprimande, le blâme et la suspension, sous la condition suspensive, pour l’accusé de faire ou ne pas faire. Dans ce cas, il détermine le mode de contrôle de l’obligation et des délais d exécution. A défaut d’exécuter l’obligation dans les délais imposés, la condamnation devient effective. Toute personne qui, à la suite d’une plainte déposée par un tiers membre ou non de l’organisation professionnelle et qui viendrait à bénéficier d’un non-lieu ou d’un acquittement, peut demander publication, sans frais, de la sentence du Conseil de Discipline de l’organisation professionnelle. Cette publication ne pourra lui être refusée. A noter que d’une manière générale, aucun conseiller ne peut se déporter sans motif légitime. Tout conseiller devra se récuser si
Tout conseiller qui se sait en cause de récusation est tenu de s’abstenir. Les conseillers du Conseil d’Arbitrage et de Discipline forment leur conviction en s’appuyant sur tout document, témoignage ou moyen de preuve admis par la loi. Ils pourront s’adjoindre experts ou juristes et les commettre aux fins de les éclairer sur les aspects juridiques ou techniques des litiges ; ces tierces personnes ont voix consultative, elles pourront prendre part aux délibérés. Les membres individuels, cités comme témoins, ne pourront refuser de comparaître ou de déposer sous serment devant le Conseil, sauf exception légale. En cas d’abstention, ils seront passibles de mesures disciplinaires. Les conseillers sont amenés à recevoir les causes dans les deux langues nationales. La connaissance insuffisante de la langue dans laquelle la cause est introduite peut permettre au conseiller d’invoquer l’empêchement ; il sera dès lors remplacé par un conseiller ayant une connaissance suffisante de la langue de la procédure. Les sentences sont exécutoires dès leur prononcé. En cas d’urgence dûment constatée, les conseillers peuvent prescrire les mesures conservatoires qu’ils jugent opportunes, sans préjudice du principal. Les délibérations et décisions du Conseil d’Arbitrage et de Discipline restent secrètes vis-à-vis des tiers, sauf en ce qui concerne les mesures disciplinaires y dérogeant. Toutefois, si l’intérêt général le demande, des extraits peuvent être publiés, qui seront expurgés de toute indication permettant d’identifier les parties en cause. L’organisation professionnelle prendra les mesures nécessaires afin que les documents, pièces et jugements relatifs au litige soumis au Conseil d’Arbitrage et de Discipline, soient conservés à l’abri des indiscrétions. La divulgation des faits venus à la connaissance des membres du Conseil d’Arbitrage et de Discipline et du secret des délibérations, sera considérée comme faute grave, entraînant pour son auteur une peine disciplinaire non inférieure au blâme. Si la divulgation était le fait d’un appointé de l’organisation professionnelle, ce dernier serait passible de renvoi pour faute grave. Quelques considérations: Les élèves pourront apprécier le sérieux de la procédure, que celle-ci soit arbitrale ou disciplinaire. Notons que nous avons pris ici, comme exemple, les grandes lignes en la matière édictée par la Chambre de Bruxelles de la Confédération des Immobiliers de Belgique.. De nombreux professionnels se demandent par ailleurs ce que vont devenir les Conseils d’Arbitrage et de Discipline face à l’instauration de la Chambre exécutive du nouvel Institut professionnel des Agents immobiliers (voir plus loin). En effet, rappelons que celle-ci est désormais compétente en matière disciplinaire (voir plus haut). Est-ce à dire que la Chambre exécutive sera la SEULE compétente dans cette matière ? Nous serions tentés de répondre par l’affirmative, du moins en ce qui concerne l’ensemble des règles de déontologie de la profession qui, aux termes de la loi, sont du ressort des Chambres exécutives. En revanche, les Conseils de Discipline des organisations professionnelles resteraient compétents en matière d’infraction à leur propre règlement d’ordre intérieur. Quant à l’Arbitrage, nous avons vu que la loi prévoit que les Chambres exécutives de l’Institut professionnel arbitrent en dernier ressort, à la demande conjointe des intéressés, des litiges relatifs aux honoraires réclamés par un professionnel immobilier à son client. Par conséquent, à la question de savoir si la Chambre exécutive de l’Institut professionnel est la seule compétente en matière d’Arbitrage, il convient de répondre par l’affirmative en matière de litige portant sur honoraires, du moins si les parties en cause le demande conjointement (voir plus haut). Restera aux Conseils d’Arbitrage des organisations professionnelles à traiter des litiges autres que ceux relatifs aux honoraires ainsi que, selon nous, les litiges également relatifs aux honoraires, mais que les parties ne désireraient pas voir transmettre à la chambre exécutive, par exemple. Il conviendra donc que les Conseils d’Arbitrage des organisations professionnelles adaptent leur règlement en conséquence. Dès lors que ces organes devront rapidement restreindre leur compétence (sauf dans les cas évoqués ci-dessus), gageons qu’en matière d’Arbitrage surtout, ils deviendront peut-être rapidement et principalement une sorte de Chambre de conciliation. A moins que les Chambres professionnelles n’en décident autrement... Se pose conséquemment la question de savoir si la Chambre exécutive sera obligée de tenir compte de l’avis du Conseil d’Arbitrage de la Chambre professionnelle dans le cas où un litige entraîne des suites qui seraient de la compétence exclusive de la Chambre exécutive. Il va de soi que la réponse à cette question est virtuellement négative. En revanche, dans la pratique, la réponse nous semble plus nuancée. Il va en effet de soi que le Conseil arbitral des organisations professionnelles possède une longue expérience en la matière : certaines existent depuis plus de trente ans et il est, par conséquent, évident que ces Conseils arbitraux ont patiemment élaborés au cours de leurs années d’existence, une longue et solide jurisprudence en la matière, et ce conformément aux règlements et dispositions Nous voyons difficilement comment les membres de la Chambre exécutive de l’Institut professionnel pourraient faire fi d’une telle mine de références et supprimer ainsi d’un simple trait de plume, les centaines de cas, de décisions et d’avis qui se sont accumulés au fil des nombreuses années d’existence des Conseils arbitraux des organisations professionnelles. En un mot comme en cent, nous pensons que si la toute nouvelle Chambre exécutive de l’Institut professionnel a traiter, à la demande conjointe des parties en cause, un litige concernant les honoraires d’un agent immobilier, celle-ci fera inévitablement mais non automatiquement référence à des cas antérieurs et similaires traités auparavant par les Conseils arbitraux des organisations professionnelles. 2 Les chambres exécutives de l’institut professionnel. Nous avons vu quelle était la mission de la Chambre exécutive du nouvel Institut professionnel. Nous avons également détaillé la composition et analysé le fonctionnement de cette Chambre exécutive. Nous avons encore précisé quelle était la procédure à suivre pour introduire une plainte. Nous venons enfin de jeter les bases d’une sorte de modus vivendi entre Chambre exécutive de l’Institut professionnel et Conseil d’Arbitrage et de Discipline des Chambres professionnelles. Il nous reste à présent à analyser les nouvelles sanctions et peines prévues par la loi à l’encontre des agents immobiliers « indélicats ». Une première question est celle de savoir QUI PEUT RECHERCHER OU CONSTATER CES INDELICATESSES. Pour répondre à cette question, il convient ici de distinguer les infractions aux règles déontologiques d’une part, et des infractions à la loi d’autre pan. Infractions aux règles déontologiques En ce qui concerne les infractions aux règles déontologiques de la profession, rappelons que la loi donne clairement mission à la Chambre exécutive de veiller à l’application des règles de déontologie élaborées par ailleurs par le Conseil national (voir plus haut). Nous en concluons que c’est donc la Chambre exécutive qui, d’autorité, peut intervenir, et de sa propre initiative, auprès d’un agent immobilier contrevenant à ces règles de déontologie. Elle peut également intervenir sur base d’une plainte lui adressée. Le fait que la Chambre exécutive peut prendre l’initiative d’appeler un membre à comparaître, nous semble indispensable à la crédibilité même en la profession d’agent immobilier. Cette faculté que possède l’Institut professionnel d’intervenir directement auprès d’un membre dès qu’il est informé d’un manquement de ce dernier, constitue une réelle amélioration par rapport aux possibilités données en la matière aux Conseils d’Arbitrage et de Discipline (voir plus haut). Rappelons en effet que ces Conseils ne pouvaient intervenir que sur la base d’une plainte introduite et force nous est de constater que nombre d’agents immobiliers et, le cas échéant, la Chambre professionnelle elle-même, hésitaient très fortement à introduire une plainte en bonne et due forme contre un confrère ou un membre. Et même de nombreux particuliers en faisaient autant pour éviter une procédure administrative qui, nous l’avons vu, n’était pourtant ni longue ni coûteuse. Dès lors que l’Institut professionnel possède les moyens légaux pour faire appliquer les règles déontologiques, nul doute que la Chambre exécutive de l’histitut professionnel sera très attentive aux pratiques professionnelles de ses membres. Elle utilisera par conséquent sans hésiter la possibilité que lui confère la loi, de convoquer un membre dont elle a ouï dire qu’il se serait rendu coupable d’une faute déontologique. Il va de soi que pour ce faire, l’Institut professionnel met en place un important dispositif tant en personnel qu’en moyens d’investigation. Le « dépistage » des professionnels irrespectueux des règles déontologiques s’opère d’une manière efficace, systématique, rapide et draconienne. Comme nous l’avons déjà dit plus haut, il y va de la crédibilité de la profession d’agent immobilier en général, et de celle de la Chambre exécutive de l’Institut professionnel en particulier. Infractions à la loi proprement dite En ce qui concerne plus particulièrement ces infractions, qui peut les constater ? C’est l’article 12 de la loi-cadre du 15 juillet 1985 qui nous éclaire à ce sujet Sans préjudice des devoirs incombant aux officiers de police judiciaire, c’est le personnel du corps de Gendarmerie, les fonctionnaires et agents de police locale ainsi que les fonctionnaires et agents désignés à cet effet par arrêté royal (sur proposition du Ministre des Classes Moyennes) qui sont chargés de rechercher et de constater par des procès-verbaux, les infractions à la loi. A noter que ces procès-verbaux font foi jusqu’à preuve du contraire. Ils sont transmis sans délai aux officiers compétents du ministère public. Une copie est adressée à l’auteur de l’infraction, ainsi qu’au Ministre des Classes Moyennes, dans les 4 jours francs de la constatation des infractions, le tout a peine de nullité. A noter enfin que sera puni d’un emprisonnement de 8 à 15 jours et d’une amende de 26 à 1.000 frs (x 200) ou d’une de ces peines seulement, celui qui refusera de fournir les renseignement et documents visés plus haut ou qui s’opposera aux mesures de contrôle. Qu’entend-on par infraction à la loi ? Tout agissement aux dispositions des règlements en vigueur en la matière... Pour rappel, il s’agit des dispositions de
Enfin, une seconde et dernière question est celle de savoir QUELLES SONT LES PEINES INFLIGEES ? Ici également, il convient de distinguer entre infractions disciplinaires et infractions à la loi. Peines disciplinaires Les « agents immobiliers agréés I.P.I. » dont il est prouvé qu’ils ont manqué à leurs devoirs sont passibles d’une des peines disciplinaires suivantes
A noter qu’une réhabilitation est possible les règles et les conditions de celle-ci seront bientôt fixées par arrêté royal. La suspension consiste dans l’interdiction d’exercer en Belgique la profession d’agent immobilier pendant un terme fixé, celui-ci ne pouvant toutefois pas excéder 2 années. Il va de soi que cette suspension entraîne également la privation du droit de participer aux élections de l’Institut. Quant à la radiation, elle entraîne l’interdiction définitive d’exercer en Belgique la profession d’agent immobilier et d’en porter le titre professionnel. C’est la Chambre exécutive de l’Institut professionnel qui est chargée non seulement de l’application des peines, mais également de la surveillance de l’application de ces peines.
Peines pénales En ce qui concerne les infractions à la loi, des peines pénales sont prévues. La loi spécifie en effet que, sans préjudice de l’application des peines prévues par le code pénal, sera puni d’un emprisonnement de 8 jours à 3 mois et d’une amende de 200 à 2.000 Frs ( x 200 ) ou d’une de ces peines seulement :
En outre, le tribunal pourra ordonner, à titre définitif ou temporaire, la fermeture totale ou partielle des locaux utilisés par celui qui se sera rendu coupable d’une ou des infractions visées plus haut. D’aucuns prétendent que l’Institut professionnel sera principalement un institut corporatiste surtout orienté vers la défense de la profession qu’il représente et ne possédant pas les moyens de sa politique. Sans vouloir entrer dans une polémique stérile, il convient bien d’avouer qu’à la lumière de ce qui précède, les peines, qu’elles soient disciplinaires ou pénales, sont très sévères. Elles seront par conséquent dissuasives à l’égard des agents immobiliers qui, d’aventure, pourraient être tentés de commettre une indélicatesse tant vis-à-vis d’un confrère que vis-à-vis d’un client. N’est-ce pas là une preuve irréfutable de la défense du consommateur ? Chapitre 6 Les agents immobiliers et les autres professions. Généralités Voici donc les agents immobiliers entrant, comme nouveaux venus, dans le cercle, bien moins fermé qu’on ne le prétend, des professions dont le titre est légalement reconnu et l’accès réglementé , en d’autres termes, le « cercle des professions réglementées »... Se pose dès lors le problème des relations et des interactions entre toutes les professions connexes à celle d’agent immobilier, ainsi que les incidences du nouveau statut légal des agents immobiliers sur ces autres professions. Pour répondre à cette question, il convient de prendre, comme point de départ, l’article 4, 1 ‘ de l’arrêté de réglementation du 6 septembre 1993. Il y est dit que ne sont pas soumis aux dispositions de l’arrêté royal de réglementation de la profession d’agent immobilier, les personnes qui exercent l’activité de courtier, de gérant ou de syndic d’immeubles au sens de la loi (voir plus haut), et ce sur base d’autres dispositions légales ou réglementaires ou d’autres usages professionnels constants que ceux des agents immobiliers, pour autant que ces personnes soient soumises à la discipline relevant d’une instance professionnelle reconnue. En d’autres termes, certains professionnels, autres qu’agents immobiliers, qui désirent exercer, en tant qu’indépendant, à titre principal ou accessoire, soit le métier de courtier immobilier, soit de syndic ou de gérant d’immeubles, ne sont pas obligés de s’inscrire à l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.). Ces professionnels ne doivent pas être inscrits au Tableau des titulaires de l’I.P.I., ni des stagiaires de cet Institut. Ils ne doivent posséder ni carte professionnelle d’agent immobilier agréé I.P.I. ni de numéro d’agréation à l’I.P.1. En un mot, ces professionnels pourront en fait exercer le métier de courtier immobilier, de syndic ou de gérant d’immeubles, sans l’être officiellement, puisque le dernier alinéa de l’article 4 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 (cité plus haut) stipule que les professionnels dont il est question dans ce paragraphe ne sont pas autorisés à porter le titre « d’agent immobilier agréé I.P.I. » ou « d’agent immobilier stagiaire ». Il convient d’avouer que nous sommes quelque peu perplexes face à une situation pour le moins paradoxale : d’une part, l’on protège le titre professionnel d’agent immobilier et, d’autre part, l’on permet à certains autres professionnels d’exercer le métier d’agent immobilier sans être inscrits à l’Institut professionnel des agents immobiliers. Autrement dit, l’on permet à certains professionnels d’exercer le métier sans en porter le titre... Cette situation paraissait, dans une certaine mesure, tellement absurde, que, le 22 novembre 1993, le Président de l’Institut professionnel des Comptables (I.P.C.) adressait une lettre de demande d’éclaircissement à ce sujet à Monsieur A. Bourgeois, Ministre des P.M.E. Le Président de l’I.P.C. posait au dit Ministre les deux questions suivantes: 1. Dans quels cas les comptables reconnus par l’I.P.C. doivent-ils faire partie de l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.) ? 2. A l’inverse, l’administrateur de biens, chargé de la fonction de syndic de biens immobiliers, doit-il s’affilier à l’Institut professionnel des Comptables (I.P.C.), compte tenu de la différence qui existe entre une comptabilité complète et une répartition des coûts liée à la gestion de biens immobiliers en copropriété. Nous reproduisons ci-après, pratiquement in extenso, la réponse ministérielle, car celle-ci éclaire notre lanterne sur le problème abordé dans ce chapitre. Le Ministre des P.M.E. fait savoir au Président de l’Institut professionnel des comptables que sont soumis à l’obligation d’adhérer à l’Institut professionnel des -Agents immobiliers (I.P.I.) ceux qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalisent, pour le compte de tiers, l’une des activités professionnelles suivantes intermédiaire en vue de la vente, l’achat, J’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce, administrateur de biens, assurant administrateur de biens assurant a) soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers b) soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété. Comme nous l’avons déjà écrit plus haut, le Ministre A. Bourgeois attire l’attention de son correspondant sur le fait que des exceptions sont prévues pour la personne qui exerce une de ces activités en vertu des dispositions légales ou réglementaires ou d’usages professionnels constants, pour autant qu’elle soit soumise à la discipline relevant d’une instance professionnelle reconnue. Cette disposition, poursuit le Ministre, me semble bien applicable aux comptables en ce qui concerne la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété ; bien évidemment, la déontologie de l’Institut professionnel des Comptables devra admettre cette activité complémentaire et des mesures disciplinaires devront pouvoir être prises dans les cas où des fautes professionnelles seraient commises lors de l’exercice de cette fonction de syndic. En réponse à la seconde question posée par le Président de l’I.P.C., le Ministre répond que l’activité de syndic visée à l’article 3, 20, b, de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 n’entre pas dans le champ d’application de l’activité professionnelle de comptable, telle que représentée par l’arrêté royal du 19 mai 1992 (arrêté protégeant le titre de comptable). Par conséquent, un syndic de biens immobiliers doit être membre de l’I.P.1. ... sauf lorsqu’il fait partie de l’I.P.C. pour une activité de comptable. Ceci pour l’interprétation du Ministre, mais il est bien évident que tous ne partagent pas cet avis. D’aucuns pensent également qu’il ne suffit pas qu’une profession soit organisée c’est-à-dire que le professionnel soit soumis à la discipline d’un ordre pour être exempté de s’inscrire à l’I.P.1, encore faut-il qu’historiquement cette activité immobilière soit habituelle dans la profession envisagée. La réponse ministérielle nous amène à nous poser la question de savoir ce que l’on entend par « personne soumise à la discipline relevant d’une instance professionnelle reconnue ». Ceci afin de définir clairement quels sont les professionnels qui peuvent exercer le métier de courtier immobilier, de syndic ou de gérant d’immeubles, sans être inscrits l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.). Il est clair que la notion d’instance professionnelle reconnue doit être interprétée à la lettre et dans son sens le plus restrictif. Par conséquent, il s’agit des professions dont le titre est légalement reconnu (d’aucuns diront protégé) et dont l’accès est réglementé par la loi. De plus, les termes « personne soumise à la discipline de ... » supposent que l’exercice de cette profession soit aussi légalement réglementé et que les professionnels entrant dans le cadre de cette profession soient soumis à un règlement de déontologie ou, à tout le moins, à un règlement d’ordre intérieur ou encore à un règlement de bonne conduite. Les professions qui touchent de près ou de loin au secteur immobilier sont les suivantes
Nous nous proposons de passer en revue chacune de ces professions afin de voir si celles-ci sont légalement reconnues et ainsi indiquer parmi ces professionnels quels sont ceux qui pourraient exercer le métier d’agent immobilier sans être inscrits à l’Institut professionnel des Agents immobiliers. Architecte Comme le dit Bemard Louveaux, dans son commentaire paru cette année dans le Journal des Tribunaux, (p. 618) et traitant de l’après-midi d’étude organisée par la Conférence du Jeune Barreau sur la profession d’agent immobilier, les similitudes et complémentarités entre la profession d’agent immobilier et celle d’architecte croîtront avec l’apparition d’un Ordre professionnel et d’une déontologie dans le chef des agents immobiliers. Ces derniers rencontrent déjà les architectes sur maints terrains communs, tels que l’évaluation des biens, les états des lieux, les études en matière de certificat d’urbanisme, de permis de bâtir ou d’urbanisme, l’évaluation ou l’expertise immobilière de tous ordres, parce qu’un usage ancien et constant fait que l’architecte exerçait déjà cette activité. Ceci dit, la profession d’architecte est légalement reconnues Les architectes indépendants doivent être inscrits au Tableau de l’ordre national des Architectes et sont obligés de respecter les nonnes déontologiques édictées par l’ordre ; en conséquence, les architectes indépendants inscrits régulièrement au Tableau de l’ordre des Architectes qui désireraient exercer le métier d’agent immobilier, ne doivent pas s’inscrire à l’Institut professionnel des Agents immobiliers. Encore faut-il que les normes déontologiques des architectes permettent à ces derniers d’exercer le métier de courtier immobilier. Cela n’est pas le cas pour les architectes indépendants en tant que tels. En revanche, déontologiquement, un architecte peut se charger de la gérance d’immeubles, mais dans ce cas, précise l’article 10, al. 4 du code de déontologie des architectes, cette activité ne peut pas être exercée sous la forme d’une agence ou d’un bureau d’affaires. De plus, il ne convient pas d’oublier le contenu de la lettre du Ministre des P.M.E. au Président de l’Institut professionnel des Comptables (voir plus haut) qui précisait que, bien évidemment, la déontologie de l’Institut ou de l’ordre auquel est inscrit le professionnel en question, devra admettre, le cas échéant, l’activité complémentaire d’agent immobilier et prévoir des mesures disciplinaires dans le cas où des fautes professionnelles seraient commises lors de l’exercice de la profession d’agent immobilier. Cela vaut aussi pour les architectes, mais également pour toutes les autres professions reconnues que nous analysons ci-après. Il nous semble que, si cette exigence est logique, elle sera extrêmement difficile à appliquer. Nous voyons en effet mal comment l’ordre des Architectes pourrait édicter des normes déontologiques en matière de gérance d’immeubles, puisqu’il s’agit de la seule activité permise par l’ordre pour ses membres. Et qu’arriverait-il si, d’aventure, certaines règles déontologiques, en matière de gérance d’immeubles, imposées par l’ordre des Architectes, étaient différentes des normes déontologiques dans la même matière imposée à ses membres par l’Institut professionnel des Agents immobiliers ? Nous n’osons imaginer l’imbroglio juridico-professionnel dans lequel même les meilleurs juristes en la matière y perdraient leur latin. Nous nous trouverions en effet devant un architecte exerçant les fonctions de gérant d’immeubles, architecte relevant de la juridiction de l’ordre des Architectes, dont une règle déontologique serait différente de celles édictées par l’Institut professionnel dont relèvent, précisément, les autres professionnels de la gérance d’immeubles et créée spécialement par la loi pour les gérants d’immeubles... Il eut été, à notre avis, beaucoup plus simple de prévoir que chaque Institut ou ordre professionnel soit seul compétent pour la ou les profession(s) dont il est légalement le garant et le représentant officiel. Autrement dit et dans le cas qui nous occupe, il eut été plus simple qu’un architecte inscrit au Tableau de l’ordre des Architectes, qui exerce aussi le métier de gérant d’immeubles, soit obligé de s’inscrire, pour cette dernière activité, au Tableau de l’Institut des Agents immobiliers. N’aurait-il pas été logique qu’une personne exerçant deux professions légalement reconnues et différentes, soit inscrite pour chacune de ses activités à l’Institut professionnel ou à l’ordre idoine, et relève, pour chacune de ses activités, des règlements déontologiques propres à l’une et à l’autre de ces professions ? Nous ne voyons d’ailleurs pas ni dans l’exposé des motifs de la loi, ni dans la discussion de celle-ci au Parlement, ni dans les interprétations des experts en la matière, la motivation profonde ni la raison logique d’exclure certaines professions, même si celles-ci semblent proches de celle d’agent immobilier, du champ d’application de l’arrêté royal de réglementation du titre d’agent immobilier. Une autre solution eut été de citer explicitement dans l’arrêté de réglementation de la profession d’agent immobilier, les professions qui n’étaient pas soumises aux dispositions dudit arrêté. Il est vrai que cette solution eut été difficile et toujours impopulaire. Pour notre part, il nous reste à espérer que les différents Instituts ou Ordres professionnels concernés par la profession d’agent immobilier, parviennent à s’accorder et à faire référence dans leur règlement de déontologie respectif à une seule et même d’ontologie en matière immobilière, qui, logiquement, serait celle de l’Institut professionnel concerné, c’est-à-dire l’Institut professionnel des Agents immobiliers. Nous en doutons fortement, car il serait très vraisemblable que la possibilité, pour certains professionnels dont la profession est par ailleurs légalement reconnue, de ne pas devoir s’inscrire au Tableau des titulaires des agents immobiliers, alors que ces professionnels exerceraient une activité immobilière, soit le résultat d’une exigence de différentes professions qui, chacune, estimaient que leurs compétences professionnelles les dispensaient d’être soumis à une réglementation supplémentaire. Si tel est le cas, nous serions très pessimistes quant à ce que nous disions plus haut, à savoir un accord entre ces différentes professions, pour que ère chacune de celles-ci fasse référence en matière de pratiques immobilière à une seule et même déontologie, celle de l’Institut professionnel des Agents immobiliers, seul compétent en la matière, à nos yeux. Si tel n’est pas le cas, alors espérons que cette situation qui créée par le législateur lui-même, risque de mener à une confusion la plus totale soit clarifiée, et ce à l’avantage d’ailleurs de chacune des professions concernées. A noter que ce que nous venons de décrire ne concerne pas que les architectes, loin s’en faut, mais également toutes les autres professions reconnues et connexes à celle d’agent immobilier que nous abordons ci-après. En résumé: pour les architectes:
A défaut, ces nonnes déontologiques peuvent faire référence au Code de déontologie en là matière, de l’Institut Professionnel des Agents immobiliers. Comptable Un bon nombre de comptables exercent, parfois depuis longtemps, une des professions visées par l’arrêté royal de réglementation du titre d’accent immobilier, que ce soit courtier immobilier, syndic ou gérant d’immeubles. C’est d’ailleurs là chose normale. Le comptable, de par sa fonction même auprès de ses clients, devient rapidement le confident de ces derniers. Il va de soi, par conséquent, qu’à l’occasion d’un héritage, d’un projet d’achat immobilier ou d’un désir de placement immobilier, par exemple, le comptable soit amené, à la demande du client, à conseiller celui-ci et à s’occuper de cette transaction, voire le cas échéant, de la cession de l’entièreté de son patrimoine immobilier. Les interactions et les rapprochements entre la profession de comptable et celle d’agent immobilier sont donc monnaie assez courante. A noter d’ailleurs que la profession de comptable relève de la même loi-cadre et des mêmes arrêtés royaux en matière d’organisation de la profession que celle des agents immobiliers. En fait, les comptables ont, en quelque sorte, essuyé les plâtres en matière de mise en place des structures professionnelles : Institut professionnel des Comptables (I.P.C.), élections, Conseil national, Chambre exécutive et Chambre d’Appel. La profession de comptable est donc légalement reconnue, l’accès à la profession et la profession elle-même sont réglementés. C’est l’arrêté royal du 19 mai 1992 qui protège le titre professionnel et l’exercice de la profession de comptable. Aux termes de cet arrêté, l’article 4 spécifie. qu’exerce l’activité professionnelle de comptable, au sens du présent arrêté, celui qui, d’une manière habituelle et indépendante, et pour le compte de tiers, réalise
En ce qui concerne les diplômes ou certificats, l’article 5 dudit arrêté royal spécifie que les titulaires de la profession réglementée de comptable doivent être porteurs d’un des titres suivants :
L’élève aura rapidement remarqué que, comme nous l’écrivions plus haut, les lois d’accès à la profession de comptable et d’agent immobilier sont issues du même moule. De plus, les parois qui séparent les deux professions sont assez paradoxalement souvent très minces. En résume, nous pouvons donc dire que : la profession de coin table est une profession reconnue, jusqu’à présent et à notre connaissance. l’institut professionnel des Comptables n’interdit pas explicitement à ses membres ni l’exercice de la profession de courtier immobilier, ni celle de gérant ou de syndic d’immeuble. Le comptable indépendant exerçant une activité immobilière telle que nous l’avons décrite au point 2 ci-dessus ne doit pas être inscrit au Tableau des titulaires ou des stagiaires de l’institut. Dans le cas exposé au point 3 ci dessus, le Comptable indépendant ne peut en aucun cas porter le titre d’agent immobilier ni aucun titre pouvant prêter à confusion. Comme pour les Architectes, le code de déontologie de l’institut professionnel des Comptables devra admettre l’activité complémentaire d’agent immobilier et prévoir des mesures disciplinaires dans le cas où des fautes professionnelles seraient commises par le comptable exerçant une activité d’ immobilier. Courtier en assurances Voici encore une profession très liée à celle d’agent immobilier : de nombreux agents immobiliers ont un portefeuille d’assurances et bon nombre de courtiers en assurances exercent des activités dans le secteur immobilier. Mais attention, disons d’emblée qu’il s’agit ici de courtier en assurances et non d’agent d’assurances. Pour les agents immobiliers, cette situation est due, principalement, au fait qu’une majorité d’entre-eux, surtout parmi les petites entreprises immobilières familiales de courtage, ne se contentent pas d’être intermédiaire pour la vente ou la location, mais proposent également leurs services principalement à l’acheteur en matière de prêts hypothécaires, assurance-vie et assurances tout court. Le pas est donc rapidement franchi, de telle sorte que bon nombre de courtiers immobiliers, par souci d’offrir à leur clientèle un service le plus complet possible, sont également, par la force des choses, courtiers en assurances. Très souvent, des raisons fiscales pousseront un agent immobilier courtier d’assurances à constituer une petite ou moyenne société. A l’instar de ce que nous disions à propos des comptables, le courtier en assurances devient souvent le confident des familles. Les notions d’assurances, de situations familiales et de placements sont très liées et qui dit placement dit, entre autres, investissements immobiliers et ... assurances. La boucle est ainsi bouclée pour le courtier en assurances, et beaucoup sont amenés, à la demande même de leurs clients, à s’occuper de transactions immobilières. Ces deux professions s’interpénètrent donc souvent sans toutefois se confondre. C’est que le titre de courtier en assurances est reconnu légalement et l’accès à la profession réglementé. La réglementation de la profession de courtier en assurances au sein d’une P.M.E. repose, en fait sur l’arrêté royal du 14 novembre 1961 instaurant des conditions d’exercice de la profession de courtier en assurances dans les entreprises de l’artisanat, du petit et du moyen commerce et de la petite industrie. Cet arrêté a été modifié ou complété par trois fois par arrêté royal les 28 novembre 1972, 3 octobre 1978 et 8 juin 1979. Nous n’entrerons évidemment pas dans les détails en cette matière, mais précisons toutefois que l’article 1 de l’arrêté royal du 8 juin 1979 précité précise que l’on entend par « courtier en assurances » toute personne physique ou morale qui, à titre principal ou accessoire, offre habituellement ses services au public en vue de la conclusion de contrats d’assurances et apporte ensuite les risques à garantir à des entreprises d’assurances, sans être tenue dans le choix de celles-ci, quels que soient ces risques et sans égard à leur localisation géographique. Pour être reconnu comme courtier d’assurances, il convient d’être porteur d’un des diplômes ou certificats suivants
A noter que ces titres ne seront toutefois pris en considération que pour autant que leur porteur ait effectué un apprentissage pratique de deux ans dans une école ou dans un cours technique. L’année d’apprentissage dans une école ou dans un cours technique ne pourra être prise en considération que pour autant qu’elle comporte un minimum de 100 heures de pratique en assurances. Les courtiers en assurances sont également soumis à une déontologie et notamment aux règles admises par la commission paritaire nationale pour les entreprises de courtage et agences d’assurances. En résumé et en ce qui concerne le problème qui nous occupe, nous pouvons donc dire que
Comme pour les autres professions reconnues, les règles déontologiques et notamment les règles admises par la commission paritaire nationale pour les entreprises de courtage et agences d’assurances, devront admettre l’activité complémentaire d’agent immobilier et prévoir des mesures disciplinaires dans le cas où des fautes professionnelles seraient commises le courtier en assurances exerçant une activité dans le secteur immobilier. A défaut, ces règles déontologiques peuvent faire référence au code de déontologie pour les affaires immobilières de l’Institut professionnel des Agents immobiliers. Entrepreneur en construction Le secteur de la construction et celui de l’immobilier ont toujours été très proches l’un de l’autre, voire même parfois complémentaires. A ce point que parfois l’on qualifie le secteur de la construction d’« immobilier primaire » (constructions neuves) et celui de l’immobilier d’« immobilier secondaire » (constructions existantes). C’est dire que très souvent l’un et l’autre se confondent dans l’esprit des non initiés. Est-ce à dire qu’un entrepreneur (constructeur) puisse, sans autre formalité, avoir des activités immobilières dans le sens où l’entend l’arrêté royal du 6 septembre 1993 réglementant la profession d’agent immobilier (courtage, gérance et syndic d’immeubles) ? A nos yeux, la réponse est négative. Autrement dit, un entrepreneur en construction (constructeur) qui fait preuve d’une activité soit de courtier immobilier soit de gérant ou de syndic d’immeubles devra obligatoirement être inscrit au Tableau des titulaires des agents immobiliers ou des stagiaires de l’Institut professionnel des Agents immobiliers. Si tel n’est pas le cas, il sera considéré comme exerçant ce métier illégalement ; il sera poursuivi pour cela et sera passible des peines appropriées (voir plus haut). Cela serait vrai également même si cet entrepreneur est porteur des diplômes requis pour être inscrit au Tableau des titulaires des agents immobiliers I.P.I. S’il possède un des diplômes ou certificats requis, il devra au préalable demander ladite inscription au Tableau des titulaires ; en revanche, s’il n’est pas porteur d’un de ces diplômes ou certificats requis, il devra au préalable accomplir les études adéquates auxquelles s’ajoutera l’année de stage réglementaire (voir plus haut). Ce qui précède est valable dans tous les cas pour les entrepreneurs généraux de travaux de construction. Ceux-ci, en effet, ne bénéficient pas d’une loi d’accès à la profession, leur titre professionnel n’est pas protégé légalement et leur profession elle-même n’est pas réglementée au sens de la loi. En ce qui concerne les corps de métier de la construction, certains d’entre eux bénéficient d’une profession réglementée. Il s’agit des corps de métier suivants
Les professionnels cités ci-dessus doivent donc être porteurs d’un diplôme ou certificat adéquat pour exercer le métier visé. L’on ne peut toutefois pas considérer ces professions comme reconnues au sens de la loi : l’organisation de ces professions ne relève pas d’une instance officielle créée par la loi et leurs règles déontologiques, pour autant qu’elles en possèdent, ne sont pas impératives au sens légal du terme. Par conséquent, si l’un des corps de métier cités ci-dessus désire avoir une activité dans le secteur immobilier, celui-ci n’est pas exempté des prescriptions imposées par l’arrêté royal du 6 septembre 1993 de réglementation de la profession d’agent immobilier, puisque l’activité principale n’est « pas soumise à la discipline relevant d’une instance professionnelle reconnue » (article 4, l’ de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 - voir plus haut). Ces corps de métier devront donc, le cas échéant, s’inscrire au Tableau des titulaires ou des stagiaires des agents agréés de l’Institut professionnels des Agents immobiliers (I.P.I.). Ils devront suivre les réglementation d’accès à la profession d’agent immobilier et seront soumis aux règles déontologiques de l’Institut professionnel des Agents immobiliers. En revanche, s’ils ne possèdent pas un de ces diplômes ou certificats, ils devront accomplir les études adéquates pour obtenir un de ceux-ci et accomplir un an de stage. Promoteur immobilier La fonction de promoteur-constructeur résulte d’une conjonction de faits et de besoins qui apparurent de façon pressante au lendemain de la seconde guerre mondiale. Après une longue période de léthargie de la construction, des besoins considérables en logements, par suite des destructions causées par le conflit mondial 1940-1945, à quoi s’ajoutèrent la pression d’une forte expansion démographique et la croissance du Phénomène d’urbanisation. Face à cette situation, l’état ne Pouvait répondre qu’à une partie des besoins les plus urgents - reconstruction des villes dévastées, logements sociaux prioritaires - laissant à l’initiative privée le soin de répondre aux exigences de fractions importantes de la population, en nombre et en qualité. Le développement de l’habitat collectif rendit ainsi nécessaire l’intervention d’un coordonnateur destiné à faire face à la multiplication et à la complexité des tâches qu’impose la conception et la réalisation des opérations immobilières. L’art de bâtir excluant toute improvisation, c’est dans ces conditions qu’est née la profession de promoteur-immobilier. Le sénateur Van Waterschoot, lors du dépôt d’une de ses propositions de loi, le 13 juillet 1979, définit le promoteur comme suit : « est promoteur immobilier, la personne physique ou morale qui, sous sa propre responsabilité, établit ou fait établir un projet de lotissement ou de construction et en coordonne ou en fait coordonner l’exécution en vue de céder finalement un tiers la propriété ou un droit d’usage de la réalisation du projet ». Quant au marché lui-même de la promotion immobilière, l’union professionnelle du secteur immobilier (U.P.S.I.) définit ce dernier comme suit : « le marché de la promotion immobilière est le marché immobilier qui concerne l’étude, le financement, la réalisation et la fourniture de projets immobiliers, d’édifices et de bâtiments à destinations diverses ». Bien que très souvent complémentaires, la profession de promoteur immobilier et celle d’agent immobilier sont fondamentalement différentes l’une de l’autre. Les activités de promoteur immobilier sont commerciales, celles d’agent immobilier sont prestataires de services. En outre, le promoteur se différencie de l’agent immobilier par les grands risques techniques, juridiques et financiers inhérents à sa professionpar les responsabilités qu’impliquent pour lui la conception, l’exécution financement des travaux de construction. Ces deux professions se différencient également par le fait promoteur immobilier ne possède pas de statut légal, alors que l’agent immobilier possède le sien. Par conséquent, il est clair que si le promoteur immobilier désire exercer une activité d’agent immobilier au sens de l’arrêté de réglementation de la profession de ce dernier, il devra nécessairement satisfaire aux conditions légales d’accès à la profession d’agent immobilier et s’inscrire au Tableau des titulaires ou des stagiaires des Agents immobiliers agréés par l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.). Pour ce faire, il conviendra que le promoteur immobilier possède un des diplômes requis par l’arrêté royal de réglementation de la profession d’agent immobilier ou ,à défaut, qu’il accomplisse les études adéquates et un an de stage. Expert immobilier La première requête introduite par les deux organisations professionnelles immobilières (voir plus haut) demandait au Ministre des P.M.E. la réglementation du titre de « consultant immobilier ». Ce titre comprenait non seulement les courtiers immobiliers, les gérants et les syndics d’immeubles, mais également les experts immobiliers. Comme nous l’avons déjà expliqué, c’est pour des raisons de susceptibilité entre diverses professions concernées qu’il a été décidé d’exclure l’expert immobilier de cette requête, d’une part, et de modifier le titre de « consultant immobilier » en « agent immobilier » d’autre part. C’est donc ainsi que les experts immobiliers se retrouvent aujourd’hui encore sans loi d’accès à la profession. En d’autres termes, il n’existe à ce jour aucune restriction à l’utilisation du titre d’expert immobilier. N’importe qui peut, du jour au lendemain (sauf les dimanches et les jours fériés) se parer de ce titre et proposer ses services au public. Conscients de ce problème et sous l’impulsion principale de la Chambre des Experts de la Confédération des Immobiliers de Belgique (Cibex), les experts immobiliers sont en passe d’introduire auprès du Ministre des P.M.E. leur propre requête, sur base de la loi du ler mars 1976, réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services (voir plus haut). Les experts suivent en cela les comptables et les agents immobiliers. Selon la définition de Monsieur Roger Braconnier, professeur à l’Infac, l’expert immobilier est un technicien expérimenté dans l’art d’évaluer des biens et des droits immobiliers. Selon ce dernier, l’expert est avant tout un technicien compétent, d’une impartialité et d’une probité à toutes épreuves. Comme tout technicien, il doit réunir des connaissances qui sont sans cesse en nombre croissant et en évolution constante. La formation doit être permanente, c’est une condition de la survie professionnelle. Il doit sans cesse se former aux méthodes nouvelles d’évaluation, se tenir au courant des fluctuations, des nouveautés dans la matière où il exerce. L’expert n’est pas là pour faire plaisir. Il doit toujours dire la stricte vérité, telle qu’il la ressent, sans aucun ménagement, mais avec tact. Il ne doit, bien entendu, jamais céder à aucune pression ou influence. C’est ce qui fait toute la noblesse de cette profession. C’est sa dignité. Au-delà des connaissances techniques, sans cesse mises à jour, l’expert doit être doté de trois atouts essentiels. Il s’agit des moyens de savoir, du courage de dire et de l’art de convaincre. C’est ainsi que la pratique de l’expertise nécessite d’abord
L’expertise est une profession que l’on n’exerce pas à temps perdu, on la. vit c’est un « état » qui influence la personnalité dans tous les actes de l’existence. L’activité des experts, sur le plan immobilier, consiste principalement à soit se prononcer sur la valeur d’un bien et, dans la plupart des cas, sur la valeur vénale ou sa valeur locative ; soit se prononcer sur la conformité d’un ouvrage, d’un contrat, d’une décision ou d’une démarche avec les lois et règlements en vigueur ; soit encore établir les bases de la solution d’un litige, ce qui est essentiellement la mission des experts désignés par les tribunaux. Ceux-ci ont pour but, outre d’éclairer les magistrats et de leur permettre de juger en toute connaissance de cause, d’essayer de dégager un accord amiable entre les parties concernées. L’expert fournit donc un service essentiel. Son avis est déterminant. On lui fait confiance, sa responsabilité morale est grande. En conséquence, l’expert doit exercer ses responsabilités avec le plus grand soin, en prenant toutes les précautions pour que les jugements qu’il porte soient rigoureusement étayés par des faits objectifs et qu’il applique en permanence une règle d’objectivité et une éthique élevée. Il ne doit jamais prendre parti ni laisser des arguments sentimentaux affecter la présentation de faits démontrables. On attend, et on doit attendre de lui, un avis critique dans lequel les positions personnelles n’ont rien à faire. Avant d’émettre une opinion, il doit avancer pas à pas, sans hâte excessive et ne doit donner son avis qu’après avoir pesé tous les éléments du problème. L’expert ne peut se confiner dans une routine, il doit constamment étendre ses connaissances et sa documentation, les contrôler, les corriger selon les circonstances et les mettre à jour, se tenir au courant des fluctuations, des nouveautés dans la matière où il exerce. Bref, selon l’expression à la mode, il doit se « recycler » tout en veillant à écarter toute tentative d’influences. Les intérêts qui sont enjeu dans une expertise sont très importants et, de l’opinion qu’il va donner, des conclusions qu’il va tirer, dépendent les intérêts pécuniaires et moraux des individus. Mais quoi qu’il en soit, si importante que soit la mission d’un expert immobilier, et nonobstant la procédure de reconnaissance du titre et de réglementation de cette profession qui sera bientôt entamée auprès des instances compétentes, le titre d’expert immobilier n’est aujourd’hui pas encore reconnu. Par conséquent, il est patent qu’un expert immobilier qui désire avoir une activité de courtier immobilier, de syndic ou de gérant d’immeubles, devra, au préalable, remplir les conditions légales d’accès à la Profession d’agent immobilier et être régulièrement inscrit au Tableau des titulaires des agents agréés ou des stagiaires de l’Institut professionnel immobilier. il devra, par conséquent, être porteur d’un des diplômes ou certificats requis par l’arrêté royal de réglementation de la profession d’agent immobilier (voir plus haut). Si tel n’est pas le cas, il devra accomplir les études adéquates et un an de stage. En revanche, dès que l’expert immobilier aura obtenu son statut légal, ce dernier relèvera de son Propre Institut professionnel et ne devra, par conséquent, plus s’inscrire à celui des agents immobiliers, pour les activités de courtage immobilier, de syndic ou de gérant d’immeubles, et ce conformément à l’article 4, 1 « , de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 de réglementation de la profession des agents immobiliers (voir plus haut). Géomètre-expert Issue et héritière directe des géomètres-experts arpenteurs dont la prestigieuse profession est presque aussi vieille que le monde, la profession de géomètre-expert a très sensiblement évolue au cours de ces dernières décennies. C’est ainsi que les géomètres professionnels, de par leurs compétences, leur savoir-faire et leur formation, ont, dès la fin de la seconde guerre mondiale, étendu petit à petit leur champ d’activités à toute une série de matières, telles que l’urbanisme, l’aménagement du territoire, le logement, les bureaux, les bâtiments industriels, les commerces, l’évaluation et l’expertise de biens immobiliers, la gérance d’immeubles, la technicité du bâtiment, etc... Les géomètres-experts professent soit dans les administrations publiques, soit dans les sociétés privées, en tant qu’appointés, soit en tant qu’indépendants. La première catégorie se rattache au corps des fonctionnaires techniques, les deux autres se considèrent comme exerçant une profession libérale. La catégorie qui nous intéresse dans le cadre de notre cours est celle des géomètres-experts qui exercent leur profession à titre d’indépendants. Ceux-ci sont regroupés au sein de deux associations professionnelles, toutes deux constituées en asbl: l’union Belge des Géomètres-Experts immobiliers (U.B.G.) et la Fédération royale des Géomètres-Experts indépendants. Ces organisations professionnelles disposent d’un règlement de déontologie auquel leurs membres doivent souscrire ainsi que d’un Conseil de Discipline aux sanctions desquelles ces mêmes membres doivent se soumettre. La profession de géomètre-expert est-elle reconnue ? Nous nous devons de répondre à cette question, à la fois par l’affirmative et par la négative. Oui, parce que le titre de géomètre-expert est réglementé par la loi qui fixe le programme des études de géomètre-expert ainsi que les instances habilitées à délivrer le diplôme idoine. Oui, car nous avons vu que la profession, via les organisations professionnelles existantes, possède des « usages professionnels constants » un code de déontologie et un organe pour faire observer cette dernière. Non, la profession de géomètre-expert n’est pas reconnue, du moins au sens où l’entend la loi. Les géomètres-experts indépendants ne sont pas obligés de s’affilier à une des deux organisations professionnelles citées plus haut. Par conséquent, les géomètres-experts ne possèdent pas d’instance professionnelle légalement reconnue, c’est-à-dire un institut professionnel officiel et obligatoire pour tous, gardien du droit et de la déontologie pour l’ensemble des membres exerçant la profession à titre d’indépendant. A la lumière de ce qui précède et nous tenant strictement à l’interprétation ministérielle de la loi (voir plus haut), un géomètre-expert qui exerce, à titre d’indépendant, d’une manière principale ou accessoire, une activité de courtier immobilier, syndic ou de gérant d’immeubles, doit obligatoirement, sous peine d’être poursuivi pour exercice illégal de la (des) dite(s) profession(s) être inscrit au Tableau des titulaires des agents agréés IPI ou des stagiaires de l’Institut IPI Ce sera là chose aisée pour eux, puisque le diplôme de Géomètre est repris dans la liste des diplômes ou certificats requis pour pouvoirexercer la profession d’agent immobilier, du moins si ce diplôme est délivré par le jury central d’état. Les géomètres-experts semblent d’ailleurs avoir parfaitement compris la situation, puisque ceux qui exerçaient une activité immobilière au sens de l’arrêté de réglementation de la profession d’agent immobilier, se sont inscrits en temps voulu auprès des communes. Ils ont donc pu bénéficier des droits acquis (voir plus haut) et sont donc d’ores et déjà inscrits à l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.). Ceci dit, les géomètres-experts ont introduit une requête en réglementation de leur profession. La procédure administrative et légale de cette requête est déjà très largement entamée et en passe d’aboutir. Il va par conséquent de soi que dès que les géomètres-experts auront leur profession reconnue et qu’ils auront obtenu leur statut légal, ceux-ci relèveront de leur propre Institut professionnel. Ils ne devront donc plus s’inscrire à l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.) pour des activités de courtage immobilier, de syndic ou de gérance d’immeubles, et, ce conformément à l’article 4, l’, de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 de réglementation de la profession d’agent immobilier (voir plus haut). Marchand de biens Voilà bien une profession dont bon nombre ne parvient pas toujours à cerner les contours et que l’on confond avec bien d’autres professions dont celle de courtier immobilier. Le marchand de biens est le professionnel qui achète un bien lui-même pour le revendre ensuite, avec l’intention de réaliser un bénéfice. Pourlui, la vente est inséparable de l’achat et il se livre obligatoirement aux deux opérations pour son propre compte. Il faut donc distingué le marchand de biens de l’agent immobilier et du mandataire en vente de fonds de commerce, ces derniers étant les intermédiaires qui mettent en présence vendeurs et acheteurs, sans vendre ou acheter personnellement. Le marchand de biens, quant à lui, est à la fois un acheteur et un vendeur, et il réalise des bénéfices par la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, et non pas par la perception d’une commission, comme l’agent immobilier. Le caractère professionnel des opérations de marchand de biens résulte à la fois d’une condition d’habitude et d’une intention de spéculation. C’est la réunion de ces deux éléments -habitude et spéculation - qui conditionne l’application de la fiscalité. La personne qui achète un terrain (ou un fonds de commerce) dans l’intention de le revendre avec bénéfice, ne devient pas un marchand de biens, car le marchand de biens est celui qui achète et revend habituellement. Le nombre et la fréquence des opérations ne sont pas précisés par la loi , ils sont éventuellement appréciés par les tribunaux. Pour que la spéculation apparaisse, il faut que l’acquisition ait été faite dans un but de revente, et il s’agit là d’une question de fait à établir dans chaque cas particulier. L’intention de revendre doit d’ailleurs être appréciée au moment de l’achat. Il faut noter que la profession de marchand de biens peut ne pas être exercée à titre exclusif ou principal ; c’est ainsi que peut être et serait considéré comme marchand de biens un médecin, un expert, un fonctionnaire et même un huissier qui effectuerait des achats et des reventes d’une manière habituelle et avec une intention spéculative. L’administration fiscale ne s’inquiète pas de savoir si l’intéressé a le droit de se livrer à ces opérations, et le fait qu’il peut contrevenir aux devoirs de sa charge et risquer des sanctions disciplinaires ne l’empêche pas d’être assimilé par elle à un marchand de biens. Tout ce qui précède nous permet de dire que la profession de marchand de biens n’est pas reconnue tout au plus, elle est soumise à certaines obligations fiscales. Elle n’est cependant soumise à aucune déontologie particulière, ni soumise à aucune instance professionnelle reconnue. Par conséquent, un marchand de biens au sens où nous l’avons décrit plus haut, qui désire exercer le métier de courtier immobilier, de syndic ou de gérant d’immeubles, doit impérativement s’inscrire au tableau des titulaires ou des stagiaires de l’Institut professionnels des agents immobiliers (I.P.I.). Pour ce faire, il conviendra qu’il soit porteur d’un des diplômes ou certificats requis par l’arrêté royal de réglementation de la profession d’agent immobilier. Si tel n’est pas le cas, et comme nous l’avons déjà déclaré pour les autres professions se trouvant dans la même situation, il ne lui restera plus qu’à accomplir les études adéquates, oserions-nous dire de son choix, auxquelles viendra s’ajouter une année de stage. Notaire Héritier du tabellion de l’Antiquité, le notaire est, en Belgique, un officier ministériel nommé par arrêté royal. Il est, au fil des siècles, devenu le conseiller des familles, dans toute une série de domaines qui n’ont fait qu’augmenter au fil des ans. Force nous est de constater que nous assistons, à l’heure actuelle, à une spécialisation de plus en plus poussée, que ce soit dans le domaine juridique, fiscal ou social. Les réglementations diverses dans ces domaines deviennent en effet tellement complexes, diversifiées, changeantes et nombreuses que des professions nouvelles naissent, certaines se développent, d’autres encore se spécialisent et certaines, enfin, « s’auto-réglementent ». Il en est ainsi des agents immobiliers. Ceux-ci ont toujours constitué, par le biais des candidats-acheteurs ou des propriétaires-vendeurs, des clients importants des notaires. Maintenant que le titre d’agent immobilier est légalement reconnu, et que tant la profession que l’accès à celle-ci sont réglementés, nul doute que les limites, parfois bien étroites, entre ces deux professions, seront dorénavant mieux définies et que la collaboration entre notaire et agent immobilier ne fera que s’accentuer. Ceci dit, hormis les cas bien précis prévus dans le cadre de la réglementation en vigueur, un notaire ne peut pas agir en tant qu’agent immobilier, gérant ou syndic d’immeubles. Il ne pourra, par conséquent, jamais en tant que tel, s’inscrire au Tableau des titulaires des agents immobiliers de l’Institut professionnel des agents immobiliers. Pour le reste, c’est-à-dire les cas prévus par la loi où le notaire peut servir d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce, celui-ci relèvera toujours et uniquement de sa propre déontologie, de ses propres usages professionnels et de sa propre Chambre de Discipline. En résumé En résume, quels sont les professionnels qui devront s’inscrire au tableau des titulaires ou des stagiaires de l’institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.) s’ils désirent avoir une activité de courtier immobilier, de gérant ou de syndic d’immeubles:
A cela, il convient d’ajouter tous les autres professionnels qui exercent une des activités immobilières citées plus haut mais qui ne sont pas soumises à la discipline relevant d’une instance professionnelle reconnue et qui exerce ne activité immobilière sans dispositions légales ou réglementaires ou d’usages professionnels constants. A l’inverse, ne devrait théoriquement pas s’inscrire, le cas échéant, au Tableau des titulaires ou des stagiaires de 1’institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.)
Cela pour autant - il est très important de le noter - que leurs instances professionnelles reconnues par la loi admettent l’activité d’agent immobilier et disposent de mesures disciplinaires adéquates dans le cas où des fautes professionnelles seraient commises lors de l’exercice de la profession d’agent immobilier ou fasse référence à la déontologie instaurée par l’Institut professionnel des Agents immobilier (I.P.I.). Chapitre 7 CAS PARTICULIERS Dans ce dernier chapitre, nous aborderons quelques cas particuliers dont nous n’avons que peu ou prou traité dans ce cours. Il n’est évidemment pas question, dans le cadre du sujet traité, de répondre à tous les cas spéciaux qui se présentent. Nous passerons en revue les cas et les situations les plus courantes, sur base des multiples questions auxquelles nous avons dû répondre le plus souvent. Les agents immobiliers étrangers. Un agent immobilier étranger pourra-t-il exercer sa profession sur le territoire national ? La réponse à cette question est affirmative. Toutefois, cet agent immobilier étranger devra, au préalable, sous peine d’être poursuivi, demander à l’Institut professionnel Immobilier et lus précisément à la Chambre exécutive de ce dernier, l’autorisation d’exercer en Belgique. En effet, l’article 8 par. 1, 2’ de la loi du 15 juillet 1985 modifiant la loi-cadre du 1er mars 1976 (voir plus haut) stipule que la Chambre exécutive de l’Institut professionnel autorise l’exercice occasionnel de la profession par des personnes établies à l’étranger, conformément aux dispositions du Traité de Rome et des directives en exécution de celui-ci, ou en fonction d’un traité en réciprocité, et ce pour autant que l’intéressé réponde aux conditions d’exercice de la profession prévues dans le pays de son principal établissement ; les bénéficiaires de l’autorisation doivent se soumettre aux règles de déontologie de l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.). Nous attirons l’attention de l’élève sur le fait qu’il s’agit uniquement de l’exercice occasionnel de la profession d’agent immobilier, c’est-à-dire que l’exercice continu d’une activité immobilière par un professionnel établi à l’étranger n’est pas possible. A moins que ce dernier réponde aux critères d’accès à la profession en Belgique (équivalence des diplômes) et qu’il demande d’être inscrit au Tableau des titulaires ou stagiaires de l’Institut professionnel belge des Agents immobiliers. Ce sera, dès lors, à l’Institut professionnel d’accepter ou de refuser sa candidature, en prenant, comme critère principal, l’équivalence du diplôme du professionnel étranger avec ceux imposés en Belgique pour pouvoir exercer le métier. Nous insistons également sur le fait que l’agent immobilier étranger ne pourra obtenir une autorisation d’exercer occasionnellement sur le territoire belge que pour autant que - et c’est là une condition sine qua non - l’agent immobilier étranger en question réponde aux conditions d’exercice de la profession en vigueur dans le pays de son principal établissement. La question se pose de savoir ce qui pourrait être décidé par la Chambre exécutive de l’Institut professionnel, si le pays du principal établissement de l’intéressé ne dispose pas d’une loi d’accès à la profession d’agent immobilier ou de réglementation en la matière. C’est ainsi, par exemple, qu’à l’intérieur même de l’union européenne, la Grèce ne dispose pas de réglementation ni de loi d’accès à la profession d’agent immobilier. La réponse à cette question est claire : pour les ressortissants de l’union européenne, il convient de s’en référer aux directives prises en exécution des dispositions du traité de Rome en ce qui concerne la libre circulation des services et des personnes. Pour les autres professionnels étrangers, non membres de l’union européenne, il conviendra que la Chambre exécutive de l’Institut professionnel des Agents immobiliers prenne une décision en fonction du fait qu’il existe ou non un traité de réciprocité entre la Belgique et le pays du demandeur. Si un tel traité n’existe pas entre la Belgique et le pays du principal établissement du demandeur professionnel étranger, la Chambre exécutive devra normalement refuser l’autorisation d’exercer occasionnellement la profession d’agent immobilier en Belgique. En résumé, un professionnel immobilier étranger peut-il exercer ses activités en Belgique et, si oui, à quelles conditions ? Synthétiquement, la situation se présente comme suit: A. Agent immobilier ressortissant de l’union européenne et répondant aux conditions d’accès à la profession de son pays d’origine
B. Agent immobilier ressortissant de l’union européenne mais ne répondant pas aux conditions d’accès à la profession de son pays d origine
C. Agent immobilier ressortissant de l’union européenne mais dont le pays d’origine ne possède pas de loi d’accès ni de réglementation de la profession d’agent immobilier
D. Agent immobilier non ressortissant de l’union européenne
Les agents immobiliers salariés. l’arrêté royal de réglementation de la profession d’agent immobilier s’adresse aux agents immobiliers qui exercent en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire. ainsi qu’aux mandataires de sociétés qui exercent la profession d’agent immobilier. Il est donc bien établi que l’arrêté royal ne vise que les personnes qui exercent le métier d’agent immobilier à titre d’indépendant. En ce qui concerne les salariés. ceux-ci ne sont pas soumis aux dispositions de l’arrêté royal. Ces derniers pourront donc continuer à exercer leur métier librement, dans le cadre de leur contrat de travail et sous la responsabilité de leurs supérieurs hiérarchiques mais ils ne seront pas autorisés à porter le titre professionnel d’agent immobilier agréé I.P.I.. Comme nous le disions plus haut, cela signifie aussi clairement que si un salarié veut exercer à titre complémentaire et en tant qu’indépendant l’activité professionnelle d’agent immobilier telle que définie par l’arrêté royal, ce dernier devra, pour cette activité, être inscrit auprès de l’Institut professionnel des agent immobiliers (I.P.I.). A noter que pour les professionnels qui exercent dans le cadre d’une société, la loi est uniquement applicable à celui ou ceux des administrateurs, gérants ou associés actifs de cette société, qui exercent personnellement l’activité réglementée ou qui ont la direction effective des services où elle est exercée. A défaut de ces personnes, les obligations réglementaires s’appliquent à un administrateur ou à un gérant ou à un associé actif de la société désigné à cet effet. Pour l’application de cette réglementation, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre d’indépendant.
Les délégués indépendants. La plupart des petites et moyennes agences immobilières n’engagent pas de personnel salarié mais ce que l’on a l’habitude d’appeler des « délégués indépendants », ceci pour des raisons évidentes de charges sociales et autres obligations fiscales auxquelles ces agences immobilières ne pourraient pas faire face. Un(e) délégué(e) indépendant(e) est un(e) professionnel(le) du secteur immobilier engagé e), comme sa fonction 1’indique par une agence immobilière, à titre d’indépendant. Ce(tte) délégué(e) est chargé(e) principalement de s’occuper de ce que l’on a coutume d’appeler de la « prospection », c’est-à-dire de rapporter, dans le portefeuille de l’agence immobilière en question, des biens à vendre ou à louer, en faisant signer des conventions par les propriétaires-vendeurs ou bailleurs confiant le bien immobilier à vendre ou à louer à l’agence immobilière dont il (elle) fait partie. Ce (cette) délégué(e) s’occupe également de faire visiter le bien immobilier aux candidats acheteurs ou locataires. Plus rarement, il (elle) s’occupe des formalités lors de la signature du compromis de vente ou du contrat de bail. Il est donc clair que ces délégués indépendants exercent, à titre d’indépendant, d’une manière habituelle et pour le compte de tiers, des activités d’intermédiaire en vue de la vente ou de la location de biens même s’ils le font par personne interposée. Par conséquent. il est logique que ces délégués indépendants tombent sous l’application de la loi d’accès à la profession d’agent immobilier. Il est donc évident que ces délégués indépendants doivent satisfaire aux conditions d’accès à la profession d’agent immobilier et posséder un des diplômes ou certificats requis par l’article 5 de l’arrêté royal de réglementation de la profession (voir plus haut). En d’autres termes, les agences immobilières qui engagent des délégués indépendants doivent dorénavant et impérativement exiger de la part des candidats soit la preuve qu’ils soient inscrits auprès de l’administration communale et ont pu bénéficier des droits acquis (voir plus haut). soit porteurs d’un des diplômes ou certificats requis pour pouvoir exercer le métier d’agent immobilier (voir plus haut). Les épouses aidantes Dans de très nombreuses petites entreprises ou agences immobilières de type familial (elles constituent la majorité de l’ensemble des agences immobilières dans notre pays) l’épouse aide son mari dans l’accomplissement de ses activités d’agent immobilier. Bon nombre de personnes se pose dès lors la question de savoir ce qu’il advient de leur conjointe dans le cadre de leurs activités professionnelles immobilières en ce qui concerne le statut légal professionnel. La réponse à cette question est complexe et dépend du « régime » de conjoint aidant en question... Soit le conjoint aidant est appointé, soit il exerce sous le régime d’indépendant, soit il ne bénéficie d’aucun régime du tout (personne au foyer), soit il exerce une fonction non rémunérée au sein de la société de son époux, administrateur ou autre, selon le cas.
D’aucuns se demanderont peut-être pourquoi nous semblons attacher tellement d’importance à ce que les conjoints aidants se soient inscrits dès le départ - c’est-à-dire lors du régime transitoire - sur les listes des agents immobiliers. Il suffit, se diront certains, de continuer simplement comme par le passé et de veiller dorénavant à ce que les conjoints aidants ne signent aucun document, quel qu’il soit. Il est vrai que, voulant éviter une série de paperasseries administratives, l’on peut raisonner de la sorte sans encourir d’ennuis , il suffit de prendre quelques précautions au départ. Illustrons par un exemple : Madame assiste son mari, agent immobilier, mais ne bénéficie d’aucun statut. A priori, aucune difficulté Madame continue sagement à aider son mari dans le cadre de ses activités immobilières, et ce d’une manière effacée mais néanmoins efficace. Là où les problèmes surgissent, c’est dans le cas où Monsieur décède, ou, suite à un accident ou une maladie grave par exemple, est dans l’impossibilité de continuer à exercer son métier d’agent immobilier. Dans ce cas, Madame n’étant pas inscrite au Tableau des titulaires de l’Institut professionnel des Agents immobiliers ne pourra pas remplacer son mari dans l’exercice de son métier d’agent immobilier. Elle devra, au préalable, demander son inscription. Or. pour se faire, ne bénéficiant plus des « facilités » du régime transitoire, elle devra se soumettre aux conditions, c’est-à-dire que la demanderesse devra obligatoirement posséder un des diplômes prévus par l’arrêté royal de réglementation de la profession. Si tel est le cas, les formalités seront minimes. En revanche, si l’épouse ne possède pas un des diplômes requis, 1’accès à la profession sera irrémédiablement refusé, à moins de ... se remettre aux études, d’obtenir le diplôme en question et de se soumettre à une année de stage auprès d’un confrère désigné à cet effet. Autre solution faire appel à un confrère (célibataire de préférence) inscrit au tableau de l’Institut professionnel et redevenir l’aidante qu’elle était auparavant. Mais cela, c’est une autre histoire... L’interruption d’activité Beaucoup de professionnels du secteur immobilier se demandent ce qu’il se passerait si, d’aventure, ils interrompaient, à un moment donné, leur professionnel d’agent immobilier, et si par après, ils reprenaient la même activité. En d’autres termes, s’ils devront, au moment où ils reviennent au secteur immobilier, réentamer toute la procédure d’affiliation auprès de l’Institut professionnel des Agents immobiliers... Pour répondre à cette question, il suffit de savoir que l’attestation qu’ils ont reçue de l’administration communale durant la période transitoire pour bénéficier des droits acquis, est permanente. Ils sont définitivement considérés comme agents immobiliers. Il en va évidemment de même pour ceux qui n’ont pas pu bénéficier de ces droits acquis mais qui, en revanche, possèdent un des certificats ou diplômes légalement requis pour accéder à la profession d’agent immobilier. L’idée ne viendrait à personne de limiter dans le temps la valeur de ce certificat ou de ce diplôme. Par conséquent, que ce soit par le biais de l’attestation communale ou par celui du certificat ou diplôme, le professionnel est et reste dans les conditions pour être inscrit au Tableau des titulaires de l’Institut professionnel des Agents immobiliers. Celui-ci délivre une carte professionnelle sur laquelle figure un numéro d’agréation. Cette carte professionnelle sera validée chaque année par le fait que l’agent immobilier s’est acquitté de sa cotisation annuelle. Sicet agent immobilier interrompt pour un temps ses activités professionnelles, il va de soi qu’il ne paiera pas cette cotisation annuelle durant le laps de temps où il est inactif dans le secteur immobilier. Sa carte professionnelle ne sera par conséquent pas validée durant cette même période. Mais dès qu’il a décidé de reprendre ses activités immobilières, et pour autant qu’il se soit acquitté de sa cotisation de l’année en cours, sa carte sera à nouveau validée et il pourra, sans autre formalité, tranquillement reprendre son métier d’agent immobilier. L’on peut donc aisément conclure que l’interruption d’activités du professionnel immobilier n’aura aucune incidence sur son « ré-accès » éventuel à la profession. Les administrateurs de plusieurs sociétés. La question a déjà été posée à maintes reprises que se passe-t-il lorsqu’un seul et même professionnel fait partie, en tant qu’administrateur par exemple, de plusieurs sociétés immobilières différentes En d’autres termes, chacune de ces sociétés peut-elle continuer ses activités immobilières, sous le couvert d’une seule et même personne Nous rappellerons tout d’abord que c’est la personne physique qui a l’obligation de s’inscrire au Tableau des titulaires de l’Institut professionnel des Agents immobiliers. Nous rétorquerons ensuite que c’est toujours la personne physique qui recevra sa carte professionnelle ainsi queson numéro d’agréation. Autrement dit, il ne sera jamais possible d’inscrire une personne morale au Tableau de l’Institut professionnel, encore moins d’octroyer à cette dernière une carte professionnelle ou un numéro d’agréation. Par conséquent, dès lors que la société immobilière continuera à pouvoir exercer ses activités immobilières par le biais de son administrateur inscrit au Tableau des titulaires, peu importe que cet administrateur fasse partie de plusieurs sociétés : aucune de ces sociétés ne sera importunée tant que cet administrateur sera membre de son Conseil d’Administration. En revanche, si cet administrateur vient à décéder par exemple, ou démissionne de sa fonction d’administrateur, la société immobilière sera obligée, dans la plupart des cas, de cesser ses activités tant qu’elle aura pas trouvé un autre administrateur possédant une carte professionnelle en règle. Les élèves auront ici rapidement détecté le point faible d’une telle situation : la société en question risque de dépendre totalement de cet administrateur, puisque c’est uniquement grâce à lui qu’elle peut poursuivre ses activités immobilières. Nul doute que certains administrateurs auront rapidement compris l’enjeu et les avantages que procurera leur fonction... Un danger que pourrait encourir certaines sociétés immobilières dépendant ainsi d’une seule personne. Dans un tel cas, il est préférable que les Conseils d’Administrations de ces sociétés comptent plusieurs membres inscrits au Tableau des titulaires de l’Institut professionnel, ceci afin de ne pas courir le risque de ne dépendre que d’une seule personne pour ses activités immobilières. Les étudiants. Le dernier paragraphe de l’article 7 de la loi du 15 juillet 1985 (voir plus haut) stipule que quiconque exerce la profession d’agent immobilier postérieurement à la date d’entrée en vigueur de l’arrêté royal de réglementation (i.e. le 13 octobre 1993) mais avant le jour fixé par arrêté royal pour l’installation de l’Institut professionnel des Agents immobiliers (1 mars 1995) dispose d’un délai de 6 mois à compter de la date officielle d’installation de l’Institut en question, pour obtenir son inscription au Tableau des titulaires. De plus, il est dispensé du stage. Ce qui signifie clairement que les étudiants qui viennent d’obtenir un des diplômes ou certificats requis pour exercer la profession d’agent immobilier (voir liste plus haut) et qui exercent l’activité d’agent immobilier antérieurement au 1 mars 1995, sont dispensés de stage pour autant qu’ils obtiennent leur inscription au Tableau des titulaires avant le 31 août 1995. Pour les autres, c’est-à-dire les étudiants dont les études sont en cours, ils ne bénéficient d’aucun régime particulier et ne pourront obtenir leur inscription au Tableau des titulaires qu’à partir du moment où ils sont porteurs d’un des diplômes ou certificats requis par l’arrêté de réglementation de la profession. Si tel est le cas, ils seront inscrits en tant que stagiaires à l’Institut professionnel des Agents immobiliers. La durée de ce stage est, rappelons-le, d’un an. Conclusions Nous puiserons la plus grande partie de nos conclusions dans le rapport fait au nom de la Commission sénatoriale des Classes Moyennes, par le Sénateur Vermeiren, sur ce qui n’était encore, à l’époque, que le projet de loi modifiant la loi-cadre du ler mars 1976, tendant à réglementer l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services. C’est le 12 février 1976 que le Sénat adoptait une proposition de loi tendant à réglementer la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services, parmi lesquelles les agents immobiliers. Il s’agissait de soumettre l’accès à ces professions et le port du titre correspondant, à des conditions de capacité. Ces conditions devaient être arrêtées par le Roi, à la demande des fédérations professionnelles concernées, et conformément à l’avis du Conseil supérieur des Classes Moyennes. Elles devaient être ultérieurement vérifiées par un institut professionnel, créé à cette fin et composé de tous les praticiens du secteur. Cet institut professionnel était appelé à proposer un règlement de déontologie, dont il garantirait l’application après que celui-ci aurait été rendu obligatoire par arrêté royal. A la suite de l’entrée en vigueur de cette loi, le Gouvernement a été saisi d’une série de demandes émanant de fédérations professionnelles désireuses de voir réglementer leur profession (notamment conseils fiscaux, agents immobiliers, experts en automobile). Très vite, une série de difficultés sont apparues, qui ont paralysé ces initiatives et pratiquement empêché l’exécution de la loi. Première difficulté des contestations sont nées quant à la délimitation du champ d’application de la loi : les uns voulaient soumettre aux normes réglementaires proposées les salariés du secteur. les autres estimaient que la nouvelle loi-cadre était destinée, aux indépendants. Rien dans le texte ne permettait de trancher la question. Seul un bref passage des travaux préparatoires esquissait une solution en révélant une intention d’intégrer une partie seulement des travailleurs salariés dans le domaine réglementé. Il salissait en l’occurrence des personnes employées dans les entreprises prestant pour autrui les services concernées. Cette solution « intermédiaire » devait s’avérer compliquée et. comme la plupart des compromis, elle ne satisfaisait finalement ni les uns ni les autres. Le problème, cependant, ne concernait qu’une partie des propositions formulées, puisqu’en toute hypothèse. un certain nombre de projets de réglementation ne s’intéressaient qu’aux seuls chefs d’entreprise. Plus grave était l’obstacle rencontré en matière de régime transitoire le texte de 1976 abandonnait aux fédérations requérantes le soin de prévoir les mesures à prendre à cet égard. Il a bien fallu constater de prime abord, une tendance des organisations requérantes à oser des conditions trop lourdes pour la reconnaissance des droits acquis : certaines faisaient mention de plusieurs années de pratique professionnelle, deux ou trois, parfois plus. C’était manifestement excessif. Il s’est révélé ensuite difficile d’organiser, à partir des différentes propositions formulées, des modalités de preuve et un mécanisme de vérification efficaces et cohérents. Il ne s’agissait pas seulement de décider que les prestataires de services en place depuis 6 mois ou un an au moment de l’entrée en vigueur d’une réglementation seraient dispensés des conditions requises ; il fallait encore préciser les modes de preuve qui leur seraient imposés et désigner ou concevoir les organes appelés à apprécier les preuves. La matière était importante, puisque son enjeu était double. les bénéficiaires des droits acquis étant appelés à constituer les listes électorales à partir desquelles s’organiseraient les instituts. Le pouvoir exécutif a donc cherché à aider les organisations professionnelles en élaborant un système de commissions d’agréation, qui faisait d’ailleurs largement appel aux milieux professionnels. Mais il s’est heurté à l’appréciation du Conseil d’état, qui a jugé que la loi ne lui conférait pas les pouvoirs nécessaires à cette fin. Ensuite, il paraissait aussi nécessaire de restructurer et de mieux préciser le rôle des différents organes des instituts ainsi que leur contrôle. n organe central aurait la charge des tâches nominatives et de gestion, et les Chambres se réserveraient le domaine de l’agréation et les décisions individuelles en matière disciplinaire. Enfin, il y avait le problème des ressources financières des futurs instituts. Le principe retenu par le législateur de 1976 était celui de l’autofinancement. Chaque institut devra donc subvenir à ses besoins, par ses ressources propres, essentiellement par les cotisations de ses membres. Ceci cependant ne valait que pour l’avenir. Au départ, chaque institut doit faire face à des dépenses très importantes, et notamment à celles très lourdes des élections, sans disposer des moyens correspondants, puisque par hypothèse, il n’a pas encore reçu de cotisations. Il y avait donc là une étape à franchir, qui impliquait une intervention nécessaire de l’état. Cette intervention ne pouvait être assurée que par la loi. Telles étaient les difficultés qui imposaient le dépôt d’un projet de loi modificative Cependant, la loi-cadre existait, elle avait. même reçu un arrête générald’application. Le système des requêtes en réglementation devait normalement être appliqué. Le Ministre a pu retarder l’examen des projets de requête en invoquant la nécessité de modifier la loi-cadre. Il ne pouvait raisonnablement plus le faire longtemps. La loi-cadre présentait de nombreuses imprécisions auxquelles la loi modificative du 15 juillet 1985 tendait à. remédier. De plus. le projet de loi modificative avait également pour but de réduire certains aspects trop corporatiste du texte initial de 1976. Ainsi, les modifications apportées à la question de la reconnaissance des droits acquis, enlevés à la compétence des organisations professionnelles et les amendements déposés en séance (amendement cosigné par le Ministre de la Justice et qui confient expressément au pouvoir judiciaire le contrôle, en dernier ressort, des décisions des Chambres des instituts en matière disciplinaire ou d’honoraires) aboutissent à augmenter les garanties contre un certaincorporatisme. Le souci de défense du consommateur y joue un rôle très important Sans cette législation, à l’heure actuelle, le consommateur n’avait aucune garantie s’il s’adressait à un expert immobilier, à un agent immobilier, à un conseiller fiscal par exemple. Toutes ces professions pouvaient être exercées par n’importe quelle personne, sans qu’elle ait à justifier de titre de capacité, et soit soumise à aucune règle dans l’exercice de la profession. Or, l’expérience prouve que pas mal de personnes profitent d une telle situation, bien souvent au détriment des personnes les plus faibles. Troisième point : le régime transitoire. Cette matière était de la compétence des fédérations. Ses grandes lignes ont désormais été fixées par la loi. Elles ont été conçues à partir de 4 préoccupations. Première objectif : assurer la continuité des professions et pour cela, déterminer qui bénéficie des droits acquis. Ont été en fait dispensés des conditions nouvelles tous ceux qui pratiquaient l’activité réglementée à la date retenue depuis le moment et dans les conditions fixées par le Roi. Pour les agents immobiliers, cette période a été fixée à trois mois. Pourquoi ce délai et ces conditions ? Essentiellement pour une raison de preuve. Il s’agissait d’établir la réalité de prestations de service qui n’avaient pas toujours un caractère commercial. L’on ne disposait pas en conséquence de l’instrument de contrôle privilégié que constituent les registres du commerce. Il fallait bien se rabattre sur d’autres modes de preuve - par exemple, ceux fournis par les législations fiscale et sociale. Tous impliquaient une certaine durée. Deuxième souci : aller vite. Il fallait aller vite parce que la période qui précède l’installation des instituts est une période d’insécurité juridique. On ne peut plus s’établir - en principe - sans répondre aux conditions requises, et on ne peut pas vérifier sa compétence puisque les organes habilités à le faire ne sont pas encore en place. Il était donc d’un intérêt évident de restreindre cette période autant que faire ce peut. Pour gagner du temps, il fallait décentraliser. Le soin de répertorier les bénéficiaires des droits acquis a donc été confié aux administrations communales. Mais cette dispersion des responsabilités appelait un correctif : le système de contrôle proposé répondait en conséquence à une troisième préoccupation : offrir aux administrés une voie de recours efficace et rapide. Celle-ci se concrétise dans les Conseils d’agréation. Ceux-ci vérifient les listes établies par les communes à partir des réclamations introduites par les intéressés. Ces répertoires, ainsi corrigés, constituent la liste des électeurs appelés à désigner les membres des Conseils des instituts. Ceux-ci peuvent dès lors commencer à fonctionner. Mais en attendant ? En attendant, cela constituait la période dangereuse. Cette période, au sens de la loi, ne pouvait être qu’une période de blocage, de blocage intégral. Nous entendons par là que durant cette période, plus personne ne pouvait accomplir les prestations nouvellement réglementées, sans commettre d’infractions. Nous avons vu toutefois que la loi autorisait l’établissement, durant la période intermédiaire. à la condition d’obtenir l’inscription au Tableau de l’Institut dans les 6 mois qui suivent sa création. Il n’y avait donc pas, au départ, d’infraction. Et, pour obtenir la validation de son établissement, l’intéressé devait simplement présenter ses diplômes. Il était donc dispensé de stage. Tout cela démontre à suffisance l’extrême complexité de cette loi. Tout cela explique aussi les très nombreuses difficultés qu’ont longtemps paralysé l’exécution de la loi. Tout cela décrit enfin toutes les solutions qui ont été apportées. « Ces solutions sont perfectibles », conclut le Sénateur Vermeiren, rapporteur de la Commission ad hoc, de la loi modificative du 15 juillet 1985, « mais telles qu’elles sont, elles ont le mérite de nous sortir de l’impasse ». C’est en tout cas là son grand mérite en ce qui concerne les agents immobiliers. La période transitoire s’est terminée pour ces derniers le 16 novembre 1993. La période de recours prévue par le loi et ses arrêtés d’exécution s’est clôturée en juin 1994. Les listes définitives ont été établies quelques semaines plus tard. Les élections des membres du Conseil national, des Chambres exécutives et des Chambres d’Appel de l’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.) ont été organisées du ler au 15 décembre 1994. Les résultats ont été proclamés et ont paru au Moniteur Belge du 7 janvier 1995. Président, Vice-président, Commissaires de Gouvernement, assesseur juridique et magistrat ont été élus ou nommés, selon le cas. L’Institut professionnel des Agents immobiliers (I.P.I.) a été officiellement installé en mars 1995. L’agent immobilier possède désormais un statut légal, son titre est légalement protégé, l’accès à sa profession et sa profession elle-même sont réglementés. Le législateur a fait ici oeuvre utile, voire indispensable. Il reste maintenant au nouvel Institut professionnel à tout mettre en route conformément aux dispositions légales que nous avons détaillées tout au long de cet ouvrage. Il reste enfin, aux professionnels immobiliers, à se conformer à ces nouvelles réglementations, dans leur propre intérêt, celui de la profession tout entière. SOURCES:
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